Эксперты проанализировали, каков будет реальный уровень скрытой вакансии к 2030 году, и способен ли рынок поглотить потенциальный объем вторичного предложения без формирования профицита
В большинстве основных деловых локаций столицы запланированные объемы ввода заметно ниже объемов спроса в 2021–2025 годах, что свидетельствует о сохранении высокого потенциала для поглощения нового предложения. Это следует из поступившего в редакцию совместного исследования аналитиков NF Group и Stone «Офисы Москвы на продажу: что выйдет на вторичный рынок до 2030 года».
По оценке экспертов, в период с 2026 по 2030 годв Москве заявлен к вводу 141 офисный объект совокупной арендопригодной площадью 5,7 млн кв. м. При этом фактические сроки ввода могут сдвигаться на более поздние периоды— до восьми лет, указывают аналитики.
Основная часть этого объема заявлена к реализации на продажу, отмечается в исследовании: 71%, или 4,1 млн кв. м. Еще 12% приходится на проекты BTS (строительство под конкретного заказчика), 9%— на аренду, 7%— на проекты с пока не определенным форматом реализации, менее 1%— на смешанный формат аренды и продажи.
Учитывая тот факт, что сегодня офисный рынок складывается преимущественно предложением на продажу в строящихся объектах, которые нередко вводятся в эксплуатацию уже полностью реализованными, у многих участников сегмента возникает вопрос в востребованности такого количества офисных площадей на вторичном рынке.
Несмотря на уровень распроданности объектов в высокой строительной готовности, отмечается в исследовании, в среднем по рынку около 40–50% площадей приобретается инвесторами, которые в дальнейшем могут выбрать как стратегию сдачи актива в аренду, так и перепродажу. При текущем объеме строительства эксперты проанализировали, каков будет реальный уровень скрытой вакансии к 2030 году, и способенли рынок поглотить потенциальный объем вторичного предложения без формирования профицита.
Согласно расчетам аналитиков, максимально возможный объем вторичного предложения офисов, приобретенных частными инвесторами, может составить только 2,1 млн кв. м или менее 40% от общего объема площадей, заявленных к вводу до 2030 года. Даже при полном выходе таких площадей на рынок ожидать формирования масштабного профицита оснований нет, указывают эксперты.
Этот объем, по оценке аналитиков, может быть поглощен в срок до шести лет, однако конкретные показатели будут зависеть от уровня деловой активности. Так, в условиях дефицита качественного арендного предложения фактические сроки могут быть сокращены до 3,5 лет. Этому также способствует историческая структура арендного предложения, которое состояло преимущественно из этажей и крупных объемов, прокомментировали авторы исследования. Сегодняже, напротив, инвесторами приобретаются небольшие лоты преимущественно 50–300 кв. м, что существенно расширяет потенциальный профиль компаний-арендаторов.
«Именно площади от инвесторов в дальнейшем могут частично сформировать вторичное предложение— в аренду или на перепродажу»,— прокомментировали эксперты, уточнив, что рынок способен поглотить этот объем за достаточно короткий срок. Так, при оптимистическом прогнозе по деловой активности предложение на перепродажу может быть реализовано за 6–14 месяцев, арендная экспозиция— от 2 до 3,5 лет.
Два сценария для инвесторов
Аналитики NF Group и Stone отдельно рассматривают два возможных сценария поведения инвесторов. При первом варианте весь объем в 2,1 млн кв. м (1,7 млн кв. м в аренду и 423 тыс. кв. м— на продажу) выходит на вторичный рынок. При втором сценарии порядка 10% площадей инвесторы оставляют для собственного использования, а остальной объем в 1,9 млн кв. м выводится поровну на продажу и в аренду. В обоих сценариях расчеты показывают, что сроки экспозиции остаются ограниченными и не свидетельствуют о риске длительного накопления свободных площадей, отметили эксперты.
«Офисы на продажу сегодня интересны как конечным пользователям, доля которых существенно выросла за последние несколько лет, так и частным инвесторам, для которых офисы остаются выгодным инструментом для инвестиций,— комментирует руководитель аналитического центра Stone Марина Грицкова.— Так, в наших уже сданных объектах доля клиентов-инвесторов, которые выбрали стратегию сдачи в аренду, достигает 90%. А для повышения ставки и сокращения срока экспозиции более половины из них готовы делать ремонт».
В рамках исследования аналитиками были приняты два варианта темпов вымывания вторичного предложения: базовый (635 тыс. кв. м на продажу и 300 тыс. кв. м в аренду в год) и оптимистичный (800 тыс. кв. м и 500 тыс. кв. м соответственно).
| Прогнозируемый темп поглощения | Тип реализации | Темп | Срок поглощения. Сценарий 1 | Срок поглощения. Сценарий 2 |
|---|---|---|---|---|
| Базовый | Продажа | 635 тыс. / кв. м в год | 8 мес. | 1,5 года |
| Базовый | Аренда | 300 тыс. / кв. м в год | 5 лет 8 мес. | 3 года 2 мес. |
| Оптимистичный | Продажа | 800 тыс. / кв. м в год | 6 мес. | 1 год 2 мес. |
| Оптимистичный | Аренда | 500 тыс. / кв. м в год | 3 года 5 мес. | 1 год 11 мес. |
«Однако с учетом того, что динамика ввода остается неравномерной и около 35% заявленного объема может быть перенесено на более поздний срок, потенциальные объемы вторичного предложения в отдельных районах могут оказаться ниже потенциального спроса»,— прокомментировали эксперты. В исследовании также отмечается, что дефицит качественного арендного предложения (его доля в общих объемах прогнозируемого ввода составляет 9%) создает дополнительные предпосылки для ускорения темпов поглощения.
«Потенциальный выход новых офисных площадей на вторичный рынок не следует трактовать как прямой риск избытка,— отметила руководитель офисных проектов департамента консалтинга и аналитики NF Group Ксения Зенкина.— Ключевыми факторами станут сроки ввода, качество проектов, география и способность новых деловых районов формировать собственный спрос».
География нового предложения
По оценке NF Group и Stone, основной объем нового предложения— 3,4 млн кв. м, или 60%,— будет сосредоточен между ТТК и МКАД. Еще порядка 25% объема (1,4 млн кв. м) приходится на зону между Садовым кольцом и ТТК. Внутри Бульварного кольца заявлено 35 тыс. кв. м, между Бульварным и Садовым— 26 тыс. кв. м.
Что касается разбивки по основным столичным деловым кластерам, совокупно в них заявлено до 2030 года строительство более 1,4 млн кв. м, то естьчетверть от всего объема. Из них:
- Ленинградский район— 267 тыс. кв. м;
- Белорусский район— 274 тыс. кв. м;
- «Москва-Сити»— 733 тыс. кв. м;
- Павелецкий район— 99 тыс. кв. м;
- Центральный район— 62 тыс. кв. м.
На формирующиеся кластеры— Большой Сити, Ходынка и Савеловский— приходится около 1,7 млн кв. м, или 30% заявленного ввода.
Соотношение будущего предложения и спроса
Для оценки перспективного баланса спроса и предложения в исследовании сопоставляется совокупный объем первичных и вторичных площадей в новых объектах со спросом, который фиксировался в период с 2021 по 2025 год.Аналитики приходят к выводу, что единственной территорией, где потенциальное предложение превышает ретроспективные темпы поглощения (примерно на 2 млн кв. м), остается зона между ТТК и МКАД. Однако с учетом возможных переносов сроков и растущего потенциала деловой активности в данной зоне избытка предложения ожидать также не придется, отмечают эксперты. Во всех остальных зонах объемы сделок предыдущих лет превышают заявленные объемы предложения.
Дисбаланс в отдельных субрынках не рассматривается аналитиками как риск профицита, поскольку речь идет о новых деловых районах, где исторически предложение практически отсутствовало,а значит:ретроспективные показатели поглощения не отражают будущий потенциал спроса.
Отдельный тренд на формирование в столице новых деловых хабов отмечает и директор департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости ГК «Галс-Девелопмент» Светлана Мазур. Эксперт прогнозирует, что спрос постепенно будет смещаться в развивающиеся локации, в том числе с потенциалом комплексного развития территорий. В целом, в перспективе ближайших трех-четырех лет Мазур ожидает сохранения стабильно высокого спроса и дефицита качественных площадей, особенно в сегментах А и Prime.
«Сохраняется спрос на офисы классов А и Prime. Рынок в фазе дефицита: по-настоящему качественные площади в существующих бизнес-центрах уже заняты, а ввод новых объектов пока задерживается»,— говорит и коммерческий директор Comcity Алена Кудрявцева.
Траектория спроса подкрепляется расчетами объема вторичного предложения при различных стратегиях инвесторов, указывается в исследовании. Так, при полном соответствии фактических сроков ввода объектов заявленным, ежегодный объем вторичного предложения может составить 381–423 тыс. кв. м в зависимости от сценария— это 190–338 тыс. кв. м в аренду и 85–190 тыс. кв. м на продажу.
Однако ежегодные темпы поглощения кратно превышают потенциальный объем предложения от инвесторов: по данным NF Group и Stone, среднегодовой объем спроса за 2021–2025 годысоставил 1,2 млн кв. м. Даже при самом консервативном сценарии, который рассматривается в исследовании, ежегодный объем спроса оценивается в 935 тыс. кв. м, что в разы выше потенциально доступного объема офисных площадей на вторичном рынке от инвесторов. C учетом возможных переносов сроков готовности объектов, тенденция на которые отчетливо сформировалась в последние несколько лет, объем вторичного предложения на рынке будет еще ниже и составит 238–264 тыс. кв. м, что критически ниже ожидаемых объемов поглощения.
