Почему в мегаполисах разных стран занимаются обновлением устаревшей транспортной инфраструктуры в центре города
Города растут— и чем больше они становятся, тем сильнее нуждаются в обновлении. Это связано с естественной сменой функциональности районов и территорий. Востребованные в XX веке предприятия и транспортные пути оказываются неэффективными и «запертыми» в центре бурно растущей городской застройки.
Преобразить город призван редевелопмент, под которым понимают комплексное обновление заброшенных и деградирующих участков, давно утративших свою прежнюю роль. Яркий пример таких территорий— восемь бывших грузовых железнодорожных дворов в Москве.
С развитием дорог и логистики потребность в грузовых дворах снизилась, и участки перестали использовать по прямому назначению. В наши дни они представляют собой заброшенные постройки, огромные контейнеры, ржавеющие рельсы— и это в центральных районах столицы, где существует заметная потребность в новых жилых домах, деловых центрах, социальной инфраструктуре и дорогах. Неудивительно, что многие оценивают редевелопмент грузовых дворов как один из наиболее перспективных векторов градостроительного развития.
Вместе с экспертами разбираемся, какую реальную пользу может принести редевелопмент заброшенной транспортной инфраструктуры и почему он важен не только для жителей близлежащих домов, но и для экономики всего города.
Решает проблему дефицита площадей
Основной драйвер проектов редевелопмента— острый дефицит свободных площадей в центральных частях городов. Мегаполисы растут вширь и ввысь, при этом значительная часть земли в наиболее удобных с точки зрения расположения районов остается неиспользованной. Для примера: в 2019 году в Москве промзоны занимали почти 19 тыс. га, что составляло 17% от всей территории «старого» города.
Алексей Расходчиков, председатель правления фонда «Московский центр урбанистики «Город»:
«В мегаполисах самый дефицитный ресурс— это свободные земли. Поэтому бывшие промышленные зоны и территории вокруг вокзалов, грузовых транспортных систем во всем мире стараются использовать для развития. Это наиболее правильный путь и для российских больших городов. Рост города требует строительства нового жилья, деловых районов, социальных и рекреационных объектов. Раньше это приводило к постоянному расширению городов и, как следствие, ухудшению транспортной ситуации. Поэтому и европейские, и азиатские мегаполисы в последние годы все больше переходят к стратегиям регенерации внутренних территорий за счет проектов КРТ, реновации жилья и редевелопмента промышленных зон. Это общемировая практика».
В Москве особым логистическим преимуществом обладают грузовые дворы. Все они расположены близко к центру и уже интегрированы в транспортную систему, имеют выходы к ключевым магистралям, в том числе к ТТК и Садовому кольцу. Благодаря редевелопменту удобные локации, которые оказались заброшенными в силу естественных причин, обретут новую жизнь и смогут приносить пользу городу.
Создает рабочие места и новые точки притяжения
Один из самых знаменитых мировых примеров успешного редевелопмента бывшей транспортной инфраструктуры— район Кенери-Уорф в Лондоне. В наши дни юго-восток британской столицы— это благоустроенные районы с жилыми домами и бизнес-центрами, зелеными парками и набережными. Однако всего несколько десятилетий назад там не было почти ничего, кроме старых и давно закрытых доков.
На излете XVIII века в этой части Лондона началось строительство знаменитых доков для нужд торговцев Вест-Индской компании. Причалы и склады долгое время были востребованы, но спустя полтора века на фоне развития грузовых перевозок доки пришли в упадок. Все изменилось в начале 1980-х, когда лондонские власти решили дать новую жизнь старому порту. В 1982 году здесь открыли особую экономическую зону с целью привлечь инвесторов. К началу XXI века возвели тысячи жилых домов, проложили новые дороги, разбили парки. Но самым знаменитым обновлением стал Кенери-Уорф— финансовый район с офисными зданиями, резидентами которых стали крупные банки, юридические фирмы и редакции газет.
Обновление заброшенного района создало тысячи новых рабочих мест и точек притяжение горожан, а сама локация из маргинальной стала престижной и дорогой. Такаяже судьба ожидает и бывшие грузовые районы в Москве, которые из серых зон на карте города могут преобразиться в места для работы, отдыха и активной жизни горожан.
Вера Баринова, заместитель заведующего по науке лаборатории исследований экономики развития ИПЭИ РАНХиГС:
«Редевелопмент бывших промышленных зон— довольно популярное за рубежом, а теперь и в России явление. На территории остановленных заводов создаются арт-пространства, кластеры креативных индустрий, площадки для размещения предприятий малого и среднего бизнеса. С этой точки зрения редевелопмент не только идет на пользу городу в плане облагораживания территорий и создания общественных пространств и фотозон, но и способствует созданию новых рабочих мест, развитию предпринимательства, а также культуры и искусств. Для жителей города такие новые пространства становятся точками притяжения, возможностью укрепления местных сообществ, центрами досуга и саморазвития».
Приносит долгосрочный экономический эффект
По оценке Александра Зальцмана, директора по продукту компании в сфере развития городской среды CM International, развитие бывших промзон обладает высоким экономическим потенциалом. «В современных российских городах бывшие промзоны чаще всего не используются по назначению, а многие из них вообще никак не используются,— признал урбанист.— Из-за этого снижается плотность жилья и коммерции, выпадают налоговые поступления, доходы собственников от аренды и НДС».
Александр Зальцман, директор по продукту компании в сфере развития городской среды CM International:
«Возвращение индустриальных участков в использование улучшает городскую экономику— повышает стоимость земель, насыщает граничащие с промышленностью территории коммерческими и социальными функциями, а также приносит разовый, но существенный доход городскому бюджету за операции по выкупу и изменению вида разрешенного использования земель. По данным основателя форума недвижимости «Движение» Ильи Пискулина, доход составляет от ₽15 тыс. за 1 кв. м».
Благодаря своим масштабам обновленные грузовые дворы могут значительно повлиять на экономику города. На сегодняшний день идет обновление одной такой территории поблизости от парка «Сокольники»— здесь возводят семейный квартал бизнес-класса «КОД Сокольники». Девелопер проекта компания «Новая Эра» планирует превратить в современные городские кварталы с жилыми домами, офисами и социальной инфраструктурой еще семь подобных территорий. На общей площади свыше 100 га возведут более 3 млн кв. м разнообразной недвижимости.
Алексей Расходчиков считает, что у редевелопмента могут быть не только краткосрочные, но и долговременные экономические эффекты: «Редевелопмент промышленных зон— это большой инфраструктурный проект. Его эффективность нельзя рассчитывать по простой экономической формуле, когда учитываются вложения и прибыль от продаж. Здесь правильнее говорить о социально-экономических результатах и учитывать долгосрочные эффекты для города и жителей».
«Социальные эффекты— это улучшение качества городской среды, снижение маятниковой миграции, обновление жилищного фонда и рост качества жизни,— разъяснил Расходчиков.— Долгосрочные эффекты для города включают улучшение инвестиционного климата и туристической привлекательности, снижение нагрузки на транспортные системы и появление новых центров деловой активности, влияющих на жизнь близлежащих районов. Не стоит забывать, что такие проекты, как Москва-Сити и регенерация промзоны завода ЗИЛ, уже стали центрами притяжения для туристов».
Формирует связность районов
Одна из важных задач большого города— создать связь между его районами. Разрозненность территорий снижает транспортную доступность, мешает естественной миграции населения и создает неравномерность развития: пока одни локации становятся престижными, другие деградируют.
Промзоны и объекты устаревшей железнодорожной инфраструктуры мешают связности районов— из-за них на карте города появляются пустые точки, движение транспорта по которым ограничено или невозможно. Транспорт следует в объезд, пешая доступность оказывается нулевой. Обновление заброшенных территорий помогает решить эту проблему: сносятся ненужные высокие заборы, прокладываются новые пешеходные и транспортные маршруты, строятся мосты, возникают места для остановок общественного транспорта.
Антон Айсин, исполнительный директор компании CM International:
«Редевелопмент грузовых дворов охватывает срединную зону города, формируя новые корреспонденции потоков между центром города и окраинными районами. Поэтому при реализации таких крупных градостроительных проектов важно проводить макромоделирование и закладывать строительство транспортной инфраструктуры общегородского значения».
Благодаря редевелопменту одного района улучшаются и соседние, убеждена экскурсовод, создатель проекта «Свобода доступа» Наталия Алексеева. В пример она привела два района— Сокольники, где реализуется проект обновления грузового двора, и Красносельский.
По ее словам, в Сокольниках определяющей темой развития становятся сохранение зеленой зоны и появление новых жилых домов вокруг: «Активное новое развитие идет вдоль Третьего транспортного кольца, где бывшие производства превращаются в бизнес-центры, появляются жилые кварталы. Большая площадь дает возможность комплексного развития территории, благодаря чему здесь возникают новые парки, образовательная инфраструктура и офисы».
Позволяет сохранить аутентичность места
Серьезный вызов при редевелопменте бывших промзон— сохранение и поддержание идентичности локации. Обновление должно не только не повредить месту, но задать новые смыслы, сохранить прежние сообщества и сформировать основу для появления новых.
«Грамотный редевелопмент промышленных территорий может существенно улучшить идентичность места»,— считает Александр Зальцман. Он выделил проекты, в которых было уделено внимание не только истории места, но и коммуникации вокруг проекта: «У территории появляются новые смыслы, ее резиденты начинают больше ценить место, где они живут, работают и творят, а сообщества могут сохраниться и получить новые стимулы к развитию. Социокультурное программирование территорий редевелопмента приводит к увеличению стоимости земли и недвижимости и одновременно повышает ее ценность для окружения и пользователей».
Известным зарубежным примером такого подхода стал район Де Пейп в Амстердаме. В период промышленной революции на юге города построили крупные производства, а их работники селились в районе Де Пейп. По одной из версий, свое название локация получила от слова «труба»— из-за узких улиц, напоминающих заводские трубы. Многоквартирные дома здесь строили быстро, хаотично и зачастую не слишком качественно, по причине чего случались обрушения. Другой опасностью стала повсеместная бедность, которая приводила к расцвету преступности. Поэтому долгое время Де Пейп считался далеко не благополучным местом.
Первые изменения случились еще в начале XX века— в район потянулись представители богемы: художники, музыканты, писатели. Благодаря им Де Пейп пополнился модными ресторанами и барами, вслед за чем стремительно подорожала жилая недвижимость. Позднее старые здания реконструировали, повсюду расположили зеленые и пешеходные зоны. В наши дни район Де Пейп сохранил свою аутентичность, став при этом благоустроенным и безопасным.
Качественно меняет город
Бывшие промзоны в России и в мире эволюционируют в магниты активной городской жизни. Это не просто обновленные районы, а целые кластеры для работы, креатива, бизнеса и отдыха. Появление здесь новых девелоперских проектов неизбежно влечет за собой модернизацию инженерных сетей и строительство новых социальных объектов— школ, поликлиник, спортивных центров. Причем пользоваться ими будут не только новоселы, но и жители старого жилого фонда. Это выравнивает уровень жизни в локации.
«Редевелопмент промзон позволяет создавать большие комплексные проекты за счет большой территории. Если на месте старых заводов появляются действительно многофункциональные городские районы, это интересно и городу, и инвесторам, и жителям. Городу— потому что увеличиваются доходы бюджета за счет налогов и создаются современные привлекательные районы. Жителям— потому что здесь может быть не только новое жилье, но и рабочие места недалеко от дома, а также все необходимые магазины и сфера услуг. Инвесторам— потому что многофункциональные проекты более устойчивы и формируют репутацию застройщика»,— проанализировал Алексей Расходчиков.
Одним из таких масштабных кварталов станет «КОД Сокольники» от девелопера «Новая Эра». Проект бизнес-класса расположится в 400м от парка «Сокольники» и будет отличаться впечатляющими размерами: на площади 10,6 га появятся пять жилых зданий высотой от шести до 39 этажей и большой парк с прудом.
Обширный парк у дома— с тропинками и большим прудом с обустроенным пляжем— станет особым достоянием квартала. Здесь оборудуют детские игровые площадки и многочисленные пространства для занятий спортом на улице: беговые и велосипедные дорожки, места для игры в пляжный волейбол и столы для пинг-понга, места для пилатеса. У квартала «КОД Сокольники» появится и собственный детсад на 350 мест, и школа на 650 учеников. Кроме того, в проекте предусмотрен деловой квартал площадью 74,5 тыс. кв. м с современными офисами и торговыми пространствами, что позволит создать рабочие места в шаговой доступности от жилья и тем самым снизит нагрузку на транспортную систему города.
Девелопер «Новая Эра» планирует трансформировать еще семь столичных грузовых дворов, расположенных вблизи Рижского, Белорусского, Савеловского, Павелецкого, Киевского и Курского вокзалов, а также рядом с Русаковской эстакадой. Эти проекты реализуются как самостоятельно, так и в рамках партнерств. Например, площадку у Русаковской эстакады компания реализует совместно с Группой «Аквилон», а территорию у Рижского вокзала— в сотрудничестве со «Страной Девелопмент».
Реклама. ООО «Новая Эра». Застройщик— ООО «СЗ «Сокольники». Проектная декларация— на сайте наш.дом.рф
Erid: 2SDnieJgeVx
