За 25 лет PIONEER прошел путь от точечной застройки до КРТ, от классического девелопмента до собственных IT-решений. Но главное изменение за это время — подход. Интервью с генеральным директором компании.
К 2026 году в портфеле PIONEER— уже более 3,2 млн кв. м, еще 1,4 млн кв. м— в стадии проектирования и строительства. С какими вызовами сталкивается один из лидеров рынка и как оставаться «первым» в эпоху перемен? На эти вопросы отвечает генеральный директор компании Алексей Мирошников.
— Как трансформировалась бизнес-модель компании за 25 лет?
— Для нас 25 лет не просто красивая дата. Это большой путь эволюции продукта, команды и, самое главное, взгляда на город. История PIONEER началась в Санкт-Петербурге, но достаточно быстро мы вышли в Москву. И именно здесь мы смогли раскрыть свой потенциал в полном масштабе.
Москва дала нам возможность мыслить не отдельными домами, а кварталами, инфраструктурой, транспортными связями, общественными пространствами. Ключевым решением стало то, что мы довольно рано отказались от точечной застройки как от единственного сценария развития. Мы поняли: по-настоящему влиять на город можно только в масштабе.
За созданием мастер-плана, благоустройства и разновысотной застройки, а также социальной инфраструктуры теперь стоит качество среды в масштабах районов. Сегодня в портфеле PIONEER уже четыре десятка проектов жилой, коммерческой, гостиничной и социальной недвижимости. При этом ябы не сказал, что масштаб ради масштаба когда-либо был нашей целью. Главным всегда оставалось качество— способность создавать городские элементы, которые работают на благо человека не один год, а десятилетиями.
Второй важный момент— готовность использовать новые подходы. Мы стали первым девелопером, реализовавшим проект коммерческой недвижимости по программе создания мест приложения труда за пределами исторического центра— так появился OSTANKINO BUSINESS PARK (12 тыс. рабочих мест) в Бутырском районе. В рамках следующего проекта торгово-офисного центра BOTANICA на ТПУ «Ботанический сад» создано 4,5 тыс. рабочих мест. Каждый проект двигал компанию вперед на разных этапах ее жизни.
Я думаю также, что 25 лет— это точка формирования принципов. У PIONEER они на 100% есть. Простой пример: если мы видим, что рынок нуждается в новом продукте, мы стараемся не догонять, а формировать стандарты, не дожидаясь, пока ход за нас сделает кто-то другой.
— Какие антикризисные решения, принятые в разные периоды, оказали наибольшее влияние на устойчивость бизнеса?
— Самым значимым антикризисным решением стал, как ни странно, наш переход в премиальный сегмент. Это произошло не как тренд, а как естественный этап развития. На определенном уровне качества девелопер начинает упираться в ограничения класса: ты видишь, как можно сделать лучше архитектуру, инженерные системы, благоустройство, лобби, планировочные решения, но экономика продукта не всегда позволяет реализовать высокую планку. Премиальный сегмент дал нам возможность в полной мере раскрыть накопленную экспертизу.
В условиях высоких ставок, которые мы наблюдаем сейчас, принятое пять лет назад решение работает как защитный механизм для бизнеса компании. Спрос на качественные премиальные проекты сохраняется устойчивее. Наши финансовые результаты показывают, что концентрация на проектах с высокой добавленной стоимостью была правильным стратегическим решением: сильные показатели компании обусловлены в том числе ростом среднего чека покупки.
При этом мы не пришли в премиум ради статуса, а потому, что уже умели работать с деталями, сложными участками, архитектурными бюро, клиентским опытом и инфраструктурой. Проекты высокого ценового сегмента требуют большей ответственности: покупатель ожидает здесь продукт с долгосрочной ценностью. На примере сданной первой очереди нашего флагманского проекта HIGH LIFE на Павелецкой могу подчеркнуть, что задуманное удалось: более 70% квартир, в том числе с отделкой, были приняты жителями без замечаний, а клубная инфраструктура уже собрала высокие оценки участников рынка.
— Что из внешних триггеров оказало самое большое влияние на стратегию компании?
Второй фактор— макроэкономика. Высокая ключевая ставка, изменение структуры спроса и трансформация ипотечных программ— то, что заставило нас пересмотреть управление портфелем. Мы стали более требовательно подходить к экономике каждого проекта, к структуре финансирования. Именно тогда мы активнее начали использовать новые финансовые инструменты— зеленые облигации, цифровые финансовые активы (ЦФА), чтобы диверсифицировать источники капитала.
— Как изменился портрет конечного потребителя и его запросы за 25 лет?
— Клиент стал гораздо более зрелым и требовательным. Раньше рынок во многом был сосредоточен на объеме: построить, продать, закрыть спрос, положить проект в портфель. Сегодня и город, и жители, и наши покупатели ждут от девелопера участия в развитии территории, инфраструктуры, ждут, что он изменит их жизнь к лучшему. И эти ожидания оправдывают лидеры отрасли.
Цикл принятия решений увеличился. Покупатель изучает не только планировку, но и девелопера, его репутацию, архитектора и команду проекта, материалы, благоустройство, соседство, транспортную доступность, социальную инфраструктуру. В высокобюджетном сегменте клиенты нечасто прибегают к льготным инструментам кредитования и сейчас больше ориентированы на рассрочки. Они смотрят на горизонт пяти–десяти лет и понимают, что качественный продукт в сильной локации останется ликвидным.
— Какие технологические и продуктовые решения, внедренные компанией, стали отраслевыми стандартами?
— Их несколько, и в каждом случае, без преувеличения скажу, что мы были первопроходцами. Первый пример— международная сеть апарт-отелей YES. Когда мы начинали развивать этот продукт, рынок только-только появлялся. Важно было сразу, уже тогда, создать полноценный сервисный формат апартаментов под управлением. Сегодня YES— узнаваемый бренд, который масштабируется в разных городах. Пять комплексов успешно работают в Москве и Санкт-Петербурге, еще девять находятся на стадии проектирования и строительства в крупнейших городах России и за рубежом.
Второй пример— нестандартный подход к созданию офисов продаж. В 2015 году мы открыли в Москве отдельно стоящее пространство площадью более 1000 кв. м с мультимедийными экранами, макетами, мини-кинотеатром, кафе и продумали путь клиента. Сейчас для Москвы продукт кажется естественным, но тогда такой подход фактически изменил представление о том, как девелопер должен презентовать проект. Это стало новым отраслевым стандартом.
Третий— подход к экстерьерам и интерьерам. Важным направлением работы PIONEER остается создание архитектуры мирового уровня. Компания одной из первых в Москве начала сотрудничество с ведущими международными и российскими архитекторами. Среди партнеров— Nikken Sekkei, испанский дизайнер Jaime Beriestain, архитектурные бюро «Цимайло Ляшенко и Партнеры», APEX, ADM, основательница NB Studio Наталья Белоногова и др.
— Каков сценарий развития рынка жилой недвижимости в горизонте одного–трех лет и как компания к нему готовится?
— В ближайшие год-два рынок будет двигаться в сторону большей дифференциации. Массовый спрос будет чувствителен к ставкам и доступности ипотеки, а высокобюджетные проекты продолжат опираться на стабильную платежеспособную аудиторию. Премиальный сегмент не изолирован от макроэкономики, но качественный продукт в сильной локации остается востребованным.
На горизонте снижения ключевой ставки есть перспективы для роста продаж в сегменте ввиду большей доступности классической ипотеки и перехода рассрочек в нее.
Сейчас в фокусе PIONEER— именно премиум-класс, коммерческая недвижимость и комплексное развитие территорий. В числе ключевых проектов в реализации— вторая очередь HIGH LIFE, премиальный квартал SHIFT у Нескучного сада, клубный дом и бизнес-центр класса А «ОПУС», семейный квартал «ПРАЙД»,«ЛАЙФ Варшавская» (четвертая очередь), масштабный проект КРТ на Павелецкой и многофункциональный комплекс в составе транспортно-пересадочного узла Петровско-Разумовская. Это наш главный стратегический приоритет.
— Как изменилась модель земельного банка и работа с участками в условиях перехода к КРТ?
— Модель земельного банка кардинально изменилась. Раньше можно было покупать отдельные пятна под точечную застройку. Сейчас фокус компании— на комплексном развитии территорий, в том числе на Павелецкой. Эта локация для PIONEER имеет особое значение, так как является территорией с большим потенциалом. Здесь есть все возможности сформировать новый качественный район для жизни, работы и отдыха в центре Москвы. В период 2027–2034 годов на Павелецкой развернется масштабное строительство общей площадью 378 тыс. кв. м. Основной акцент будет сделан на жилье (358 тыс. кв. м), при этом проект предусматривает как коммерческие помещения общей площадью почти 20 тыс. кв. м, так и сохранение исторического наследия площадью 3,7 тыс. кв. м (ОКН). Важной составляющей станет образовательный центр на 1000 мест, который обеспечит социальную инфраструктуру растущего района. Это совершенно иной уровень ответственности и сложности, ведь этой территории возле Садового кольца предстоит стать частью города на десятилетия вперед.
— Сегодня невозможно говорить о строительстве и технологиях без искусственного интеллекта. Как вы оцениваете влияние ИИ на строительную отрасль и рынок недвижимости в целом? Какие процессы уже можно автоматизировать с его помощью, а где человек еще долго будет незаменим?
— Технологии сегодня— обязательный компонент процессной модели девелопера. Они влияют на скорость решений, качество продукта и устойчивость бизнеса. Игнорировать их— значит терять конкурентное преимущество и кратно увеличивать риски. Именно поэтому мы создали отдельную IT-компанию— PIONEER DIGITAL. За два года команда разработала 11 продуктов, закрывающих три ключевых блока: контроль строительства и приемки, взаимодействие с клиентами и сквозное управление подрядчиками на всех этапах сотрудничества.
Мы активно развиваем сервисы, формирующие положительный клиентский опыт. Так, PIONEER создал собственную PropTech-платформу, работа которой охватывает этапы от начала строительства до эксплуатации объектов. Она помогает управлять издержками, организовать приемку и передавать управляющей компании полную историю взаимодействия с подрядчиком. В перспективе мы выведем платформу в открытый рынок.
Если говорить об искусственном интеллекте, он будет заметно менять девелопмент, но не заменит профессиональное мышление— скорее усилит команды, автоматизируя рутину и обработку больших данных. Помимо цифровой платформы, в планах— разработка предиктивных технологий для выявления точек роста бизнеса и клиентского сервиса. Уже сегодня искусственный интеллект помогает анализировать спрос, контролировать документацию и сравнивать проектные решения. Его роль в проектировании и управлении сроками будет только расти.
Глобальный потенциал ИИ— автоматизация рутинных процессов и развитие инструментов прогнозирования, позволяющие на постоянной основе сместить роль человека от исполнения задач к контролю и принятию решений. Но важно, чтобы технологии не подменяли человеческое отношение. В девелопменте, где мы создаем среду для жизни на десятилетия, это особенно критично.
— Каковы количественные и качественные цели компании на следующем 25-летнем цикле?
— В количественном выражении наши главные цели— это, конечноже, устойчивый рост финансовых показателей, диверсификация портфеля, сохранение лидерских позиций в премиальном сегменте. Но главным показателем выполненной миссии для нас будет не только объем продаж или стройки. Важно, чтобы наши проекты через годы оставались востребованными, узнаваемыми и любимыми людьми. Если человек открывает дверь своей квартиры, выходит во двор, ведет ребенка в школу, идет на работу или гуляет по району и чувствует, что это место сделано с уважением к нему и к городу, значит, мы работали правильно.
Сегодня девелопер принимает решения, последствия которых город будет видеть еще долгие годы. Поэтому мы должны думать не только о том, насколько проект востребован сегодня, но и о том, что он привнесет в среду города в будущем.
Реклама. Застройщики: ООО СЗ ПИОНЕР-1, АО СЗ ЛАЙФ ПАВЕЛЕЦКАЯ, ООО СЗ ОПУС, ООО СЗ ШИФТ. Проектные декларации на сайте— наш.дом.рф
Erid:2SDnjeZbs7y
