В 2025 году объем строящегося жилья в Москве впервые упал, запуски проектов продолжили снижаться, а доля массовых новостроек достигла шестилетнего минимума. Выросли лишь цены, причем нетипично сильно для последних лет
Главным в 2025 году стресс-фактором, отразившимся на всех отраслях экономики, стал длительный период высокой ключевой ставки Центробанка. На рынке новостроек его влияние усилилось дополнительным фактором— отменой всеобщей льготной ипотеки. Несмотря на то что эта программа завершилась еще потора года назад, последствия отмены наблюдались весь 2025 года.
«РБК Недвижимость» подвела предварительные итоги года. Разбираемся вместе с экспертами, к чему привели изменения на рынке новостроек Москвы в 2025 году.
Запуски новых проектов резко упали за год
Объем одновременно строящегося многоквартирного жилья в Москве снизился впервые с начала публикации статистики Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Ранее он лишь нарастал, однако в 2025 году сократился почти на 3%, до 17,9 млн кв. м по итогам 11 месяцев. При этом еще год назад прирост показателя составлял около 9%, рассчитала редакция «РБК Недвижимости».
Причина— в резком снижении запусков застройщиками новых жилых проектов. За последний год они упали почти на треть (29%)— до 3,5 млн кв. м. Снижение отмечалось и в 2024 году, но тогда оно составляло лишь 5%, а все предыдущие годы запуски только росли.
Как менялся запуск новых новостроек в Москве
| Период | Объем, тыс. кв. м | Динамика за год, % |
|---|---|---|
| 2021 год | 5442 | +34,7% |
| 2022 год | 5711 | +4,9% |
| 2023 год | 5803 | +1,6% |
| 2024 год | 5509 | -5,7% |
| 2025 год | 3508 | -29% |
Источник: ЕИСЖС
Снижение запусков новых проектов— реакция московского рынка недвижимости на длительный период высокой ключевой ставки (ЦБ хоть и снижал ее в последние месяцы, но оставляет высокой). На этом фоне выросли и затраты на стройку, а возможности для покупки жилья, наоборот, снизились.
Предложение снижалось 16 месяцев подряд
Объем предложения (количество квартир и апартаментов, одновременно выставленных столичными застройщиками на продажу) повторил туже траекторию, что и запуски новых проектов. Как рассказывают аналитики IT-системы для мониторинга и анализа рынка новостроек bnMAP.pro, тренд на снижение предложения в новостройках Москвы начался еще в августе 2024 года и длился 16 месяцев подряд, сигналы о его возможном преломлении появились лишь в самом конце 2025 года.
Главной причиной снижения предложения стало отсутствие дешевой ипотеки (напомним, в середине прошлого года завершилась программа всеобщей льготной ипотеки, а ставки по рыночной ипотеке начали расти вслед за подъемом ключевой ставки Центробанка). «Это сильно давит на спрос и вынуждает застройщиков управлять ассортиментом, чтобы не допускать затоваренности. Поэтому на продажу выставлялись более ограниченные пулы лотов, чтобы не перегружать рынок»,— поясняют в bnMAP.pro.
Ситуация изменилась лишь в декабре 2025 года, когда объем предложения в массовых новостройках Москвы за месяц вырос на 12,2%, в бизнес-классе— на 7,1%, а в элитных проектах подскочил сразу на 23,1%. Как уточняют аналитики, сейчас в пределах Старой Москвы в новостройках находится в продаже 43,8 тыс. квартир и апартаментов, таким образом, объем рынка вернулся к показателям августа прошлого года. «Вероятно, это ответ рынка на рост спроса в октябре-ноябре, а также в надежде использовать фактор сезонности— к концу года многие покупатели стремятся приобрести квартиру, используя различные привлекательные предложения от застройщиков»,— говорят в bnMAP.pro.
Доля бюджетных новостроек достигла минимума
Доля массовых новостроек (типовых и комфорт-класса) в общем объеме строящегося в Москве жилья с 2000 года сократилась примерно на треть. Она планомерно снижалась на протяжении шести последних лет, выяснила редакция «РБК Недвижимости» на основе данных ЕИСЖС.
На массовые новостройки в Москве приходилось:
- 60,4%— в 2020 году;
- около 53%— в 2021 и 2022 годах;
- 50,6%— в 2023 году;
- 45,1%— в 2024 году.
В 2025 году доля массовых новостроек в стройке снизилась еще больше— до 42,1%. Таже самая тенденция наблюдается и с объемом предложения жилья, выставленного в новостройках Москвы на продажу.
Рост цен показал трехлетний максимум
Увеличение доли новостроек высокого класса привело к тому, что средние цены на первичное жилье в Москве (без учет элитных проектов) заметно выросли, следует из данных сервиса новостроек bnMAP.pro. Максимальную за три последних года динамику продемонстрировали как новостройки в старых границах столицы, так и в Новой Москве, причем именно на новых территориях разница в росте цен более заметная.
Так, в 2025 году цены на новостройки, по данным bnMAP.pro, выросли:
- в Старой Москве— на 20,1% (против 7,1% в 2024 году и 15,8% в 2023 году) и в декабре составляют 595,2 тыс. руб. за 1 кв. м;
- в Новой Москве— на 21,1% (против 3,1% в 2024 году и 5% в 2023 году), до 258,4 тыс. руб.
При этом по отдельным классам первичного жилья ценовая динамика ниже. Например, в Старой Москве, по данным bnMAP.pro, за год подорожали:
- на 19,1%, до 399,6 тыс. руб. за кв. м— массовые новостройки;
- на 13,1%, до 577,3 тыс. руб. за кв. м— новостройки бизнес-класса;
- на 5,6%, до 1124,8 тыс. руб. за кв. м— премиальные проекты.
В Москве продали новостроек на ₽2,24 трлн
За 11 месяцев 2025 года в новостройках всего столичного региона (как Москвы, так и Московской области) было продано около 124,2 тыс. квартир и апартаментов, подсчитали в аналитическом центре DataFlat. Это примерно столькоже, сколько в сопоставимом периоде прошлого года, и на 18% меньше, чем в январе— ноябре 2023 года.
Нулевая годовая динамика достигнута за счет роста продаж в Подмосковье— за год количество сделок в новостройках там выросло на 8%. При этом в самой Москве отмечается лишь снижение, выяснили в DataFlat.
Так:
- в Старой Москве, где за 11 месяцев 2025 года было заключено около 56,3 тыс. сделок в новостройках, за год спрос снизился на 3%, а за два года— на 21%;
- в Новой Москве с 22,8 тыс. ДДУ в 2025 году спрос за год снизился на 6%, а за два года— на 9%.
При этом средняя площадь проданной квартиры уменьшилась немного— на 2% за год в Старой Москве (до 50,5 кв. м) и лишь на 1% в Новой Москве (до 44,6 кв. м). Из-за столь небольшого сокращения площадей, а также из-за роста цен суммарная стоимость всех проданных в 2025 году строящихся квартир и апартаментов лишь выросла. По всему столичному региону она увеличилась на 8% за год и, по данным DataFlat, составила по итогам 11 месяцев 2025 года более 2,24 трлн руб.
Авторы Теги
