Начиная с этого года РБК расширяет инструментарий анализа офисного рынка, переходя от модели рейтинга к масштабному исследованию. Данные о лидерах рынка продолжат публиковаться ежегодно
Рынок офисной недвижимости— один из самых быстрорастущих сегментов коммерческой недвижимости. За последние пять лет его структура кардинально изменилась: на первое место вышла продажа офисов, в то время как строить под аренду для девелоперов стало менее выгодно. Кроме того, на рынок массово вышли непрофильные игроки, оценивать деятельность которых по единым критериям практически невозможно. Среди них есть как системные девелоперы в жилье, так и новички, реализующие лишь отдельные проекты, и определить устойчивость их показателей в долгосрочной перспективе затруднительно.
Несколько лет подряд РБК готовил рейтинг рынка офисной недвижимости, где с учетом комплексного критерия оценивалась расстановка сил в сегментах аренды и продажи. С усложнением и ростом рынка этот подход перестал быть достаточным, пояснили эксперты «РБК Исследования рынков». Поэтому было принято решение перейти от формата рейтинга к полноценному исследованию, позволяющему не только фиксировать позиции игроков, но и выявлять ключевые тенденции, анализировать причины изменений и прогнозировать дальнейшее развитие. Такой подход обеспечивает более точное понимание процессов, происходящих на рынке офисной недвижимости, и помогает принимать обоснованные решения всем его участникам, отмечают составители исследования.
Трансформация офисного рынка
2025 год во многом стал знаковым— хотябы потому, что рынку офисной недвижимости удалось отыграть значительный дефицит нового ввода, характерный для предыдущих периодов. По оценкам «РБК Исследования рынков», совокупный объем нового строительства в России составил 973 тыс. кв. м— на 32% больше, чем в 2024-м. Важно, что практически весь объем ввода пришелся на верхний сегмент рынка— офисы классов А и Prime. Таким образом, можно говорить не только о количественном скачке, но и о качественном наполнении предложения.
Как и прежде, преобладающий объем предложения концентрирует в себе столица: на Москву пришлось 76% новых площадей, или порядка 743 тыс. кв. м. Год к году прирост ввода составил 20%. Тем не менее девелоперы ввели лишь половину от запланированного объема.
Ключевую роль в реализации рекорда сыграли крупные проекты. В 2025 году в столице был построен 21 бизнес-центр, но именно три из них— iCity, МФК Slava 4 (штаб‑квартира Банка России) и «Национальный космический центр» (штаб‑квартира «Роскосмоса»)— совокупно обеспечили более 50% всего объема ввода. При этом предложение, зарезервированное под штаб-квартиры, не вышло на открытый рынок и не смогло покрыть дефицит качественных офисов.
За пределами столицы также наблюдался прирост объемов нового строительства на уровне качественных сдвигов. В Санкт-Петербурге по итогам 2025 года введено 136,5 тыс. кв. м— рост к показателям рекордно низкого 2024 года более чем в 2,5 раза. Крупнейшими реализованными проектами стали БЦ «Северная Пальмира», а также восьмой и девятый корпуса делового квартала «Невская ратуша»: они суммарно пополнили рынок арендопригодными площадями в размере 80,4 тыс. кв. м.
За пределами двух столиц было введено 93 тыс. кв. м качественных офисных площадей— прирост год к году составил 45%. Крупным событием для регионального рынка стал переезд в Красноярск компании «РусГидро»: новой штаб-квартирой электроэнергетического холдинга стал офис с арендопригодной площадью 21,4 тыс. кв. м.
Несмотря на качественный скачок объемов ввода, опрошенные эксперты отмечают массовый перенос сроков проектов. Так, по оценкам Core.XP, на 2025 год в Москве был запланирован ввод 1,319 млн кв. м высококлассных офисов — почти вдвое больше показателей фактического ввода. 45% намеченного объема было перенесено на 2026 год. Во многом это объясняется изменениями в процессах согласования нового строительства, говорят участники рынка.
«Процессы стали немного продолжительнее и поменялись по составу необходимых действий, что сдвигает вправо выход на рынок части офисных проектов»,— отмечает коммерческий директор по коммерческой недвижимости MR Кермен Мастиев.
Директор коммерческого управления девелоперской компании Stone Кристина Недря в числе экономических факторов, влияющих на рынок, также отмечает рост себестоимости строительства. По данным исследования IBC Real Estate и аналитического центра Stone, по итогам первого квартала 2026 года показатель достиг отметки 380 тыс. руб. за 1 кв. м полезной площади без учета затрат на покупку земельного участка и маркетинговых расходов, что на 15% выше по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. «В дальнейшем мы ожидаем постепенное снижение темпов роста себестоимости, но в краткосрочной перспективе это не представляется возможным: на экономику девелоперских проектов продолжают воздействовать дефицит рабочей силы, рост цен на материалы и оборудование, увеличение налоговой нагрузки»,— поясняют в Stone.
В ближайшей перспективе, по мнению опрошенных экспертов, тренд на перенос сроков сохранится. Это связано с объективными рыночными условиями и высокой конкуренцией, вынуждающей девелоперов давать оптимистичные прогнозы. «На 2026 год в Москве заявлен ввод около 1 млн кв. м новых офисных площадей. Однако при учете переноса сроков проектов фактический ввод, с наибольшей вероятностью, не превысит 700–800 тыс. кв. м. На 2026–2030 годы к вводу заявлено еще 5,9 млн кв. м офисной недвижимости во всех классах. При этом 47% будущего предложения до 2030 года сосредоточено всего в восьми формирующихся деловых районах, и почти половина этого объема приходится на «Большой Сити»,— прокомментировали аналитики консалтинговой компании NF Group. Еще один существенный момент, который отмечают опрошенные игроки,— значительная часть заявленного объема не выйдет на рынок, поскольку будет занята штаб-квартирами компаний. В частности, в аналитическом центре девелоперской компании Stone за период 2026–2030 годов ожидают ввод в эксплуатацию 3,3 млн кв. м офисов классов А и Prime внутри МКАД, из которых 40% площадей уже реализовано.
«В 2025 году мы начали фиксировать новый тренд: максимума достигло число обращений от корпораций, которым требуются пространства от 20 тыс. кв. м. Иными словами, сейчас рынок — как предложение, так и спрос — движется к созданию полноценных штаб-квартир, комплексных решений, способных поддерживать развитие компании и повышать ее эффективность», — отмечает коммерческий директор по коммерческой недвижимости MR Кермен Мастиев.
Директор департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости ГК «Галс-Девелопмент» Светлана Мазур также фиксирует повышенный интерес к площадям под штаб-квартиры, особенно в наиболее престижных деловых локациях, таких как Ленинградский деловой коридор, Павелецкий район и «Москва-Сити». «Естественно, в этих зонах дефицит предложения самый высокий,— говорит эксперт.— Уровень вакансии держится на уровне 1–1,5%, а в отдельных объектах равен нулю. Особенно ограничено предложение крупных площадей под штаб-квартиры, что стимулирует большой бизнес на заключение сделок еще на стадии строительства здания».
С ней соглашается Кристина Недря, отмечая, что на фоне дефицита крупных блоков в планах компании нарастить объем такого предложения до 50% офисной витрины Stone. «Сбалансированный портфель девелопера, где наравне с небольшими офисами представлены офисные этажи, крупные блоки и здания под штаб-квартиры, в том числе в высокой строительной готовности, отвечает актуальным запросам рынка и позволяет удовлетворить текущий спрос»,— резюмирует эксперт.
Что касается вакансии в целом, несмотря на рекордно высокие цифры по вводу, показатель лишь незначительно превышает итоги предыдущих дефицитных периодов. Сказывается как отложенный спрос, так и высокая текущая активность компаний по подбору помещений, тогда как значительная часть площадей поглощается до ввода проектов. Несмотря на рост анонсов по запуску офисных проектов, количество офисных объектов на этапе строительства оставалось ограниченным. Наиболее активным с точки зрения перехода в активную строительную фазу стал 2025 год. При этом девелоперский цикл составляет три-пять лет, соответственно, объекты будут распределены по времени ввода в зависимости от их масштаба. Перенос сроков, который участники рынка связывают с объективными рыночными факторами, будет дополнительно сдерживать рост вакансии.
Как изменился продукт
Отдельный фокус в исследовании сделан на параметрах наиболее востребованного офисного продукта. Основная качественная перемена последних лет— смещение спроса от аренды в сторону продажи.
«2023–2025 годы можно охарактеризовать как время уверенного роста доли продаж на рынке офисной недвижимости. И эта доля имеет потенциал для дальнейшего роста, так как при высокой ключевой ставке стратегия аренды часто оказывается экономически неэффективной и новые здания планируются уже в стратегии продаж»,— отмечает директор направления по развитию офисной недвижимости ГК ФСК Марина Гордеева.
«Если в 2022 году доля конечных пользователей на рынке коммерческой недвижимости составляла 10–15%, то по итогам 2025-го этот показатель превышает 50%»,— поясняет коммерческий директор по коммерческой недвижимости MR Кермен Мастиев.
Что касается форматов, эксперты отмечают определенную поляризацию спроса на покупку офисов. «На протяжении 2023–2025 годов наблюдался устойчивый рост продаж офисов в мелкую нарезку. На это в том числе ориентировались девелоперы, которые вывели на рынок много спекулятивных проектов»,— говорит Кермен Мастиев. При этом на фоне преобладания в новых проектах небольших офисов, особенно в проектах от непрофильных игроков, отмечается дефицит и стабильно высокий спрос на крупные блоки— от этажа и выше. Эксперты считают, что эта тенденция будет усиливаться из-за нехватки подходящих вариантов для крупных арендаторов и покупателей.
«Рынок явно движется к поляризации: сегодня наиболее востребованы либо очень компактные лоты от 50 кв. м, либо крупные пространства от 5000 кв. м»,— говорит руководитель проектов коммерческой недвижимости «Донстрой» Олеся Шмелева.
Директор коммерческого управления девелоперской компании Stone Кристина Недря подтверждает, что спросом на актуальном рынке пользуются как компактные, так и просторные лоты. Эксперт отмечает, что инвесторы чаще ориентируются на площади до 150 кв. м, тогда как компании, приобретающие офисы, рассматривают метражи 300–400 кв. м, предпочитая угловые помещения с увеличенной площадью остекления. «На фоне переноса сроков готовности объектов и сохраняющегося дефицита качественных готовых офисов класса А закономерно усиливается интерес к строящимся бизнес-центрам. Широкая линейка предложения по площадям и стадиям готовности позволяет бизнесу гибко планировать размещение и рассматривать покупку как стратегическое решение с горизонтом планирования на несколько лет вперед», — добавляет эксперт.
При этом крупные блоки от 5 тыс. кв. м остаются в наиболее остром дефиците, подчеркивает Кристина Недря,— по оценке эксперта, в начале 2026 года на этот формат приходится не более 5% экспозиции. Подобный продукт могут себе позволить исключительно профессиональные игроки, располагающие отработанными бизнес-моделями и соответствующим ресурсом для управления. «Сегодня при выборе объекта бизнес и инвесторы оценивают не только базовые параметры проекта (локацию, архитектуру, инженерное оснащение), но и репутацию девелопера, а также способность обеспечивать системное постпродажное сопровождение. Особенно это актуально для крупного бизнеса, который, как никто другой, задумывается о силе своего HR-бренда. Для таких компаний важно, какой офис и где они выбирают, поскольку это напрямую влияет на их имидж и привлекательность для сотрудников и партнеров. Существенное значение приобретают дополнительные сервисы и продуманная клиентская экосистема, например наличие партнерской УК, которая глубоко знакома со всеми архитектурными и инженерно-техническими особенностями проекта, что обеспечивает более высокий уровень эксплуатации объекта»,— комментирует эксперт.
Многие участники рынка фиксируют смещение спроса в сторону готовых помещений с отделкой и сокращение интереса к Shell&Core. Во многом это объясняется существенным ростом затрат на ремонт и отделку в сочетании с сохраняющейся высокой стоимостью заемного финансирования.
Так, по оценке девелоперской компании Element, стоимость внутренней отделки офисов за последние годы выросла примерно на 15–20%. «Высокий интерес наблюдается к офисным блокам с готовой отделкой, куда можно быстро заехать и начать работу»,— отмечает директор по стратегическому развитию, управляющий партнер Element Елизавета Конвей.
«Современный рынок все больше ориентируется на потребность бизнеса в экономии времени. Порядка 80% компаний сегодня выбирают помещения с готовой отделкой, отказываясь от самостоятельного строительства. Инвестиции в отделку с нуля остаются прерогативой либо крупных корпораций со строгими бренд-стандартами, либо сетевых структур», — добавляет коммерческий директор Comcity Алена Кудрявцева.
Однако, несмотря на рост арендного спроса на помещения с отделкой, основной объем экспонирования в строящихся проектах представлен в формате Shell&Core, а отделка остается именно опцией, которую предлагают системные игроки,— закладывать ее на этапе стройки экономически нецелесообразно. Как показало исследование, услуги по проектированию и отделке офисов (fit-out) предоставляют 54% опрошенных компаний. Важность услуги отмечает и Кристина Недря. По словам эксперта, треть клиентов-инвесторов выбирают офисный fit-out от девелопера для сокращения срока экспонирования своих помещений на рынке аренды. «Прогнозировать стоимость ремонта на этапе проектирования бизнес-центра сложно из-за быстро меняющихся внешних факторов, роста цен на материалы и возможных изменений трендов в офисном планировании за три-пять лет строительства. Кроме того, некоторые компании требуют индивидуальных решений. Поэтому наиболее эффективно реализовать офисы в бетоне на этапе строительства, а отделку предлагать как дополнительную опцию после ввода здания в эксплуатацию»,— резюмирует Недря.
Масштабное исследование включает в себя и традиционный блок о крупнейших игроках в сегментах продажи и аренды офисной недвижимости. Лидерами рейтинга стали девелоперы Stone (в сегменте продажи) и O1 Properties (в сегменте аренды).
Крупнейшие игроки рынка офисной недвижимости: продажа
По совокупности ключевых индикаторов исследования офисного рынка (портфель проектов, объемы продаж в период с 2022 по 2025 год, заявленные объемы ввода до 2030 года и др.) лидерство в сегменте продажи офисной недвижимости четвертый год подряд (2022–2025 годы) сохраняет девелоперская компания Stone с портфелем офисов суммарной площадью 748 тыс. кв. м на февраль 2026 года. На втором и третьем местах— MR и Pioneer. В пятерку также вошли динамично развивающаяся Forma и Sezar Group. Часть девелоперов предпочли не разглашать свои данные. При этом разрыв между крупнейшими профильными игроками рынка офисной недвижимости сокращается, что можно считать позитивным сигналом для рынка, указывается в исследовании.
Объемы ввода до 2030 года
Девелоперская компания Stone занимает первое место по заявленному объему ввода офисной недвижимости в России на 2026–2030 годы. Однако девелопер уступает лидерство по площади уже введенных в эксплуатацию офисных проектов за 2021–2025 годы, которое закрепил за собой MR после завершения строительства двух крупных бизнес-центров: iCity и МФК Slava, 4-я очередь (совместный проект MR и «ПроГород»). В планах Stone до 2030 года— строительство и ввод в эксплуатацию 14 БЦ совокупной арендопригодной площадью более 600 тыс. кв. м. В числе крупнейших проектов девелопера со сроком сдачи до 2030 года— «Stone Савеловская», «Stone Ходынка 1» и «Stone Мневники 3». В каждом из объектов арендопригодная площадь офисов превышает 60 тыс. кв. м.
Девелопер MR на этот период прогнозирует ввод восьми офисных центров совокупной арендопригодной площадью офисов свыше 577 тыс. кв. м. Крупнейший заявленный проект девелопера— штаб-квартира «Яндекса», которая изначально была запланирована к вводу в третьем квартале 2023 года, но сроки были перенесены из-за масштаба проекта— реализуется в формате build-to-suit. Арендопригодная площадь объекта составляет 110 тыс. кв. м.
Первую тройку замыкает АО СЗ «СберСити» (входит в группу «Сбер»). В 2026–2030 годах компания планирует ввести семь БЦ в квартале «СберСити» в Рублево-Архангельском заявленной арендопригодной площадью свыше 373 тыс. кв. м. В числе крупнейших девелоперов по планам ввода офисных площадей также оказались Forma, Sezar Group и «Галс-Девелопмент».
Объемы продаж
Девелопер Stone также занимает первое место по объемам реализации офисных площадей в 2022–2025 годах. За этот период в проектах компании было продано порядка 360 тыс. кв. м— пик продаж пришелся на 2023 (101 тыс. кв. м) и 2024 (133 тыс. кв. м) годы. 2025 год также был успешным для компании: девелопер вошел в топ-5 ведущих игроков рынка по объему продаж с результатом 65 тыс. кв. м. Как отметили в компании, несмотря на снижение объемов продаж, средняя цена квадратного метра в проектах девелопера за исследуемый период выросла в 1,6 раза, аналогично и средний бюджет покупки. В числе крупнейших сделок девелопера за прошлый год— продажи блоков из нескольких этажей в проектах «Stone Калужская» и «Stone Мнёвники 3».
В топ-3 по объемам продаж в 2022–2025 годах также вошли девелоперы MR и «ПроГород», совместно реализовавшие в 2024 году четвертую очередь МФК Slava (144 тыс. кв. м)— сделка стала значимым событием для рынка офисной недвижимости. Покупателем выступил Банк России. Без учета этой сделки девелопер MR реализовал свыше 134 тыс. кв. м офисов, 43 тыс. кв. м из этого объема пришлось на 2025 год. В пятерку крупнейших девелоперов по объемам продаж вошли также Pioneer и ГК ФСК. Высокие показатели ГК ФСК, которая не является системным игроком на офисном рынке, достигнуты благодаря продаже единым лотом БЦ «Сидней сити» (75,1 тыс. кв. м) и БЦ «Магистральная, 12» (18,7 тыс. кв. м). Эти сделки обеспечили девелоперу первое место по продажам в 2025 году.
Крупнейшие игроки рынка офисной недвижимости: аренда
Что касается сегмента аренды, статус безоговорочного лидера сохраняет за собой компания O1 Properties— девелопер занимает первое место как по портфелю, так и по объему сделок и по фактически сданным площадям. Средний показатель за 2025 год— 662,6 тыс. кв. м офисных площадей в собственности компании. Из этого объема 534,6 тыс. кв. м— арендопригодные; порядка 93 тыс. из них в течение прошлого года находилось в аренде.
Вторую позицию по объему арендопригодных и фактически заполненных площадей занимает девелопер Comcity. Общий портфель компании составляет 289 тыс. кв. м. При этом в 2025 году было сдано 167,7 тыс. из 170,4 тыс. кв. м арендопригодных площадей девелопера, что обеспечило загрузку объектов на уровне 98,4%. Третье место по фактически заполненным площадям у компании «Галс-Девелопмент». Девелопер не раскрывает свои показатели, однако подтверждает, что в течение двух лет вакансия на его объектах сохраняется на нулевом уровне.
По объемам сделок за 2025-й лидерство также удерживает за собой компания O1 Properties. Так, в первом полугодии девелопер сдал в аренду 52,3 тыс. кв. м, во втором— 42,2 тыс. «квадратов». На второй позиции West Wind Group, заключившая в эти периоды договоры на 19 тыс.кв. м и 20 тыс. кв. м соответственно. В топ по объемам сделок аренды также входят Metrika Investments и «Галс-Девелопмент», но обе компании не раскрывают свои показатели. Рыночную активность девелоперов позволяют оценить публичные кейсы— такие как сделка по передаче Metrika Investments в аренду ГМК «Норникель» более 4,5 тыс. кв. м в БЦ Neva Towers, заключенная в декабре 2025 года. В апреле стало известно о сделке «Галс-Девелопмент» с компанией Pridex по аренде 4,5 тыс. кв. м в строящемся БЦ Dubinin’Sky, которая закрыла последние вакантные площади объекта до ввода в эксплуатацию. Замыкает топ-5 по объемам сделок 2025 года компания Comcity, которая в первом полугодии сдала 1,3 тыс. кв. м, во втором— 5,5 тыс. кв. м.
Таким образом, как показывает исследование, развитие офисного рынка идет высокими темпами, опережающими предыдущие прогнозы. Несмотря на качественные перемены, лидеры отрасли остаются прежними. Ведущую роль продолжают играть профильные девелоперы, располагающие сбалансированным портфелем и демонстрирующие системный подход к работе. Лидеров Москвы отличают широкая география присутствия (в разных округах и районах столицы), витрина предложения на разных стадиях строительства и разнообразная линейка помещений, включающая в себя как офисные блоки, так и целые здания. Кроме того, в условиях активно растущего рынка все более важную роль получают дополнительные сервисы, такие как возможности для ремонта и отделки, профессиональное управление, сопровождение по сдаче в аренду или перепродаже объектов.
