Такой показатель, как своевременная сдача объектов застройщиком, прочно вошел в топ-5 факторов, определяющих выбор жилья
По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), за июль лишь один столичный девелопер из топ-10 сдает свои объекты в эксплуатацию без нарушения сроков. В целом средний перенос сроков ввода составляет 3,9 месяца, а с учетом объектов, строительство которых остановлено,— 5,7 месяца. При этом в Москве этот показатель выше, чем в среднем по стране,— 4,9 месяца. Насколько серьезна эта тенденция и как потребителю себя максимально обезопасить?
Просрочки есть у всех. Почти
«Важно отметить, что в проектных декларациях застройщики фиксируют свои обязательства по срокам ввода домов, а в договорах с дольщиками— сроки передачи квартир, которые, как правило, составляют от трех— шести месяцев после планируемого ввода»,— поясняет руководитель ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик. Соответственно, перенос ввода даже на два месяца позволяет уложиться в сроки передачи квартир, добавляет эксперт.
Тем не менее очевидно, что у девелоперов, нарушающих планируемые сроки ввода, клиенты с куда большей вероятности могут столкнуться с затягиванием выдачи ключей от квартир. В условиях высокой стоимости ипотечных кредитов и роста арендных ставок заметно и возросшее по этому поводу волнение потребителей. Так, согласно весенней волне синдикативного исследования рынка первичной жилой недвижимости Москвы, которое проводится крупным агентством маркетинговых исследований ORO, у граждан, планирующих купить квартиры, показатель «Застройщик сдает свои объекты вовремя» прочно вошел в топ-5 факторов, определяющих выбор жилья, прибавив с осени прошлого года сразу 0,8 пункта. В первую пятерку также вошли качество жилья, транспортная доступность, оптимальные характеристики квартиры, качество отделки, уточнили в ORO.
Для отслеживания статистики просрочек ЕРЗ ежемесячно формирует соответствующий рейтинг: по каждому застройщику учитываются жилые дома и дома с апартаментами, имеющие опубликованные проектные декларации и не имеющие опубликованных разрешений на ввод в эксплуатацию в ЕИСЖС (наш.дом.рф) на дату формирования рейтинга. Для жилых домов учитывается площадь, указанная в п. 9.3.1 проектных деклараций, а для домов с апартаментами— площадь апартаментов в общей площади здания.
«По данным рейтинга ЕРЗ.РФ, среди топ-10 застройщиков Москвы ситуация со сроками различается. Нулевые показатели по переносам демонстрирует «Группа ЛСР»— это выделяет компанию на фоне рынка. Большинство крупных девелоперов показывают несущественные уточнения сроков: у ПИК средний перенос составляет менее месяца при доле переносимых площадей менее 2%, у ГК «А101»— 0,28 месяца при 4,17% площадей, у ГК «Абсолют»— 1,53 месяца при 10,25% площадей»,— перечисляет Кирилл Холопик.
Причины и профилактика
«Перенос сроков в нынешней экономической парадигме— это в первую очередь попытка застройщика сохранить финансовую устойчивость, а не сигнал о заморозке стройки: при двузначной ключевой ставке почти два года подряд и фактически безальтернативном банковском финансировании деньги для девелопера становятся очень дорогими, издержки растут, а для покупателей ипотека получается малодоступной»,— объясняет депутат Госдумы, член комитета по строительству и ЖКХ Илья Вольфсон.
Продажи замедляются, эскроу-счета наполняются слабее, ставка по проектному кредиту автоматически ползет вверх— и девелопер рационально растягивает график, чтобы не загонять проект в еще более дорогой долг и дольше продавать по ДДУ, не неся после ввода расходов на налоги и коммуналку за непроданные метры.
Санкционное влияние тоже сказалось. Нередки случаи, когда в проекты приходилось вносить существенные изменения, а это и сложная объемная работа, и согласования, и перестройка процессов. Это все время, и значительное, поясняет депутат.
«Задержки срока сдачи объекта могут объясняться множеством причин, каждый раз они индивидуальны,— добавляет Александр Зильберт, официальный представитель «Группы ЛСР», которой пока удается вводить дома своевременно.— Это могут быть и финансовые сложности, и недобросовестность подрядчиков и субподрядчиков, и трудности с поставкой необходимых строительных материалов. Чтобы нивелировать подобные риски, опытные застройщики выстраивают систему профилактических мер». Среди них и собственная система закупок, позволяющая заключать контракты с фиксированной ценой до окончания строительства, и выбор подрядчиков на тендерной основе с тщательной проверкой истории каждой компании, перечисляет эксперт. «Важно тут глубокое взаимодействие с банками для построения качественно проработанных финансовых моделей проектов и, как следствие, получение оптимальных процентных ставок по проектному финансированию. Разумеется, нужен строгий контроль производства работ на всех этапах стройки и оперативное устранение возникающих трудностей»,— добавляет Зильберт.
Риски переноса сроков
Раньше переносы означали высокий риск стать обманутым дольщиком. Но сегодня архитектура эскроу и жесткий контроль существенно снизили системные риски: как говорят опрошенные эксперты, для покупателя критично, когда задержка превышает полгода и сдвигается срок передачи ключей, а не просто дата ввода.
Главный риск переноса сроков— дополнительная финансовая нагрузка на дольщика. В случае просрочки покупатель может столкнуться с необходимостью продолжать вносить платежи по ипотеке без возможности переезда. Стоит также учитывать расходы на аренду, которые продолжают нести некоторые из покупателей. «Дополнительно стоит учитывать сопутствующие траты: нередко под новую квартиру заранее приобретаются отделочные материалы, мебель, бытовая техника. Отсрочка ввода дома в эксплуатацию требует организации хранения этих покупок, что также влечет за собой расходы— как финансовые, так и организационные»,— объясняет партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF GROUP Андрей Соловьев.
Еще один риск для покупателя— отсутствие компенсации. Напомним, что мораторий на штрафы для застройщиков за несвоевременную передачу объектов жилой недвижимости, введенный еще в пандемийное время, недавно был продлен до конца текущего года. Клиент теряет возможность получить законную неустойку, даже если задержка существенная, напоминает собеседник РБК.
Сама отрасль тоже несет риски. «Для государства— это срыв темпов нацпроектов и рост социального напряжения. Для самого девелопера— удорожание проекта, репутационные потери и заморозка оборотного капитала»,— перечисляет Илья Вольфсон.
