Давление на себестоимость оказывает ужесточение требований города к архитектуре проектов и дефицит кадров. По итогам года рост цены строительства может составить 10%, на этом фоне офисы на продажу продолжат дорожать
По итогам первого квартала 2026 года стоимость строительства офисов класса А за год увеличилась на 15% и составила 215 тыс. руб. (с учетом НДС) за квадратный метр. В перерасчете на полезную площадь показатель достиг 380 тыс. руб. Такие данные содержатся в совместном исследовании консалтинговой компании IBC Real Estate и аналитического центра Stone.
Стоимость строительства офисов продолжит увеличиваться, но темпы роста стабилизируются после резкого скачка предыдущих лет. Согласно прогнозу экспертов, по итогам этого года средняя стоимость строительства квадратного метра офисов класса А составит 220 тыс. руб. (+10% к 2025 году) или 385 тыс. руб. за 1 кв. м полезной площади. Для сравнения, в 2024–2025 году подорожание было выше и составляло 17и 18% соответственно.
Замедление роста цен на строительство высококачественных офисов эксперты объясняют замедлением темпа роста цены большинства стройматериалов на фоне замедления инфляции производителей. По итогам 2025 года индекс цен производителей (ИЦП) составил 1,9%, что ниже прогнозного значения в 6,1%. Положительное влияние оказывает постепенное снижение стоимости заемного финансирования на фоне уменьшения ключевой ставки. «Рынок офисного строительства в Москве уже пережил пик турбулентности, и сейчас мы наблюдаем важный перелом: шоковые факторы 2022–2023 годов ушли в прошлое. Если раньше основной рост себестоимости обеспечивали логистический коллапс, скачок цен на импорт и дефицит рабочей силы, то сегодня застройщики адаптировались— выстроены новые цепочки поставок, найдены альтернативы»,— пояснил управляющий партнер Nikoliers Николай Казанский.
Почему строительство офисов дорожает: основные причины
Среди факторов, которые по-прежнему продолжат оказывать влияние на повышение стоимости строительства офисов, аналитики называют сохранение минимального уровня безработицы и повышение зарплат. Согласно исследованию, в среднем темпы роста зарплат на позиции, необходимые для реализации проектов, за год составил 11%.
Однако главной причиной, которая удерживает стоимость строительства офисов класса А от значительного замедления, становится усложнение проектов ввиду усиления требований города к архитектурной составляющей Москвы. «На смену внешним факторам пришли внутренние. Во-первых, Москва ужесточила требования к архитектурному облику— теперь проекты стали сложнее, дороже в проектировании и фасадных решениях. Во-вторых, кадровый голод никуда не делся: стройки борются за рабочих, зарплаты растут»,— пояснил управляющий партнер Nikoliers Николай Казанский.
Так, по данным IBC Real Estate и Stone, наибольшее подорожание— двукратное— было зафиксировано по статье «Проектирование: стадия П и Р» (проектная и рабочая документация). Если ранее для получения архитектурно-градостроительного решения (АГР), как правило, застройщик реализовывал одну концепцию, то сейчас для финального согласования проекта с городом это может потребовать нескольких вариантов и этапов разработки, пояснили эксперты.
Новые требования повлияли и на стоимость фасадов. Согласно исследованию, фасадные решения по итогам первого квартала стали одними из самых быстрорастущих в цене— за год они подорожали почти на треть. Влияние на эту статью расходов оказал рост стоимости стройматериалов.
В тоже время крупнейшей статьей расходов в стоимости строительства по-прежнему остаются внутренние инженерные сети— они занимают более четверти от всего объема затрат. В среднем 1 кв. м в данной категории с учетом НДС по итогам первого квартала обходился в 55 тыс. руб. Это на 10% дороже, чем год назад. Все это оказывает влияния на стоимости офисов на продажу.
«На сегодняшний день в классе А в сложившихся деловых локациях мы видим новые старты от 500-600 тыс. руб. за кв. м и выше, что обусловлено в том числе влиянием роста себестоимости. Важно отметить, что помимо строительной себестоимости, которая на полезную площадь составляет 380 тыс. руб. за кв. м, есть и сопутствующие дополнительные расходы, связанные с продажами, а также цена земельного участка и налоговая нагрузка»,— указала руководитель аналитического центра Stone Марина Грицкова. «Учитывая текущую конъюнктуру и внешние факторы, ожидать снижения цен не представляется возможным»,— добавила Марина Грицкова.
Ценовые стратегии девелоперови роль себестоимости
На этом фоне усиливается разрыв в ценовых стратегиях девелоперов. Демпинг ниже себестоимости, как правило, характерен для непрофильных игроков с единичными проектами, для которых цена за квадратный метр становится единственным инструментом стимулирования спроса. Однако такой подход неизбежно ведет к снижению качества объекта и росту инвестиционных рисков.
Согласен c коллегой управляющий партнер Nikoliers. «Себестоимость— это фундамент, на котором строится цена. Пока она растет, пусть и медленнее, конечный покупатель не увидит дисконта. Наоборот, по нашим оценкам, в ближайшие год-два цены на новые офисы класса А продолжат увеличиваться в диапазоне 7–15% ежегодно. Запуск новых проектов добавит предложения, но не переломит тренд— скорее стабилизирует рынок, не давая ценам уйти в штопор»,— пояснил он.
Однако опрошенные эксперты отмечают, что даже на фоне общего роста себестоимости строительства и цены квадратного метра в новых объектах, всё ещесуществует возможность приобрести офис по «старым» ценам— это объекты в активной стадии строительства, которые вышли на рынок до 2023 года. «Покупка такого объекта является особенно выгодной инвестицией, поскольку позволяет получить качественный актив на высокой стадии строительства по цене ниже новых стартов»,— резюмирует Марина Грицкова.
Инвестиционная привлекательность офисов сохраняется
Несмотря на возрастающую стоимость строительства и увеличивающиеся требования к качеству новых проектов со стороны города и конечных пользователей, аналитики отмечают рекордные объемы инвестиций в строительство офисов. Это происходит на фоне стремительного роста самого рынка и реализации программы «Места приложения труда» (МПТ). По оценкам IBC Real Estate и Stone, только с начала 2025 года застройщики анонсировали планы о старте строительства 53 новых проектов. А совокупный объем строящихся и проектируемых объектов, заявленных к вводу до 2032 года, достиг 6,5 млн кв. м офисов всех классов.
«С учетом среднего срока девелопмента офисных объектов (в среднем около 3–5 лет), заявленные объекты будут реализовываться до 2030–2032 годов. Таким образом, увеличение предложения будет постепенным. Так, из объема заявленных к вводу площадей до конца 2028 года мы ожидаем, что только 54% офисных площадей введутся в эксплуатацию»,— отметила член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.
Доминирующей стратегией реализации офисов будет оставаться продажа (66% из всех заявленных офисов до 2028 года). Это связано с быстрым возвратом инвестиций более привлекательной экономикой проектов для девелоперов. Кроме того, рост цены 1 кв. м в строящихся бизнес-центрах класса А опережает динамику ставок. Согласно исследованию, с 2019 года по первый квартал первый показатель увеличился в 2,2 раза, а второй— на 37%. Подобная тенденция и низкая волатильность ставок аренды способствуют сохранению приоритетов девелоперов в части выбора продажи как основной стратегии реализации, считают эксперты.
Теги
