Вместе с экспертами рассказываем, как на острове формируется современный городской квартал, объединяющий спорт, жилье и офисы, и чем он может быть привлекательным для горожан и бизнеса
Недавно редакция рассказывала о районах Москвы, которые могут подойти для комфортной жизни и ведения бизнеса. Этот список сложно представить без еще одной активно развивающейся локации на престижном западе столицы— Мневниковской поймы. За несколько лет бывший пустырь превратился в уникальное место, где удалось сохранить природный шарм и создать прогрессивный городской квартал, объединив транспортную инфраструктуру, спорт, современное жилье и зоны отдыха.
Сегодня работа над преобразованием зеленого острова продолжается как со стороны городских властей, так и инвесторов. В локации формируется новый деловой кластер, строится жилье, спортивные объекты, развивается транспортная система. По данным столичной мэрии, всего к 2030 году в Мневниковской пойме появится более 3 млн кв. м недвижимости, из которых почти 20% придется на спортивные объекты. В итоге город должен получить современный район, в котором престижно и комфортно работать и жить.
Транспортный пульс Мневников
Основным импульсом развития Мневниковской поймы стало создание транспортной инфраструктуры, которая связала зеленый остров с другими районами столицы и создала основу для формирования здесь жилого и делового кластера. В 2021 году на остров пришло метро— здесь открылись сразу две станции Большой кольцевой линии— «Терехово» и «Мневники». Кроме того, через территорию Мневниковской поймы проходит крупнейшая транспортная магистраль— Северо-Западная хорда (СЗХ), которая связывает Сколковское шоссе и Северо-Восточную хорду (СВХ) и обеспечивает высокую транспортную доступность зеленого острова.
Из-за островной специфики важным направлением стало строительство мостов. Они связывают локацию активного развития с уже существующей городской застройкой и одновременно служат своеобразной архитектурной доминантой и достопримечательностью района. Так, в декабре 2024 года рядом с Национальным космическим центром был открыт Гагаринский мост через Москву-реку в створе улицы Мясищева, который связал Филевскую и Мневниковскую поймы, а также подземный пешеходный переход в районе примыкания к улице Мясищева. «За последние годы эта обширная зеленая зона Москвы стала значимым транспортным хабом, который обладает прямым сообщением с историческим центром мегаполиса и «Москва-Сити»,— отметила директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум» Юлия Иванова.
Развитие транспортной инфраструктуры на зеленом острове продолжается и сегодня. Так, например, в Мневниковской пойме реализуется проект развития местной улично-дорожной сети, в рамках которого будут построены новые городские улицы для подъезда к строящимся жилым кварталам, спортивным сооружениям и станциям метро. По данным столичных властей, в общей сложности на территории Мневниковской поймы планируется построить 17км дорог.
Зеленый остров
В тоже время освоение Мневниковской поймы, которая окружена Москвой-рекой и парками, происходит с учетом сохранения природного потенциала локации— стратегический подход в рамках частно-государственного партнерства, отмечает Юлия Иванова.
Во-первых, здесь применяется принцип компенсационного озеленения. В рамках благоустройства территории, где сегодня ведутся строительные работы, запланированы масштабные озеленительные мероприятия. Для восстановления экологического баланса и создания комфортной среды будет высажено более 1,7 тыс. деревьев и около 20 тыс. кустарников. Кроме того, планируется разбивка новых газонов на площади 11,2 га.
Во-вторых, важным направлением сохранения зеленого баланса острова выступает создание новых благоустроенных зеленых зон, продолжила эксперт. Например, в 2026 году планируется завершить создание двух новых набережных с прогулочными зонами, смотровыми и спортивными площадками, амфитеатрами для проведения культурно-массовых мероприятий и пирсами. Живописное окружение и изгиб реки обеспечат панорамные виды на реку и зеленые зоны— это большая редкость для Москвы и территорий нового масштабного строительства.
Остров спортивный
Важным направлением развития Мневниковской поймы является спорт. Здесь создается крупнейший спортивный кластер Москвы— по данным столичных властей, это почти полмиллиона квадратных метров, или 15 спортивных объектов, среди них:
- Центр подготовки сборной команды России по футболу;
- многофункциональный корпус с ареной для керлинга;
- баскетбольный клуб ЦСКА;
- гребная база с необходимой инфраструктурой;
- Международная академия хоккея имени Овечкина.
В 2025 году открылся ледовый дворец «Навка Арена». К 2029 году на территории Мневниковской поймы будут возведены еще три спортивных объекта:
- Дворец спорта— с двумя ледовыми площадками для хоккея и фигурного катания, универсальным помещением для занятий спортом, залами для спортивной гимнастики и единоборств;
- Теннисный центр— с 12 тренировочными кортами, многофункциональной спортивной зоной и эксплуатируемой крышей;
- Дворец бильярда— для занятий и соревнований по русскому бильярду, снукеру, китайской восьмерке и пулу.
Помимо этого, спортивные объекты могут появиться в рамках девелоперских проектов. «Например, девелопер «Гранард» намерен построить в Мневниковской пойме горнолыжный комплекс, а Capital Group разработал проект офисного центра со спортивной инфраструктурой»,— рассказала Иванова из компании «Метриум».
Все это в совокупности с природным парком сделает Мневниковскую пойму уникальным местом— локация объединит профессиональный и массовый спорт, отдых у воды, а также редкие активности— серфинг и керлинг.
Остров жилой
В Мневниковской пойме формируется новый современный жилой район по принципу «город в городе», который позволяет жить, работать, заниматься спортом и отдыхать в непосредственной близости друг от друга. Флагманский жилой проект в локации— «Остров» бизнес- и премиум-класса от компании «Донстрой». Одновременно здесь формируются обширная социальная, коммерческая и досуговая инфраструктура и зеленые зоны. Всего в рамках проекта к 2030 году планируется построить около 1,5 млн кв. м недвижимости. Здесь будут проживать свыше 20 тыс. резидентов.
«В ЖК «Остров» сейчас сданы шесть очередей (кварталов), в которых находится 36 корпусов. В строительстве находится еще шесть очередей (кварталов) на десять корпусов со сроком сдачи в 2026–2029 годах»,— рассказала глава департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева.
Сегодня «Остров» является одним из самых востребованных проектов среди покупателей столичных новостроек. По данным «Метриума», по итогам 2025 года по договорам долевого участия (ДДУ) в проекте было продано 1,2 тыс. квартир на 100 тыс. кв. м, что принесло девелоперу 69 млрд руб. По объему реализованной площади проект занял первое место среди всех новостроек столицы.
«Примечательно, что «Остров» сохраняет лидирующую позицию уже на протяжении пяти лет, с первого года реализации»,— отметила Юлия Иванова. Это, в свою очередь, отражается в темпах роста цен. По оценкам аналитиков, квадратный метр в «Острове» сегодня стоит в среднем 842 тыс. руб. За прошедшие три года показатель вырос почти на 70%, что превышает средние темпы удорожания новостроек в столице, указала представитель «Метриума».
Сам проект, по словам экспертов, привлекает покупателей, которые предпочитают соблюдать баланс между работой и личной жизнью, а также высоко ценят комфорт и качество своего времени, понимают перспективу данной локации и мыслят масштабно. «Мневниковская пойма привлекает потенциальных покупателей удобным расположением как с точки зрения транспортной доступности, так и с точки зрения экологической составляющей»,— указала Елена Чегодаева. Кроме того, здесь создана и продолжает формироваться премиальная деловая и спортивная инфраструктура, что повышает престиж локации, добавила эксперт.
Остров деловой
Усилить статус Мневниковской поймы должен деловой кластер, который сейчас активно формируется,— здесь строятся премиальные бизнес-центры. «На данный момент предложение готовых объектов в Мневниковской пойме отсутствует, однако объемы строительства проектов офисной недвижимости позволяют говорить о перспективности данной локации»,— отмечает член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.
За развитие офисной инфраструктуры на зеленом острове отвечает компания Stone. Сегодня девелопер реализует в Мневниковской пойме три очереди бизнес-центра «Stone Мневники» и планирует дальнейшее расширение проектов в данной локации. По оценкам IBC Real Estate, к 2029 году объем нового строительства офисов класса А здесь может составить порядка 200 тыс. кв. м. «В 2026 году в данной локации запланирован ввод в эксплуатацию бизнес-центра общей офисной площадью 37 тыс. кв. м, который реализуется под конечного пользователя, а в период с 2028–2030 годов девелоперская компания Stone планирует ввести в эксплуатацию очереди проекта «Stone Мневники»,— пояснила Екатерина Белова.
Помимо этого, о намерении войти в локацию заявили еще несколько крупных девелоперов. По словам партнера Nikoliers Игоря Темнышева, речь идет об офисно-спортивном комплексе Capital Group, комплексе из двух малоэтажных зданий от «ДС Строй» («Донстрой»), а также о крупном бизнес-центре, заявленном в 2026 году девелоперской компанией «Центр-инвест». По мнению консультантов, офисный рынок в локации готов поглотить как подтвержденные, так и потенциально заявленные объемы.
«Участие девелоперов с административным ресурсом ускорит превращение территории в новый деловой кластер столицы. К томуже новые проекты будут выходить не единовременно, а последовательно, что позволит рынку адаптироваться без перенасыщения»,— пояснил Игорь Темнышев. Похожую позицию озвучила Екатерина Белова. По ее словам, на фоне дефицита качественного предложения в данной локации и в целом по столице риск того, что офисные площади будут не реализованы, минимален.
Привлекательность делового кластера
В качестве основного преимущества Мневниковской поймы с точки зрения формирования делового кластера консультанты называют уникальное расположение и транспортную доступность, которая обеспечивает связь с другими деловыми районами. «Непосредственная близость Мневниковской поймы к центру столицы и к уже сформированным деловым районам, в частности к «Москва-Сити», обеспечивает высокую транспортную доступность и развитую инфраструктуру для конечных пользователей и приводит к тому, что высокий уровень спроса, который фиксируется в ключевых деловых районах, распространяется и на формирующийся кластер в Мневниках»,— пояснила представитель IBC Real Estate.
Кроме того, это престижное западное направление будет особенно актуальным для собственников крупного бизнеса, живущих за городом, в частности на Рублевском шоссе и Новой Риге, которые удобно связаны с Мневниковской поймой Северо-Западной хордой. Помимо этого, часть из резидентов ЖК «Остров» тоже будут нуждаться в качественных офисных площадях для размещения своих компаний рядом с домом. Это позволит обеспечить дополнительный спрос.
О высоком потенциале и востребованности Мневников с точки зрения размещения офисов, по словам экспертов, свидетельствует низкая доля свободных площадей в соседних локациях. Так, по оценкам Nikoliers, вакансия в офисах класса А в Крылатском и Хорошево-Мневниках составляет всего 1%. В районе Филевский Парк недавно были достроены штаб-квартиры компаний «Роскосмос» и «ИКС-Холдинг» в составе Национального космического центра, где офисная часть составляет около 100 тыс. кв. м. «Среди плюсов Мневниковской поймы для развития офисной недвижимости можно выделить высокую девелоперскую активность при одновременном дефиците в районе качественных площадей, комплексный подход к застройке, а также зеленую и благоустроенную среду»,— добавил партнер Nikoliers.
Кроме этого, офисные объекты, находящиеся на стадии строительства и проектирования, в кластере Мневники реализуются профильными ключевыми игроками рынка офисной недвижимости, что также обеспечивает высокое качество и конкурентоспособность готовых бизнес-центров, указала в качестве преимущества Екатерина Белова. «При этом интерес покупателей и инвесторов вызван потенциальной прибыльностью реализуемых проектов, которые маркетируются по ценам выше среднерыночных, но ниже, чем в ключевых деловых районах»,— добавила эксперт.
Вместо заключения
Сегодня Мневниковская пойма— это уникальное место, которое объединяет работу, жизнь, спорт и отдых. А само развитие Мневниковской поймы является беспрецедентным примером городской застройки в живописном природном окружении, которая объединяет парки, реку, а также новые масштабные проекты (в большинстве своем премиального уровня) на престижном западе столицы. При этом одновременное и комплексное развитие территории дает синергетический эффект для резидентов жилых, офисных и спортивно-досуговых проектов. По словам экспертов, с учетом дальнейших планов города по развитию транспортной инфраструктуры, строительству жилой и спортивной инфраструктуры в локации интерес к недвижимости будет только усиливаться.
«Совокупность развитой инфраструктуры с комплексной жилой и коммерческой застройками формирует на территории Мневниковской поймы как кластер с комфортной городской средой, так и новый перспективный деловой район»,— отметила Екатерина Белова из IBC Real Estate.
В свою очередь, безупречная экология и развитая транспортная сеть гарантируют жителям Мневниковской поймы сочетание загородного образа жизни и городского комфорта, продолжила Юлия Иванова из компании «Метриум». «А наличие исключительно современной застройки тоже является своеобразным преимуществом локации. Здесь нет устаревших инженерных узлов с серьезной амортизацией, что дополнительно повышает ликвидность реализуемых здесь проектов»,— заключила она.
