С января по декабрь 2025 года продажи были открыты в 40 проектах — это на 37% меньше, чем годом ранее
В 2025 году на столичном рынке новостроек продажи были открыты в 40 проектах— это минимальный уровень за последнее десятилетие. Вместе с экспертами разбираемся, перейдетли этот тренд в наступивший год, в каких ценовых сегментах девелоперы наиболее активно выводят новые проекты и в каких локациях Москвы представлены премьеры-2026.
Почему сокращаются темпы стартов
Статистика аналитиков «Метриум» показывает, что в годовом выражении вывод новых проектов в столице снизился на 37%— с января по декабрь 2025 года продажи были открыты в 40 проектах, тогда как в 2024-м— в 63 новостройках. Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов отмечает, что столь резкое сокращение можно считать одним из центральных трендов прошлого года на рынке новостроек Москвы.
Во многом это было обусловлено высокой стоимостью проектного финансирования для девелоперов, говорит эксперт. Так, одним из действенных способов поддержания спроса при высокой ключевой ставке ЦБ и, соответственно, ставок по рыночной ипотекев 2025 году оставались программы рассрочек. Но при этом варианте поступление средств на эскроу-счета происходит недостаточно быстро, напоминает Руслан Сырцов. «Суммарная площадь проектов, стартовавших в 2025 году, тоже существенно сократилась относительно прошлых лет»,— указывает он, добавляя, что столичные застройщики чаще выводили на рынок небольшие проекты. Активнее всего пополнялось предложение новостроек верхних ценовых сегментов— но и здесь зафиксировано снижение новых стартов. По данным «Метриум», за год продажи были открыты в 18 столичных комплексах бизнес-класса (против 28 в 2024году).
Тенденцию подтверждают и сами застройщики. Так, по оценке руководителя аналитического центра Stone Марины Грицковой, доля сегмента бизнес-класса в общем объеме предложения новостроек Москвы за год увеличилась с 42% до 51%. Эксперт также обращает внимание на изменение продуктовых характеристик жилья бизнес-класса— в результате на рынке формируется пул предложения новостроек, включающих широкий спектр премиальных характеристик, таких как малое количество квартир на этаже, высокие потолки, дизайнерское благоустройство и гранд-лобби. В ряде случаев, отмечает Марина Грицкова, отнести проект к классу «бизнес+» позволяет и удачная локация— например, расположение на границе с ЦАО или вблизи крупных зеленых зон. Проекты на первой береговой линии, в свою очередь, при прочих равных продуктовых характеристиках будут уже относится к премиальному сегменту, уточняет эксперт.
Ожидаемые премьеры 2026 года
Совокупно в сегментах бизнес и премиум в прошлом году было выведено 26 новостроек. В 2026-м стартов будет больше, отмечают аналитики «Метриум»: в планах девелоперов— 33 новых проекта. Около десяти из них могут выйти в продажу в первом квартале, подчеркивают эксперты, уточняя, что в двух продажи уже открыты— это ЖК «Энигмия» на Новослободской улице (Тверской район) и ЖК «Симоновскийвал» в развивающемся Южнопортовом районе.
В целом, по оценке аналитиков «Бест-Новострой», на конец января 2026 года объем предложения новостроек бизнес-класса в Москве составил 19,6 тыс. лотов совокупной площадью 1,23 тыс. кв. м. Аналогичные показатели для премиум-сегмента— 2,3 тыс. лотов общей площадью 257 тыс. «квадратов». При этом, отмечают в компании, экспозиция бизнес-класса сократилась относительно показателей января прошлого года— на 3% по числу лотов и на 4% по площади. Предложение в премиальном сегменте, напротив, выросло— на 9% в лотах и на 30% в квадратных метрах. Как объясняет Марина Грицкова, на небольшой базе предложения премиального сегмента даже небольшая динамика в процентном выражении кажется более существенной. При этом предложение премиальных новостроек останется ограниченным, а в текущих проектах фиксируется высокая распроданность до ввода в эксплуатацию.
Большая часть новостроек сосредоточена на Северо-Западе, в остальных районах дефицит будет усиливаться, говорят опрошенные эксперты. Только два перспективных проекта расположены рядом с набережными— среди них аналитики «Метриум» отмечают жилой комплекс Stone Blik на Новоданиловской набережной и «Сезар Силика» в «Большом Сити». «В структуре нового предложения только два этих жилых комплекса располагают столь важным с точки зрения потенциального покупателя преимуществом, как близость к воде,— отмечают эксперты.— Проект «Сезар Силика» находится на второй линии, Stone Blik— на первой линии Москвы-реки, на Новоданиловской набережной». К числу преимуществ жилого комплекса эксперты относят локацию— Донской район Москвы привлекает близостью к центру и сложившейся разнообразной инфраструктурой, а на противоположном берегу реки находится квартал «Зиларт» со своей разнообразной архитектурой. Что касается архитектуры самого Stone Blik— это два динамичных корпуса с выразительным силуэтом от бюро Hadaa. Отличительная особенность фасадов— обилие стеклянных пластин, визуально перекликающихся с поверхностью реки— отражено в названии, пояснили в Stone.
Чего ждут участники рынка новостроек от 2026 года
Что касается прогнозов, опрошенные участники рынка сходятся во мнении, что и в бизнес-классе, и в премиальном сегменте рынка новостроек сохраняются предпосылки для роста цен. По оценке «Бест-Новострой», средняя стоимость 1 кв. м новостроек бизнес-класса по итогам января составляет 615 тыс. руб. (+17% за год), премиум-класса— почти вдвое выше: 1,176 млн руб.
При этом ограниченный объем предложения дополнительно будет сказываться на ценах, считают эксперты. «Стоит отметить, что сроки выхода сейчас сложно прогнозировать: с одной стороны девелоперов сдерживают рост сроков согласования проектов, в том числе повышенные требования к архитектуре, с другой— в текущих экономических реалиях девелоперы могут намеренно откладывать старты своих проектов,— прогнозируют аналитики «Метриум».— Большая часть запланированных стартов может сместиться на конец года, а чем позже выход на рынок, тем выше будут цены (рост себестоимости строительства и сокращающееся предложение)».
Похожие прогнозы озвучивают и застройщики. Так, по словам генерального директора ГК ФСК Дмитрия Трубникова, рост цен на фоне снижения объемов предложения в 2026 году может составить 15%. В числе факторов роста эксперт отмечает рост себестоимости строительства, значительные требования к проектам со стороны города, а также высокую стоимость денег. В ГК «Самолет» не исключают и более существенного роста. В качестве основного драйвера в компании называют именно снижение объемов предложения по стартовым ценам.
Эксперты Stone также прогнозируют рост цен на фоне ограниченного предложения, высокой распроданности столичных ЖК бизнес-класса и небольшого числа стартов. «В условиях текущей конъюнктуры рынка можно рекомендовать сместить выбор в сторону премиум-сегмента, так какза незначительную наценку сегмента клиент получит более высокое качество продукта и сервиса», — резюмирует Марина Грицкова.
