За 30 лет со старта «Москва-Сити» исчерпал территориальный ресурс для возведения новых башен, но не спрос на премиальные рабочие пространства. Теперь деловой центр переходит в разряд закрытых локаций, считают эксперты
Земельный банк так называемого старого «Сити» закончился, а в примыкающей зоне новогопредложение минимально. Согласно данным Nikoliers, всего сегодня в деловом кластере возводят 528 тыс. квадратов, и все они должны быть сданы до конца десятилетия. Однако, как отмечает Андрей Кухар, возглавляющий департамент продаж офисной недвижимости компании, одна из строящихся башен уже заполнена арендаторами целиком, втораяреализована лишь наполовину, а остальные проекты забронированы корпорациями. «Исчерпание участков переводит конкуренцию из ценовой плоскости в борьбу за оставшиеся метры— теперь решает не бюджет, а доступность»,— говорит эксперт.
По итогам первой половины 2026-го уровень вакантности во всех сегментах «Москва-Сити» составил 4,7% (без учета проекта Moscow Towers, на который приходится больше 80% пустующих площадей в деловом кластере) против среднерыночных 7%, подсчитали в Core.XP. В CMWP подтверждают: вакантность в деловом кластере в два раза ниже, чем в среднем по столице (3 против 6,2%), а ставка арендывдвое выше (64,5 тыс. руб. за кв. м).
Андрей Кухар отмечает, что, хотя «Москва-Сити» остается наиболее узнаваемым и одним из самых дорогих офисных кластеров Москвы, внутри субрынка ситуация неоднородна: в сформировавшемся старом «Сити» вакантность составляет всего 1,6% по итогам первых шести месяцев 2026 года, в новом— 17,2%. Это позволяет говорить о сохраняющемся дефиците качественного предложения именно в историческом ядре кластера. «Старый «Сити» полностью выбыл из игры, в новомсвободных наделов почти нет,— констатирует Андрей Кухар.— Высокий спрос вкупе с околонулевой вакантностью и отсутствием новых пятен переводит кластер в разряд закрытых локаций».
Премия за дефицит
Цена офисов в башнях «Сити» сегодня также максимальна. Причем если средняя цена продажи в существующих зданиях составляет 548 тыс. руб. за кв. м (без НДС), то в строящихся объектах этот показатель достигает 618 тыс. руб., подсчитали в Core.XP. В Nikoliers говорят о 843 тыс. руб. за кв. м в возводимых проектах. При этом за время строительства— от котлована до ввода— цена метра в среднем увеличивается на 30–60%, а в отдельных случаях она может вырасти и двукратно, добавляет Василий Григорьев, руководитель отдела исследований рынка Core.XP. Арендные ставки в «Москва-Сити» уже приблизились к лондонским: годовая аренда квадрата колеблется в диапазоне 60–80 тыс. руб. В сегменте прайм средняя запрашиваемая ставка зафиксирована на уровне 84,3 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и эксплуатационных платежей), что на 5% превышает прошлогодние значения.
Впрочем, утверждать, что «Москва-Сити» уже полностью сформирован, преждевременно. Сейчас на территории ММДЦ строят четыре комплекса. «После их завершения офисная площадь квартала «Москва-Сити» вырастет на 26%— до 1,961 млн кв. м»,— говорит Полина Афанасьева, старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP. Однако сейчас доля экспонируемых помещений в строящихся бизнес-центрах ММДЦ составляет 48%— это говорит о том, что значительный объем площадей будет реализован ещедо ввода объектов в эксплуатацию, добавляет эксперт.
«С учетом анонсированного до 2030 года объема нового строительства в 725 тыс. кв. м, из которых 31% уже реализован и недоступен для аренды и продажи, «Москва-Сити» по-прежнему будет испытывать дефицит офисных площадей,— уверен Василий Григорьев.— Базовый прогноз предполагает сохранение вакантности в диапазоне 4–6% в ближайшие два-три года». Впрочем, по итогам января–июня спрос на всем столичном рынке был сдержанным. Суммарный объем сделок купли-продажи и аренды за период снизился, по оценке Nikoliers, на 16% в годовом выражении— до 653 тыс. кв. м. Бизнес оптимизирует издержки, и драйвером выступает не экспансия, а ротация существующих арендаторов.
Последний аккорд
Тотальный дефицит дает о себе знать, и финальные проекты в «Сити» привлекают немалый интерес. Один из них— многофункциональный офисный комплекс класса прайм СЕЗАР ТАУЭР на последнем вакантном участке №20. В июле 2026 года Sezar Group получила разрешение на строительство 52-этажного небоскреба высотой почти 250 метров. Его общая площадь составит 190,6 тыс. кв. м, из которых под офисы отведено свыше 133 тыс. квадратов. В мае архитектурную концепцию, созданную международным бюро «СПИЧ» Сергея Чобана, утвердил департамент градостроительной политики Москвы. Фасады получат волнообразную форму, а витражи стилизуют под японское оригами. Глава ДГП Владислав Овчинский отметил, что такое решение обеспечит визуальную легкость и максимальную инсоляцию всех рабочих помещений. Интересно, что команда Сергея Чобана еще в середине 2010-х предлагала архитектурные решения для этого участка. Для нового проекта СЕЗАР ТАУЭР архитектор во многом переосмыслил те идеи с учетом современных трендов.
Стремясь обеспечить автономность и самодостаточность работы в будущей башне, девелопер предусмотрел торговую галерею на первых двух этажах— с магазинами, кафе и разнообразными сервисами для комфорта резидентов. На последние этажи можно будет добраться на скоростных панорамных и двухэтажных лифтах с шикарным видом на Москву. А под прозрачным куполом на 51-52-м этажах откроется уникальный ресторан с открытой террасой и панорамной кровлей— единственный в своем роде в России. Подземный паркинг, рассчитанный на 475 машино-мест, расположится сразу на семи этажах.
«Земли в старых границах «Сити» больше нет, и это кардинально меняет инвестиционную логику: новые башни здесь становятся редчайшим активом»,— говорит коммерческий директор департамента коммерческой недвижимости СЕЗАР ПРО компании Sezar Group Павел Иншаков. Он выделяет три ключевых тренда: ужесточение конкуренции между офисными поколениями (оценивается не только локация, но и инженерия, лифтовые системы, инфраструктура), повышение требовательности покупателей и арендаторов, а также трансформация офиса из «набора помещений» в полноценную экосистему рабочей среды.
«В СЕЗАР ТАУЭР мы закрываем главные дефициты локации: предлагаем крупнейшие на рынке офисные блоки для штаб-квартир, создаем автономное пространство, где корпоративная логистика, премиальный ретейл и уникальные рекреационные форматы сосуществуют в одной вертикали»,— добавляет Иншаков.
Ввод небоскреба намечен на третийквартал 2030-го. Без учета башни «Оне», завершение которой планируется в четвертомквартале тогоже года, он станет завершающим аккордом застройки «Москва-Сити». В дальнейшем девелоперская активность будет смещаться в соседний кластер «Сити-2», который позиционируется как премиальный аналог с близкими ценовыми параметрами.
Инвестиционные перспективы
Несмотря на то что «Москва-Сити» представляет собой практически сформированный деловой кластер, он еще обладает инвестиционной привлекательностью, а покупка офисных блоков имеет существенный экономический потенциал,в первую очередь в строящихся проектах. Главная причина этого, по оценке экспертов, базируется на структурном дефиците, ликвидности и перманентной ценности локации. Прогноз Nikoliers по арендной ставке на 2027-й— 86 тыс. руб. за квадрат в год. Ставка капитализации для качественных активов сохранится в диапазоне 10–11%. Дополнительный интерес подогревают как частные инвесторы, мигрирующие из жилого сегмента, так и корпорации, которые всечаще предпочитают покупку аренде.
«Последние новости об инвестиционной покупке 9 тыс. кв. м в башне «Империя» в августе 2026 года показывают, что даже на те комплексы, которые были введены 15 лет назад, есть спрос с инвестиционной точки зрения,— заключает Полина Афанасьева из CMWP.— В свою очередь, новые площади выступают еще более лакомым кусочком, ведь «Москва-Сити»— это единственный пример высотного кластерного строительства с повышенной доступностью всех объектов».
Строящиеся в этой локации проекты позволяют заработать еще и на росте стадии готовности, говорит Василий Григорьев. «Исторически метр от старта строительства до ввода дорожал в 1,3–1,6 раза, а в исключительных случаяхпочти вдвое. Однако в перспективе этот спред будет сокращаться. «Москва-Сити» как ключевой деловой район сохранит привлекательность и для пользователей, и для инвесторов»,— резюмирует Василий Григорьев.
Главный вопрос— в том, с какой скоростью будет приобретен последний качественный объем в историческом ядре и успеютли все участники рынка воспользоваться оставшимся временным люфтом.
Реклама. ООО СИТИ-ДЕВЕЛОПМЕНТ
Erid:2SDnjdwo811
