Сложнее всего в этом году традиционно будет сдать переоцененные квартиры. Завышенная цена сокращает число обращений в разы. Все сложнее сдавать жилье с «бабушкиным» ремонтом, особенно на фоне новых ЖК
Сколько сдается ликвид и неликвид
Средний срок сдачи квартиры в аренду в Москве напрямую зависит от ее ликвидности, цены и требований собственника. «Если с этим все в порядке, то арендатора находят в срок от одного дня до двух–трех недель»,— говорит руководитель направления аренды «Миэль» Мария Жукова. По данным «Авито Недвижимости», средний срок сдачи квартиры в долгосрочную аренду на рынке Москвы за год немного увеличился. В конце января он составляет порядка 7-8 дней, год назад показатель находился в диапазоне 4-5 дней.
Основными причинами такого роста стали увеличение общего объема предложения на рынке, а также некоторое снижение активности арендаторов. «К примеру, часть платежеспособных арендаторов, получив возможность, перешла в категорию покупателей на фоне снижения ключевой ставки»,— пояснил руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев.
Если квартира низколиквидная, а требования собственника завышены, то сроки сдачи могут достигать нескольких месяцев. Причем этот показатель будет отличаться в зависимости от конкретных характеристик объекта и класса жилья. Например, для элитных квартир этот процесс может занимать несколько месяцев. Для объектов среднего ценового сегмента, но расположенных в невостребованных локациях, средний срок обычно составляет от 2 до 4 недель, отметил Константин Каменев.
По данным «Миэль», низколиквидные квартиры в среднем ищут арендатора от одного до нескольких месяцев. В отдельных случаях срок экспозиции может растягиваться до полугода и более. «Чаще всего это связано не с отсутствием спроса, а с совокупностью факторов, которые снижают интерес арендаторов»,— пояснила представитель компании.
Рассмотрим некоторые случаи, когда квартиры будут искать жильцов дольше.
Неадекватные цены
Наиболее существенное влияние на скорость сдачи оказывают факторы, связанные с финансовыми условиями и требованиями собственника. Основной из них— это цена объекта. «Завышенная стоимость относительно рынка сокращает количество обращений в разы»,— отмечает представитель «Авито-Недвижимости».
По оценкам «Миэль», 70% людей ищут экономные варианты, чтобы оставалось больше финансов на другие расходы. Поэтому завышенная ставка аренды является самой распространенной причиной долгой сдачи квартиры.
«Если аналогичные квартиры на рынке сдаются за 55–60 тыс. руб., а объект выставлен за 75 тыс. руб., арендаторы просто не рассматривают такой вариант. В некоторых случаях играть роль может завышение арендной ставки даже на 5 тыс. руб. При этом в горячие сезоны собственники могут выходить с предложением выше рынка даже на 10-20 тыс.»,— рассказала Мария Жукова. «Например, в нашей практике квартира с хорошей локацией и стандартным ремонтом была около полутора месяцев без отклика из-за завышенной цены. После корректировки цены до рыночного уровня объект был сдан за неделю»,— привела пример эксперт.
Плохое состояние квартиры
Вторая причина, по которой квартиры дольше всего будут оставаться свободными в этом году— плохое состояние жилья. В первую очередь речь идет о квартирах с устаревшим «бабушкиным» ремонтом, которые много раз пересдавались без должного ухода и потерялипервоначальный внешний вид, пояснила директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Особенно эта тенденция стала проявляться на фоне выхода на рынок квартир в современных ЖК. «Сегодняшний арендатор стремится выбрать жилье с максимальным уровнем комфорта, развитым сообществом жильцов и приятной атмосферой окружения. Следовательно, предпочтение отдается жилым комплексам с благоприятной социальной средой, комьюнити и удобным расположением инфраструктуры»,— пояснила она.
В данном случае оттолкнуть потенциального жильца может не только устаревший ремонт, но и общее впечатление от квартиры. «Если жилье грязное, в ванной налет, кухня в пятнах, а мебель рассыпается при открывании дверцы, интерес к такому варианту минимальный. Но если квартира пусть и старая, но чистая, с аккуратным санузлом и опрятной кухней, то сдавать ее вполне реально— вопрос только цены»,— указала представитель «Миэль».
Чтобы сдать устаревшие и неопрятные квартиры, собственникам придется или делать ремонт, или снижать стоимость аренды. «Например, сдавалась однокомнатная квартира рядом с метро по рыночной цене. Но в ней все было в следах любимых кошек хозяйки: следы когтей на стенах и диване. В результате жилье простояло более трех месяцев и сдалось только после значительного снижения цены»,— рассказала Мария Жукова.
Кладбище и отсутствие метро
Труднее в 2026 году традиционно будет квартиру в доме с низкой транспортной доступностью и плохим соседством. В данном случае придется снижать ставку. Например, для большинства арендаторов соседство, например, с заброшенным зданием или кладбищем— значительный минус, отмечает замдиректора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. «Но если, например, речь идет о современной квартире с ремонтом, которая сдается на 15% ниже рыночной цены, то арендаторы быстро найдутся»,— добавила Оксана Полякова.
Тоже самое касается арендного жилья, которое находится далеко от станций метро или МЦД, а также в отдаленных районах Новой Москвы. В данном случае собственнику придется быть гибким по цене и ориентироваться на локальный спрос— арендаторов, готовых проживать и передвигаться исключительно в пределах своего района, добавила директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet.
По словам экспертов, идеальным вариантом является жилье вблизи станций метрополитена, МЦК, МЦД или других транспортных узлов, находящихся в пешей доступности и обеспечивающих удобную логистику. Среди важных пунктов тут— развитиеинфраструктуры.
Жесткий отбор рантье
Еще один фактор, из-за которого сложно будет сдать квартиру, это избирательность самого собственника. Речь идет о строгих требованиях к арендатору— его возрасту, роду деятельности, семейному положению. «Эти параметры формируют узкий портрет «идеального» жильца, что неизбежно увеличивает период поиска»,— говорит Константин Каменев.
Одним из наиболее часто встречаемых ограничений являются семьи с детьми, особенно с малолетними, добавила руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. «Арендодателимогут переживать за ремонт квартиры, жалобы от соседей за шум. Также они не любят курящих жильцов. Другим моментом является запрет на аренду с домашними животными»,— добавила она.
При этом есть и нестандартные требования к будущим жильцам. Например, к месту работу. «Сдавалась хорошая квартира, но собственник рассматривал только арендаторов с государственной службой и подтверждением дохода. Подходящий наниматель был найден только через восемь месяцев»,— рассказала Мария Жукова.
Дольше всего в этом году будут сдаваться квартиры при наличии комиссий и повышенного залога. По оценкам «Авито Недвижимости», примерно до 60% размещаемых объявлений публикуются без комиссии— это как объявления от собственников, так и от профессионалов рынка (агентов и агентств). Объявления без комиссии привлекают в два-три раза больше потенциальных арендаторов. В то время как наличие комиссий и повышенного залога увеличивает поиски, отметили в компании.
Авторы Теги
