Аналитики называют недвижимость бизнес-класса основным инвестиционным сегментом на первичном рынке Москвы. Выясняем, чем он привлекает инвесторов и может ли заменить собой депозиты
В сложных экономических реалиях инвесторы в первую очередь ищут страховку— надежные инструменты, которые помогут уберечь капитал. Еще несколько месяцев назад очевидным выбором были банковские депозиты благодаря их высокой фиксированной ставке и минимальным рискам.
Однако в последнее время все больше инвесторов ищут иных решений— не менее надежных, но потенциально более доходных. На этом фоне выгодно выделяется недвижимость бизнес-класса, которую эксперты признают «золотой серединой» по сочетанию порога входа и ликвидности.
«РБК Недвижимость» узнала у аналитиков, естьли на рынке тренд на отказ от депозитов в пользу инвестиций в недвижимость, что делает столичный бизнес-класс разумным выбором для вложений и на какие проекты стоит обратить внимание тем, кто ищет баланс цены и ликвидности.
Квартира вместо депозита?
Периоды взлетов и падений в экономике нередко сопровождаются ростом популярности определенных инвестиционных инструментов. Так, улучшение финансовых показателей бизнеса и общий экономический подъем подталкивают инвесторов покупать акции, в том числе более молодых и перспективных компаний. Снижение бизнес-активности и тревожные прогнозы, напротив, мотивируют выбирать традиционно низкорисковые инструменты: банковские вклады, золото, квадратные метры.
При этом востребованность инвестиционных инструментов неравномерна и зависит от многих факторов. Некоторые аналитики замечают, что в 2026 году внимание инвесторов все чаще привлекает недвижимость, а не привычные депозиты. В частности, тренд зафиксировали в агрегаторе новостроек RedCat.
Наталья Шаталина, генеральный директор RedCat:
«Да, тенденция отказываться от депозитов в пользу вложений в недвижимость есть, но это не массовое явление, а медленный осознанный переток, который вызван снижением доходности депозитов. Такие покупатели внимательно относятся к выбору объекта покупки, оценивая перспективы роста цены и арендной доходности».
Стимулом выбрать вложения в недвижимость в агентстве Est-a-Tet назвали постепенное снижение процентных ставок по вкладам и уменьшение необлагаемой налогом суммы процентов за год. Аналитики напомнили, что в 2021 году в России ввели налог на доходы по депозитам. Он начисляется только на ту часть дохода, которая превышает необлагаемый минимум: ₽150 тыс. в 2023 году, ₽210 тыс. в 2024 и 2025 годах, предварительно ₽160 тыс. в 2026 году. Для владельцев крупных сумм налог в размере 13–15% на доход свыше необлагаемой планки может оказаться внушительным даже при небольшой ставке по вкладу.
По мнению директора по развитию Est-a-Tet Романа Родионцева, решение о покупке недвижимости зависит от суммы накоплений и финансовых целей. При этом эксперт отмечает, что такое приобретение может быть интересно тем, кто ищет способы уберечь капитал. «Недвижимость всегда была надежным активом для сохранения сбережений. В долгосрочной перспективе стоимость недвижимости всегда растет»,— убежден Родионцев.
Показательно сравнение доходности от депозитов и прироста цен на новостройки в Москве. По оценке Est-a-Tet, прирост цен выше, чем доходность по банковским вкладам. Аналитики подсчитали: средневзвешенная цена предложения на первичном рынке Москвы без учета элитного сегмента с мая 2025 года по май 2026 года выросла на 19%. В тоже время средняя ставка по краткосрочным вкладам физических лиц в российских банках с марта 2025 года по февраль 2026 года составляла 16,4%, а в марте текущего года уменьшилась до 13,6%.
Юлия Архангельская, руководитель управления развития коммерческих сервисов девелоперской компании «Мангазея»:
«Сегодня недвижимость снова приносит клиенту большую доходность, чем депозит. Средняя максимальная ставка в топ-10 банков устойчиво снижалась на протяжении всего 2026 года и если в январе составляла порядка 22%, то по состоянию на сегодняшний день не превышает 12–13%. При этом в среднем по рынку доходность ДДУ превышает эти значения».
В комментарии «РБК Недвижимости» президент ассоциации «Альянс экспертов рынка недвижимости» (АЭРН) Яна Кузина заявила, что на рынке наблюдается тренд не на отказ инвесторов от банковских вкладов, а на перераспределение части накоплений в пользу недвижимости, прежде всего в Москве.
Яна Кузина, президент ассоциации «Альянс экспертов рынка недвижимости»:
«С одной стороны, депозиты остаются главным инструментом ликвидного резерва и не теряют актуальности. С другой— столичный рынок новостроек, поддерживаемый крупным портфелем ипотек, предоставляет возможность перевести ограниченную часть капитала в реальный актив с потенциалом роста стоимости и арендного дохода при использовании умеренного ипотечного плеча. В такой конфигурации взвешенной стратегией выглядит не полный отказ от вкладов, а частичное перераспределение: сохранение депозитов в качестве «подушки безопасности» и направленные инвестиции в ликвидные проекты бизнес‑класса в Москве с горизонтом не менее трех-пяти лет и тщательной оценкой локации и будущей ликвидности объекта».
В АЭРН назвали оправданной стратегию, при которой депозиты сохраняют роль основного инструмента ликвидного резерва, а новостройки в Москве используются как долгосрочный инвестиционный инструмент для части капитала.
Бизнес-класс в центре внимания
Вне зависимости от того, планируетли инвестор снять все деньги с депозита и вложить их в недвижимость или выделить на покупку только часть капитала, он окажется перед сложным выбором: проект какого класса предпочесть. С одной стороны, на рынке широко представлен комфорт-класс, который отличается низким по меркам столичного рынка порогом входа. С другой— премиальный сегмент предлагает редкие и нестандартные проекты.
В такой ситуации положение золотой середины занимает бизнес-класс— проекты с улучшенными характеристиками, которые привлекают платежеспособную аудиторию, но остаются значительно доступнее премиума.
Роман Родионцев, директор по развитию Est-a-Tet:
«Можно смело сказать, что новостройки бизнес-класса— это золотая середина по сочетанию порога входа и ликвидности. Так, текущий средний бюджет однокомнатной квартиры в комфорт-классе составляет ₽20,1 млн, в бизнес-классе— ₽28,7 млн, в премиум-классе— ₽45,1 млн».
Опрошенные «РБК Недвижимостью» брокеры фиксируют высокую востребованность проектов бизнес-сегмента на рынке Москвы. По данным Est-a-Tet, новостройки бизнес-класса занимают максимальную долю в спросе по сравнению с другими сегментами— с 2024 года их доля составляет более 45% от общего объема.
Бизнес‑класс сегодня— основной инвестиционный сегмент первичного рынка в пределах Старой Москвы, так как на него приходятся более половины совокупной экспозиции и значительная часть сделок. В АЭРН заметили, что в период с 2022 года по первый квартал 2026 года этот сегмент прошел путь от фазы активного наращивания объемов строительства к стадии более умеренного роста и стабилизации. За тотже отрезок средние цены выросли с ₽420–440 тыс. до ₽630–670 тыс. за 1 кв. м, то есть совокупный прирост за несколько лет достиг 45–50%.
Яна Кузина, президент ассоциации «Альянс экспертов рынка недвижимости»:
«Московский бизнес‑класс сегодня привлекает в первую очередь обеспеченных частных инвесторов и семейных покупателей, для которых жилье одновременно служит инструментом улучшения условий жизни и сохранения капитала.
По структуре спроса бизнес‑класс опирается на несколько ключевых групп. Значимую долю формируют региональные покупатели: на них приходится четверть дольщиков в столичных проектах бизнес‑класса, при этом около трети таких сделок совершается с выраженной инвестиционной мотивацией. Существенный пласт— обеспеченные семьи с бюджетом в диапазоне ₽18–30 млн, для которых бизнес‑класс становится инструментом перехода на более высокий уровень качества городской среды при управляемом уровне затрат.
Дополняют картину частные инвесторы, диверсифицирующие портфель: доля сделок, совершаемых в инвестиционных целях для перепродажи или сдачи в аренду, сейчас держится в пределах 10% от общего объема, что отражает смещение акцента с спекулятивных стратегий в сторону долгосрочного владения».
Что выбрать в бизнес-классе
Хотя аналитики сходятся во мнении, что проекты бизнес-класса по многим параметрам выигрывают у массового и премиального жилья, инвесторам не стоит скупать их без разбора. Ключевыми факторами выбора по-прежнему остаются локация и характеристики конкретного объекта. «Класс проекта не является гарантией его высокой доходности и ликвидности. Доходность по проектам одного класса и дальнейшая ликвидность могутсущественно отличаться и зависят от уровня цен на старте, периода входа в проект, его конкурентных преимуществ и перспектив окружающей застройки и инфраструктуры, а также других факторов»,— уверен Роман Родионцев.
Это означает, что инвестору стоит внимательно подходить к выбору проекта и лота: они должны отвечать высоким требованиям к качеству, которые предъявляют покупатели в бизнес-классе, и при этом выделяться на фоне насыщенного предложения. Одним из проектов, который обладает выигрышной особенностью, следует назвать клубный квартал «Мангазея на Речном» от девелопера «Мангазея», расположенный рядом с Северным речным портом.
«Мангазея на Речном»— редкий формат на рынке жилой недвижимости, который объединяет в рамках одной локации квартиры разных сегментов. Сейчас здесь возводят корпуса бизнес-класса, а в начале следующего года девелопер выведет на рынок дома на первой линии— под другим названием и в статусе премиум-класса.
В «Мангазее» ожидают, что старт продаж премиальной первой линии у Москвы-реки приведет к скачку стоимости жилья и в корпусах бизнес-класса. Девелопер объясняет это тем, что покупатели квартир в корпусах бизнес-класса окажутся в среде премиального квартала с соответствующим благоустройством, сервисом и инфраструктурой. Еще одна важная особенность «Мангазеи на Речном» с точки зрения вложений— короткий инвестиционный горизонт. Выдача ключей в корпусах бизнес-класса начнется в четвертом квартале 2027 года; на сегодняшний день монолитные конструкции зданий уже полностью возведены.
«Главным преимуществом «Мангазеи на Речном» стоит назвать ее расположение у воды. ЖК возводят в районе с хорошей экологией, парками вблизи. На территории 14 га запланирована школа на 1 тыс. мест, детский сад, фитнес-центр с бассейнами, спа. Более 25 тыс. кв. м будет отведено под инфраструктуру: магазины, кафе и сервисы, в том числе видовые рестораны у воды. ЖК расположен в 10 мин.ходьбы от станции метро «Речной вокзал»,— оценил проект Роман Родионцев.
Аналитик добавил, что квартал у воды уже показывает заметный рост цен, опережающий средние показатели рынка. По данным Est-a-Tet, за два года цена 1 кв. м в «Мангазее на Речном» выросла на 72%, тогда как средневзвешенная цена квартир на рынке новостроек бизнес-класса всей Москвы за тотже период увеличилась на 29%.
Еще один проект, который наверняка привлечет внимание инвесторов и будущих резидентов, — жилой комплекс НАЗАРÉ. Квартал в первую очередь выделяет отличная транспортная доступность в сочетании с близостью крупных зеленых зон: он строится в 2 мин.ходьбы от станции метро «Бульвар Рокоссовского» и одноименного МЦК и в 15 мин. от большого природного лесопарка «Лосиный остров». Одно из явных преимуществ НАЗАРÉ— нетиповые даже для бизнес-класса планировочные решения: кухни-гостиные с тремя окнами, открытые террасы, мастер-спальни, гардеробные с окном.
В НАЗАРÉ «Мангазея» уделила особое внимание инфраструктуре и общественным пространствам. В составе проекта появится собственный торгово-развлекательный центр с несколькими ресторанными концепциями, фитнесом и детской игровой зоной. На приватной территории дома планируются пространства только для резидентов: многофункциональная общественная гостиная с мягкой мебелью, лаунж-зона для встреч с друзьями, небольшой фитнес-зал для индивидуальных и групповых тренировок, детская игровая комната для творчества и подвижных игр. Также в проекте предусмотрен собственный детский сад.
«НАЗАРÉ и «Мангазею на Речном» можно рассматривать как перспективные проекты бизнес‑класса с разным фокусом: первый— ставка на развивающийся восточный кластер рядом с метро, второй— объект у воды в Северном округе с выраженным инвестиционным потенциалом,— считает Яна Кузина.— В итоге НАЗАРÉ больше подходит тем, кто делает ставку на ценовой вход и переоценку развивающейся локации, а «Мангазея на Речном»— тем, кто ориентируется на премию за локацию у воды и стабильный спрос со стороны арендаторов и покупателей видовых лотов».
Удобное расположение, насыщенная инфраструктура, эффектные виды из окон— проекты бизнес-класса задают высокое качество жизни для своих жителей. Это делает их привлекательным форматом как для собственников, так и для инвесторов. На фоне растущей инфляции и снижающихся ставок по депозитам такой инструмент сохранения капитала вновь становится максимально востребованным и позволяет пополнить портфель консервативным активом с большими перспективами.
Реклама. ООО «Мангазея». Застройщики: ЖК «Мангазея на Речном»— ООО «СЗ «МД Проект»; ЖК «Назаре»— ООО «СЗ «Лайф Богородское». Проектная декларация— на сайте наш.дом.рф
Erid:2SDnjcjA1rA
