Почему в России появились обманутые дольщики при строительстве частных домов и как решается эта проблема — читайте в нашем материале
В России насчитывается до 20 тыс. человек, которые пострадали от недобросовестных подрядчиков в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Эти люди остались без построенных домов и с ипотекой.
Вместе с участниками рынка разбираемся, почему в России появились обманутые дольщики при строительстве частных домов и как решить эту проблему.
Как появились обманутые дольщики частных домов
За появлением пострадавших россиян от действий недобросовестных подрядчиков в ИЖС кроется комплекс причин. Среди них:
- резкий рост сегмента ИЖС в период массовой льготной ипотеки;
- отсутствие обязательных механизмов защиты;
- рост популярности загородного жилья после эпидемии ковида.
По данным «Дом.РФ», активное развитие сегмента ИЖС на фоне распространения льготных программ началось в 2021 году, а пик пришелся на 2023 год. Тогда были выданы рекордные 120 тыс. кредитов на строительство индивидуальных жилых домов.
«Особенностью строительства жилых домов в тот период был авансовый метод оплаты работ, когда денежные средства передавались строителям еще до завершения создания дома. Инструменты безопасных финансовых взаиморасчетов (аккредитивы, эскроу), хотя и были представлены на рынке, использовались весьма ограничено»,— вспоминает директор по развитию жилищной сферы «Дом.РФ» Евгений Квасенков.
Для удовлетворения столь высокого спроса на рынок пришли новые подрядчики, а ряд присутствующих на рынке— расширили объемы предложения. «К сожалению, как и на любом быстрорастущем рынке, не все его участники по итогу оказались добросовестными»,— отметил Евгений Квасенков.
Отсюда вытекает еще одна причина— появление на рынке непрофессиональных игроков. В данном случае речь идет как о подрядчиках, которые не справились со своими обязательствами в виду отсутствия опыта, так и о случаях мошенничества. «Тогда кто угодно мог стать строительно-подрядной организацией: открыть ООО, снять офис и начать работать. Но когда ты начинаешь строить по 30-40 домов, это другая история в части управления процессами и финансирования. Большинство компаний, которые не смогли выполнить обязательства и оставили граждан без домов, не имели необходимых знаний и опыта»,— пояснил президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов.
По его словам, были подрядчики, которые злоупотребляли полномочиями— брали деньги из кассы и совершали личные дорогостоящие покупки (машины, квартиры, премиальный отдых). В какой-то момент они столкнулись с тем, что в кассе не оказалось денег, а обязательств много, отметил эксперт.
Среди причин, которые привели к появлению обманутых ИЖСников, эксперты называют и переход на эскроу-счета, который стал обязательным для льготной ипотеки по договорам подряда с 1 марта 2025 года. «Строительно-подрядные организации без новой выручки не могли выполнять обязательства, и надутый пузырь лопнул. Это привело к большому количеству обманутых клиентов»,— указал Рамиль Усманов.
Кроме того, резко повысилась ключевая ставка, спрос упал, произошли налоговые изменения. «Все это в совокупности создало идеальный шторм. Многие компании не смогли работать по новым правилам, и оказались в состоянии банкротства и невыполненных обязательства, а их клиенты остались без построенных домов»,— добавил президент Федерации ИЖС.
Влияние оказали также рост цен на стройматериалы, дефицит квалифицированных кадров, задержки в логистике, добавил представитель «Дом.РФ». «Сейчас оценкой всех обстоятельств деятельности подрядчиков, с которыми возникли проблемы, занимаются правоохранительные органы»,— сообщил Евгений Квасенков.
Какие меры сейчас действуют в части ипотеки
Сегодня пострадавшие ИЖСники, которые платят ипотеку, исходя из рекомендаций ЦБ могут рассчитывать на ряд мер поддержки— от реструктуризации до полного списания. В прошлом году Банк России рекомендовал банкам помогать заемщикам, у которых подрядчик не завершил строительство. Среди мер регулятор называл реструктуризацию, сохранение низкой процентной ставки, перенос срока погашения, а также рекомендовал не применять неустойки, а в особых ситуациях даже частично или полностью прощать долг.
«Анализ показывает, что банки довольно активно шли навстречу пострадавшим заемщикам— из 20 тыс. проблемных кредитов за 2025 год в график платежей вернулось порядка 15 тыс. Это хорошие темпы. И по жалобам, поступающим в Банк России, видно, что ситуация улучшается»,— пояснили редакции в пресс-службе ЦБ.
В марте этого года Банк России выпустил дополнительное информационное письмо. В нем регулятор четко дал банкам понять: нужно быть проактивными, самим связываться с проблемными заемщиками и предлагать им необходимые меры поддержки, в том числе повторно, рассказали в пресс-службе регулятора. «В случае с социально уязвимыми группами граждан: пенсионерами, участниками специальной военной операции, многодетными семьями и так далее— быть готовыми полностью или частично прощать долг, если они не способны обслуживать кредитные обязательства»,— указали в ЦБ.
В прошлом году Минфин России увеличил срок строительства жилого дома в рамках льготной ипотеки (если заемщик не уложился в указанный срок строительства, то ставка по ипотеке повышается до рыночной)с 12 до 24 месяцев. Данная мера позволяет заемщикам в более комфортные сроки достроить и ввести в эксплуатацию жилой дом, а также вернуться к льготной процентной ставке, если она ранее повышалась до рыночной из-за неготовности дома в течение 12 месяцев.
Введение эскроу и ответственность банков
Сейчас от появления новых пострадавших в ИЖС защищает механизм эскроу-счетов, который стал обязательным для всех льготных программ и договоров подряда. «Механизм работает: подрядчик не получает деньги пока за заказчиком не будет зарегистрировано право собственности на законченный строительством дом. Это исключает финансовые риски граждан»,— пояснил Евгений Квасенков.
Однако те, кто уже пострадал от действий недобросовестных подрядчиков и где не были использованы эскроу-счета, продолжают платить кредиты и достраивают дома самостоятельно, добавил Рамиль Усманов. «Большую работу в этом направление (ред.— решение проблем пострадавших от недобросовествных подрядчиков) проводит Минстрой, активно взаимодействуя с регионами. Ну и, конечно, системную работу ведут правоохранительные органы»,— добавил Евгений Квасенков.
Решение этой проблемы, по мнению экспертов, находится и в зоне ответственности банков, поскольку многие подрядчики, которые не выполнили свои обязательства, были аккредитованы кредитными организациями. «Для человека это выглядело как гарантия надежности: раз подрядчик аккредитован банком, значит, он проверен и ему можно доверять. Но в итоге именно такие подрядчики в ряде случаев не выполнили обязательства»,— пояснил Александр Якубовский.
Поэтому, по его мнению, от рекомендаций банкам пора переходить к конкретным решениям. «В такой ситуации должна обсуждаться не только реструктуризация или кредитные каникулы, но и финансовое участие банка в решении проблемы конкретного пострадавшего гражданина»,— считает депутат.
С похожим предложением выступил и президент Федерации ИЖС. «Банки должны разделить ответственность за решение этой проблемы. «Они размещали у себя на сайтах список аккредитованных подрядных организаций. Это вызывало доверие у покупателей. Сейчас реструктуризация и частичное списание, по нашим данным, почти не работает, поскольку это была рекомендация ЦБ, а не требование»,— пояснил он.
Что предлагают изменить
Чтобы решить проблему обманутых ИЖСников, необходимо также создать реестр обманутых дольщиков. Это позволит определить точное количество пострадавших и определить способы финансирования, считают эксперты. В начале февраля депутаты внесли в Госдуму законопроект, предполагающий создание реестра граждан, пострадавших от мошенничества при индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС).
Для определения точного числа пострадавших граждан каждый субъект должен провести такую работу и сформировать региональный реестр граждан. «Это необходимо чтобы государство увидело реальную картину: сколько людей пострадало, в каких схемах, какие суммы кредитов и ипотечных обязательств на них сегодня висят, какие подрядчики не исполнили обязательства, какие банки участвовали в этих сделках»,— пояснил Александр Якубовский. «Только после этого можно предметно обсуждать, за счет каких источников и в каком объеме проблема может быть решена»,— добавил он.
Чтобы предотвратить появление новых обманутых ИЖСников, в ЦБ предлагают запретить договоры подряда без эскроу и для рыночной ипотеки. «Чтобы защитить граждан от рисков незавершения строительства из-за недобросовестности подрядчиков и, как следствие, возникновения проблем с погашением кредитов, Банк России считает необходимым установить на уровне закона запрет на предоставление ипотечных кредитов (займов) для оплаты работ по договору строительного подряда в сфере ИЖС без использования счетов эскроу»,— пояснил в пресс-службе Банка России. «В случае недобросовестных действий подрядчиков это позволит заказчику вернуть вложенные средства и погасить ипотечный кредит частично или полностью»,— добавили там.
Эскроу-счета обеспечат необходимую безопасность финансовых взаиморасчетов, согласен представитель «Дом.РФ». Институт жилищного развития поддерживает идею регулятора. «Но также важно одновременно дать людям информацию о подрядчике на основе реальных данных о его деятельности. Исходя из этой информации каждый человек сам решает готовли он работать с конкретным подрядчиком или нет»,— пояснил эксперт.
Сейчас на портале строим.дом.рф, который является единой цифровой площадкой по внедрению механизма эскроу в ИЖС, публикуются сведенияо реальном опыте подрядчиков на основе той информации, которую они раскрывают в силу требований законодательства.
В тоже время большинство регионов самостоятельно с финансовой нагрузкой, которая касается решения пострадавших в ИЖС, скорее всего не справятся, считает Александр Якубовский. Рассчитывать только на федеральный бюджет в текущих условиях тоже былобы нереалистично, отметил он. «Поэтому уже сейчас необходимо делать первые конкретные шаги навстречу людям. Прежде всего, приостанавливать платежи по кредитам за фактически непостроенные дома, не допускать ухудшения кредитной истории и ипотечных условий для пострадавших граждан, запускать точечную работу банков с каждым таким заемщиком»,— заключил депутат.
Авторы Теги
