В «Авито Недвижимости» подвели итоги полугодия на рынке офисов, складов и торговых помещений столичной агломерации
Рынок коммерческой недвижимости пережил пик активности— девелоперской и инвестиционной— в 2023–2025 годах. Объем ввода в 2025 году достиг рекордных показателей, вложения в 2024 году превысили результаты 2022-го на 150%. Однако за взрывным ростом закономерно приходит замедление, необходимое для стабилизации рынка. Именно это происходит в 2026 году.
В интервью «РБК-Недвижимости» управляющий директор категории «Коммерческая недвижимость» компании «Авито Недвижимость» Олег Изотов оценил масштаб произошедших перемен, рассказал о рыночных трендах, а также поделился прогнозом цен и арендных ставок до конца 2026 года.
— Первое полугодие завершилось, пора подводить итоги. Начнем с офисов. Кажется, что Москва сейчас переживает пик офисного строительства. Такли это?
— Да,по итогам первого полугодия мы фиксируем ощутимый рост объемов предложения, причем как в аренду, так и для покупки. Первый показатель вырос на 7% по сравнению с результатами аналогичного периода прошлого года, второй— на 14%.
Но здесь любопытнее не сами цифры, а причины роста: он происходит на фоне расширения портфелей девелоперов из сегмента жилой недвижимости. Помогают программы комплексного развития территорий (КРТ) и стимулирования создания мест приложения труда (МПТ). Дополняя свои жилые проекты офисными зданиями, девелоперы получают от города льготы, а город— современные бизнес-центры в разных районах. В результате выигрывают обе стороны.
— Трансформировалсяли сам продуктили изменения коснулись только объемов строительства?
— Продукт меняется, и это говорит нам о том, кого девелоперы видят ключевыми покупателями своих офисных объектов. В частности, в первом полугодии 2026 года стремительно выросло предложение офисов площадью до 100 кв. м на продажу. Сегмент показал впечатляющие +83% год к году. Количество объектов площадью более 100 кв. м растет далеко не так агрессивно.
Из этого легко сделать вывод, что основная ставка сделана на частных инвесторов, а не на корпоративных игроков, так как именно частные инвесторы выбирают помещения меньшей площади. Фактически девелоперы предлагают им альтернативный инструмент для сохранения капитала вместо депозитов и квартир.
— Успеваетли спрос за таким огромным объемом предложения?
— Спрос на покупку тоже растет, но не так быстро. В сегменте до 100 кв. м за год он увеличился на 2%, в сегменте 500+ кв. м— на 16%. Второе— интересный тренд. Вероятно, рост вызван активностью профессиональных инвесторов, покупающих целые этажи и крупные блоки в флагманских высотках столицы. Это контрастирует с общерыночным трендом на компактные офисы в столице.
— Рост спроса на 2% при росте предложения на 83%— это огромный разрыв. Офисы рискуют остаться нереализованными?
— На первый взгляд цифры кажутся драматичными, но важно понимать, что в статистику предложения входят и офисы от девелоперов, и так называемые спекулятивные сделки, когда частный инвестор купил помещение у застройщика и выводит его на рынок. Таким образом, расширение офисной витрины— это не только новые проекты, но и вторичный рынок коммерческой недвижимости.
К слову, число спекулятивных предложений показывает рост на фоне изменившегося налогообложения. Для части собственников продажа выглядит более удобным вариантом, чем управление объектом и поиск арендаторов. Это касается и застройщиков: они все чаще предлагают офисы в продажу, а не в аренду, так как девелоперу финансово выгоднее объект продать, чем держать на балансе и заниматься его управлением.
В этом году мы также проводили опрос столичного бизнеса*, чтобы узнать, с какой целью сейчас покупают и арендуют офисы— связаноли это с основной деятельностью компании или в инвестиционных целях. Оба сценария встречаются. Основными целями бизнес называет оптимизацию— 33% опрошенных нужно помещение больше или меньше текущего, еще 30% планируют расширение бизнеса, например открытие филиала, 25%меняют локацию. В тоже время заметная доля планирует получить доход от сдачи в аренду (30%), будущей перепродажи объекта, в том числе после флиппинга (26%) или для сохранения капитала (18%).
Не менее востребованная модель— формат готового арендного бизнеса. 20% опрошенных подбирают офисные помещения именно под формирование ГАБа (готового арендного бизнеса). Исторически такой подход характерен для торговых помещений на первых этажах жилых домов— их сдают в аренду сетевым компаниям и получают понятный и прогнозируемый денежный поток.
На «Авито Недвижимости» в Москве и Московской области 12,5% от общего объема объявлений на продажу отмечены как объекты с действующим арендатором. Среди отдельных сегментов коммерческой недвижимости доля объектов ГАБ наиболее высока в сегменте ПСН (помещения свободного назначения)— 16%. В складах объекты с действующим арендатором составляют 11%, а в офисах— 9%. В офисном сегменте развитие такого формата— нарастающий тренд: нам еще предстоит увидеть его в развитии в ближайшие годы.
— Если говорить о спросе на аренду, как он изменился? Хватаетли желающих арендовать офисы?
— Спрос на аренду за год снизился существенно— на 20–24% в зависимости от сегмента. Однако это не означает, что офисы некому арендовать. Столь резкие скачки связаны с реалиями последних лет, когда рынок переживал бум активности. Теперь она снижается, поэтому все показатели важно оценивать не за один год, а в динамике двух-трех лет. Тогда становится ясно, что на длинном горизонте спрос не падает, а стабилизируется и даже немного растет, мы видим рост в 3% за три года.
2024 и 2025 годы поставили нереалистично высокую планку. Кроме того, многие пытались заключить договор до конца 2025 года, чтобы провести сделки по действующей тогда налоговой ставке, что еще активнее подталкивало цифры вверх. Сейчас мы наблюдаем балансировку пиковых значений последних лет.
— Насколько тенденции в офисном сегменте сопоставимы с тем, что происходит в других? Например, в сегменте складов, о дефиците которых мы слышали на протяжении долгого времени. Удалосьли девелоперам насытить московский рынок складами?
— Почти. Склады— единственный сегмент коммерческой недвижимости, где объемы предложения незначительно снизились в первом полугодии 2026 года. Ситуация по сегментам неоднородная: если говорить о продаже, в самом многочисленном по числу объявлений— от 501 до 1,5 тыс. кв. м— снижение составило 11%, а в сегменте от 101 до 500 кв. м зафиксирован рост на 61%. В целом за последние три года рынок складов насыщается активно— рост предложения для продажи за этот период составил 57%, для аренды— на 31%.
Склады оказались наиболее привлекательными для застройщиков не только из-за дефицита, но и ввиду сроков и стоимости строительства. Возвести склад можно в три раза быстрее, чем бизнес-центр, в локации за городом, где земля дешевле. Порог входа здесь заметно ниже, чем в других сегментах.
Что касается спроса, то за год он снизился: в продаже на 20%, в аренде— на 12%. Ноесли смотреть на горизонте последних трех лет, то спрос на покупку всеже прибавил 32%, а на аренду— 26%. Кроме того, есть несколько ключевых факторов, которые говорят о потенциальном росте спроса в ближайшее время. Сфера электронной торговли продолжает развиваться. Наверняка повлияет и традиционное восстановление деловой активности в сентябре.
— Какие тренды были характерны для торговой недвижимости в первом полугодии 2026 года?
— В этом сегменте предложение в продажу год к году выросло на 3%. Наибольший прирост показали площади до 100 кв. м— их стало больше на 12%. Тренд на них создают крупные торговые сети, которые оптимизируют свою работу за счет открытия ультрамалых магазинов в формате «у дома». Застройщики подхватывают тренд и проектируют на первых этажах жилых домов компактные пространства.
Одновременно растет спрос на покупку больших блоков, например,сегмент 301–1000 кв. м прирос в интересе покупателей на 10% год к году, а нарезка 1000 плюс— на 1%. Такие лоты интересны инвесторам, которые готовы либо заниматься сменой концепции объекта, чтобы подобрать для него новых арендаторов, либо вовсе провести редевелопмент и построить на этом месте, например, жилой дом.
— Какие еще форматы коммерческой недвижимости популярны у инвесторов в 2026 году? Появилосьли на рынке что-то новое?
— Относительно новым и довольно перспективным направлением стали кладовые помещения— как в отдельно стоящих зданиях, так и в составе жилых проектов. Общий объем сегмента в России оценивается в ₽25–35 млрд, среднегодовой темп роста в Москве и Санкт-Петербурге составляет 15–25%. Недавно мы проводили опрос**, в котором участвовали 10 тыс. россиян. Каждый пятый заявил, что либо уже покупал или арендовал помещение для хранения, либо планирует это сделать в ближайшее время. В Москве процент выше— 26%.
Это говорит о том, что рынок кладовых растет быстрыми темпами. Причем если раньше мы рассматривали кладовые только как предложение застройщиков жилой недвижимости, то сейчас появляется все больше операторов, которые находят удачные локации, строят отдельные здания только с кладовыми и предлагают такие помещения жителям близлежащих домов.
— Для чего россиянам кладовые помещения? С какой целью их покупают и какие требования предъявляют?
— Основной сценарий— хранение личных вещей. 62% респондентов хотят поместить в кладовой мебель, сезонные вещи и габаритный спортивный инвентарь— запрос на дополнительное пространство для хранения вещей крайне актуален. Другой популярный сценарий— извлечение прибыли: каждый четвертый покупатель рассматриваеткладовую для сдачи в аренду или перепродажи. Самый высокий показатель инвестиционного интереса— в Северной столице. 36% петербуржцев рассматривают приобретение кладовки как инвестицию.
С точки зрения критериев, важных при покупке, ожидаемо превалирует цена— это ключевой фактор для 45% респондентов. Для 44% россиян важен круглосуточный доступ к кладовой, для 40%— близость к дому или месту работы.
— Рынок коммерческой недвижимостине самый простой для инвестора. В реалиях, где девелоперы переносят сроки ввода, а спрос то растет, то стремительно падает, как справляется покупатель?
— Покупатель все чаще обращается к профессионалам за помощью в заключении сделок. Это касается и специализированных платформ, и агентств, и отдельных консультантов. На самом делемы приходим к тому, что сделка с коммерческой недвижимостью— это уже не просто договор, а полноценный сложный проект. Самих брокеров мы называем архитекторами сделок и хотим подчеркнуть их роль на рынке, их вклад в то, как стороны находят друг друга и приходят к взаимовыгодным договоренностям. Для этого мы запустили профессиональную премию, которую так и назвали— «Архитекторы сделок».
В премии будут участвовать брокеры и агентства, работающие с офисной, торговой и складской недвижимостью с помощью сервисов «Авито Недвижимости». Всего запланировано 22 номинации в трех блоках: лучшая сделка, лучшее агентство и лучший брокер года. Принять участие смогут не только брокеры из Москвы и Санкт-Петербурга, но и из другихрегионовРоссии. Расширение географии позволит нам выделить новые имена, потому что хорошие сделки, брокеры и агентства есть во всех уголках нашей страны.
— Какой прогноз выбы дали на ближайшие месяцы? Что ждет рынок коммерческой недвижимости до конца 2026 года?
— Ожидаем, что арендные ставки в офисном сегменте скорректируются, как это произошло со складами, — здесь ставка снизилась за первое полугодие на 5–6%. Это связано с большим объемом предложения и ростом вакансии.
В целом от второго полугодия мы ожидаем более позитивных результатов, чем были в первом. Бизнес уже адаптировался к налоговым изменениям. Кроме того, новые проекты часто запускают именно во второй половине года. Поэтому динамика наверняка будет более позитивной по всем сегментам— рынок должен начать восстанавливаться.
* Исследование «Авито Недвижимости» проводилось в феврале 2026 года, опрошено 116 респондентов, множественный выбор ответа, поэтому сумма больше 100%.
** Онлайн-опрос среди 10000 совершеннолетних россиян проводился в июле 2026 года, множественный выбор ответа, поэтому сумма больше 100%.
