Динамика цен на новостройки в 2026 году будет зависеть от скорости снижения ключевой ставки, доступности льготных ипотечных программ, а также скидок и рассрочек от застройщиков
Уходящий год стал непростым для новостроек. Несмотря на то что первичный рынок адаптировался к отсутствию массовой льготной ипотеки, которая более четырех лет поддерживала высокий спрос на строящееся жилье, спрос по сравнению с рекордными значениями прошлых лет оставался умеренным. Остались адресные льготные программы, но обеспечить высокие продажи, к которым привыкли застройщики, они не смогли. Тем более что с 1 июля 2025 года получить ипотеку стало сложнее: были введены ограничения для закредитованных заемщиков и на кредиты с низким первым взносом.
Эксперты дали прогноз, как изменятся цены на новостройки в 2026 году.
Цены на рынке продолжат расти
По предварительным итогам 2025 года, цены на новостройки в России выросли в среднем на 6,9%, что примерно соответствует официальному уровню инфляции. Опрошенные «РБК Недвижимостью» эксперты сошлись во мнении, что в 2026 году цены на первичном рынке жилья также ожидает рост.
Темпы увеличения цен на жилую недвижимость в следующем году превысят показатели 2025 года. Основанием для этого служит продолжающийся рост заработных плат и отложенного спроса, а также ожидаемое оживление на ипотечном рынке вследствие смягчения монетарной политики, прогнозирует эксперт группы корпоративных рейтингов АКРА Андрей Носов. По его мнению, сокращение запуска новых проектов на 15% в 2025 году станет дополнительным драйвером роста цен наряду с прогнозируемым ростом спроса. И хотя пик их роста прогнозируется на 2027–2028 годы, более быстрое снижение Центробанком ключевой ставки может привести к увеличению темпов роста уже во второй половине 2026 года.
Старший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко считает, что в следующем году на первичном рынке ожидается пусть и незначительный, но рост цен. Скорее всего, он будет на уровне инфляции. «Конъюнктура девелоперского рынка, основанная на финансировании строительных работ за счет проектного финансирования от банков, не предполагает возможности сильного сокращения цен на жилье»,— добавляет эксперт.
Уменьшение объема строительства может привести к дефициту, который будет провоцировать рост цен. Застройщики сокращают запуск новых проектов. В первую очередь — чтобы не допустить затоваривания, ведь в отсутствие доступной рыночной ипотеки покупательский интерес ослабел. И это особенно ощутимо в массовом сегменте, соглашается директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. «Если новые проекты появляются, то это в основном бизнес-категория с более дорогим жильем. Соответственно, быстрыми темпами вымываются дешевые лоты. Эти тренды наряду с общей инфляцией способствуют росту цен»,— поясняет эксперт.
Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов также говорит о повышении цен на первичное жилье в следующем году. По его словам, основным фактором, стимулирующим рост цен, станет постепенное снижение ключевой ставки. На этом фоне повысится доступность рыночных кредитов, а доходность от банковских депозитов продолжит снижаться. «В результате на рынке новостроек будет наблюдаться отложенный спрос, а девелоперы скорректируют цены вверх, тем самым нивелируя финансовые потери двух последних лет»,— объясняет эксперт.
Цены на новостройки под воздействием инфляции все равно продолжат расти, а вот их динамика будет зависеть от соотношения спроса и предложения на рынке, изменения структуры самого предложения, поскольку строить бюджетное жилье становится все менее выгодно. «Если ключевая ставка снизится быстро и это приведет к скачку цен на вторичном рынке, то и новостройки как минимум продолжат расти в цене теми темпами, которые отмечались в этом году— на уровне 10–13%»,— соглашается директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев. По его мнению, резкого роста цен на первичном рынке ждать не стоит, в том числе из-за тех ограничений, которые накладывает на процесс ценообразования проектное финансирование. Сейчас застройщики плавно нащупывают ценовое ядро покупательской активности.
При сценарии более активного снижения ключевой ставки к середине года до 12–13% мы сможем наблюдать рост продаж и, соответственно, цен в среднем до 18–20% за год. Драйверами роста цен в 2026 году будут снижение ключевой ставки и дефицит доступного предложения в массовом сегменте, прогнозирует исполнительный директор компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.
Возможноли снижение цен
Несмотря на ожидаемый рост цен на жилье в новостройках, на рынке могут сложиться условия, при которых стоимость квартир может, пусть и незначительно, пойти вниз.
На снижение цен может повлиять выход на рынок большого количества проектов массового сегмента. Но это крайне маловероятно, так как девелоперы сейчас строят довольно мало проектов комфорт-класса, говорит Ирина Доброхотова.
Себестоимость строительства многоквартирных домов увеличивается медленнее, чем в последние пять лет. Вероятно, эта тенденция в следующем году сохранится. Рост цен в новостройках также будет сдерживать ужесточение условий семейной ипотеки. Внедрение дифференцированных ставок приведет к оттоку ряда клиентов с детьми. В результате эффект от отложенного спроса окажется менее существенным, чем ожидалось до анонсирования изменений в льготную госпрограмму. А это может привести к небольшому и кратковременному снижению цен на первичном рынке, добавляет Руслан Сырцов.
Скидок и рассрочек меньше не станет
Эксперты также прогнозируют, что рассрочки, скидки и акции от застройщиков в 2026 году будут играть важную роль в продажах первичного жилья.
Скидки как инструмент привлечения клиентов прочно закрепился в маркетинге, поэтому мы со скидками еще долго не расстанемся. Доля рассрочек будет сокращаться по мере возвращения доступной рыночной ипотеки, которую, по прогнозам, стоит ждать не раньше 2027 года, говорит Валерий Кочетков.
Сейчас на первичном рынке у застройщиков скопился достаточно большой объем нераспроданных площадей, сформировавшийся вследствие снижения спроса после отмены льготной ипотеки и заградительных ставок по рыночным ипотечным программам. Это ограничивает возможности девелоперов по росту цен и заставляет разрабатывать различные инструменты по повышению продаж, такие как рассрочка, объясняет Дмитрий Сергиенко.
Многие девелоперы продолжат устанавливать скидки на широкий пул квартир, пока ставки по рыночной ипотеке не перестанут быть заградительными. Однако число и размер дисконтов будут снижаться. Доля рассрочек, особенно беспроцентных, на первичном рынке также сократится, прогнозирует Руслан Сырцов. При этом эксперт замечает, что застройщики точно не откажутся полностью от этого маркетингового инструмента, который оказался настоящим спасательным кругом в период высокой ключевой ставки.
При медленном снижении ключевой ставки до 15–16%, по крайней мере в первой половине года, рыночные ипотечные ставки будут находиться на высоком уровне, что приведет к дальнейшему замедлению продаж. Объем кредитования по семейной ипотеке, которая среди ипотечных сделок составляет порядка 70–80%, в 2026 года будет существенно сокращен. Таким образом, основным драйвером продаж будут рыночная ипотека, рассрочка и скидки, резюмирует Татьяна Подкидышева.
Авторы Теги
