В этом году интерес к недвижимости Геленджика подогрели расширение семейной ипотеки и открытие аэропорта. Летом спрос на жилье увеличился на 20–30%, а рост цен достиг 19%. В ближайшее время этот интерес сохранится
Геленджик сегодня является одним из быстро развивающихся курортов на берегу Черного моря. Здесь идут масштабные работы по благоустройству набережной, строится большой парк, марина для яхт, Винный город и пятизвездочный отель. В перспективе город должен стать современным курортом с высококачественной инфраструктурой.
Все это окажет влияние на рынок жилья Геленджика. О том, как он устроен сегодня и что его ждет в перспективе, рассказываем вместе с экспертами.
Стройка под запретом
Рынок жилья Геленджика имеет свои особенности, которые определяют его развитие. Одна из основных— действие в городе с 2019 года моратория на строительство многоквартирных домов. Такая политика городских властей связана с дефицитом земли, которая предназначена для комплексной жилой застройки. Запрет позволяет снизить чрезмерную нагрузку на коммунальные сети, транспортную и социальную инфраструктуру.
«С 2019 года в некоторых городах Краснодарского края, в том числе в Геленджике, действует запрет на строительство многоквартирных домов в 500м от береговой линии. В Геленджикеже власти в томже году фактически прекратили выдавать разрешения на такие дома не только в этой зоне, но и по всей территории города»,— рассказала директор офиса «Самолет Плюс» в Геленджике Светлана Бут.
По ее словам, предполагалось, что с принятием нового генплана в 2022 году выдача разрешений возобновится, но этого не произошло— ограничения сохраняются. «При этом разрешения на апарт-отели как нежилые объекты в ряде случаев выдаются, в том числе через схему реконструкции, в рамках которой могут появляться апартаменты»,— уточнила эксперт.
По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), на начала августа в Геленджике не строится ни одного многоквартирного дома. Возводится только один элитный комплекс с апартаментами с вводом в 2026 году.
Почти полностью вторичный
В связи с этим современный рынок жилья Геленджика практически полностью представлен вторичкой. В «Этажах» долю вторички на рынке жилья Геленджика оценивают в 90%. По данным компании «Самолет Плюс», примерно 95,5% текущего предложения в городе— это вторичный рынок, где преобладают квартиры (68%), далее идут частные дома (31,6%) и апартаменты (0,4%). На квартиры от застройщиков приходится около 4,5% предложения, в основном это уже сданные проекты. Именно поэтому город включен в список городов, где с весны можно оформить семейную ипотеку на готовые квартиры.
«Новых домов не строится, а в тех, которые были сданы несколько лет назад, остались только единичные нераспроданные квартиры. Большая часть жилого фонда в городе— это пяти- и девятиэтажки, а также современные малоэтажные дома с автономным отоплением, построенные до действия ограничений»,— рассказывает Светлана Бут. «Оставшаяся часть— квартиры в новых домах, которые по большей части сконцентрированы в районах Толстый мыс, Голубая бухта и локациях с застройкой жильем комфорт-класса»,— добавил коммерческий директор компании «Этажи» в Сочи Виктор Быков.
В целом на рынке жилья Геленджика сейчас ощущается дефицит качественного предложения. «Это связано с ограниченностью земельного фонда под застройку и высокими требованиями к инфраструктуре»,— пояснил Виктор Быков.
Кто покупает жилье в Геленджике и за сколько
Основной спрос на жилье в Геленджике традиционно формируют покупатели из других регионов. По оценкам «Этажей», их доля составляет 65%, в «Самолет Плюс» ее оценивают еще выше— в 90%. Оставшаяся часть спроса приходится на местных жителей. «В Геленджике покупают жилье жители, наверное, всех регионов России. Москвичи чаще ориентируются на бизнес- и элит-класс, в то время как жители других регионов покупают более доступное жилье»,— отметила Светлана Бут.
Мотивы у иногородних покупателей разные— от переезда до инвестиций. «Часто при переезде берут сразу несколько квартир: одну для себя, другие— как источник пассивного дохода»,— пояснила эксперт.
Цены на жилье в Геленджике, по оценкам «Самолет Плюс», в среднем растут на 10–15% в год. Средняя цена 1 кв. м в домах комфорт-класса сейчас составляет 297 тыс. руб., в проектах бизнес-класса— 401 тыс. руб., а в элитных— 460 тыс. руб. Максимальные цены на вторичном рынке достигают 500–600 тыс. руб. за 1 кв. м в домах у моря. «Причины роста цен— в ограниченном предложении, высоком интересе со стороны покупателей из других регионов и появлении новых факторов притяжения вроде аэропорта»,— пояснила Светлана Бут.
В «Этажах» рост цен на жилье в Геленджике за последний год оценивают в 19%. По данным компании, средний бюджет для покупки ликвидной однокомнатной квартиры сейчас составляет 8–12 млн руб., двух- и трехкомнатных квартир— от 12–17 млн руб.
Семейная ипотека и аэропорт
В этом году интерес к недвижимости в Геленджике и цены подогрели расширение семейной ипотеки и открытие аэропорта. «Интерес к готовым квартирам на вторичном рынке в июле 2025 года увеличился на 8% за месяц. Двухкомнатные квартиры стали востребованнее на 15%, студии— на 10%. Рост спроса отчасти связан с распространением семейной ипотеки на покупку вторичного жилья в городе с апреля 2025 года»,— рассказал руководитель бизнес-направления «Ипотека, страхование и сделочные сервисы» «Авито» Артур Ахметов.
По оценкам «Этажей», этим летом спрос на покупку жилья в городе увеличился сильнее— на 25–30% относительно прошлого лета. «40% покупателей на вторичном рынке жилья в Геленджике интересуются именно покупкой с использованием семейной ипотеки, а 58% объектов на вторичном рынке подходят под условия программы»,— рассказал Виктор Быков.
Особой популярностью по семейной ипотеке пользовались однокомнатные квартиры до 9 млн руб. в современных домах не старше 20 лет (именно они подпадают под действие программы). «Уже за первые два-три месяца с момента запуска программы все подходящие объекты были раскуплены. Цены в этом сегменте выросли на 20%. Наиболее популярный запрос сегодня— это однокомнатные квартиры до 10 млн руб.»,— рассказала представитель «Самолет Плюс» в Геленджике. Причем около 80% покупателей жилья по семейной ипотеке были жителями других регионов, которые купили квартиры с инвестиционными целями, добавила эксперт.
Открытие аэропорта и восстановление прямого авиасообщения привели к росту турпотока и спроса на посуточную аренду жилья. «Это в свою очередь повысило спрос со стороны инвесторов на 30–35% и сделало Геленджик прямым конкурентом Сочи за этот сегмент покупателей»,— отметил представитель «Этажей».
Почти как Сочи
Интерес к недвижимости в Геленджике продолжит расти, оказывая давление на цены. Согласно прогнозам экспертов, в ближайший год стоимость жилья в этом курортном городе может вырасти на 10–20% в зависимости от сегмента и локации.
«Основными катализаторами роста станут увеличение туристического потока на 30–40% и увеличение доходности от аренды до 10–12% годовых, а также увеличение спроса со стороны имеющих право на семейную ипотеку еще на 15–20% на фоне перспектив роста цен»,— пояснил Виктор Быков.
Оказывать влияние на рост цен в городе продолжит реализация крупных инвестиционных и инфраструктурных проектов: Винный город, комплекс «Геленджик Марина», туристический кластер «Усадьба Марьина Роща», дендропарк и других. Кроме того, снижение ставки ЦБ, переход частных инвесторов из депозитов в недвижимость также подтолкнут цены вверх, добавила Светлана Бут.
Помимо этого, по генплану города предусмотрены участки под жилую застройку, и в 2026 году в Геленджике ожидается начало строительства новых проектов, приход крупного федерального застройщика, продолжила эксперт. «Это увеличит объем предложения, но не повлияет на снижение цены, так как в Геленджике высокая стоимость земельных участков и себестоимость строительства для застройщиков растет»,— уточнила она.
По словам экспертов, сейчас Геленджик фактически превращается в новый хаб для постоянного места жительства и инвестиций на черноморском побережье и отчасти повторяет путь Сочи, постепенно приближаясь к нему по стоимости жилья. Если в 2024 году он отставал по ценам на 20%, то к 2026 году разрыв может сократиться до 7%, допустил представитель «Этажей».
Однако обогнать Сочи по ценам город врядли сможет, считает представитель «Самолет Плюс» в Геленджике. «Пока уровень 600 тыс. руб. за «квадрат» остается потолком, и для дальнейшего роста требуется не только спрос, но и появление жилья соответствующего уровня»,— подытожила она.
Авторы Теги
