Выясняем, за счет чего «переоткрываются» столичные районы и что нужно, чтобы навсегда изменить восприятие места в глазах горожан
Пожалуй, у каждого района Москвы есть свой особый характер. Образ в восприятии людей складывается из множества деталей: жилых домов и магазинов, музеев и парков, деловых центров и предприятий. Обычно «портреты» районов устойчивы— изменить их способны только из ряда вон выходящие инициативы.
На сегодняшний день в Москве не так много по-настоящему переосмысленных районов, следует из комментариев аналитиков, опрошенных «РБК-Недвижимостью». Некоторые из таких локаций начали свой путь к обновлению более 20 лет назад, другие стартовали совсем недавно. К последним эксперты рынка относят Лефортово— район, который стремительно меняет свой статус и образ в настоящий момент.
Разбираемся, какие территории Москвы успешно прошли «перезагрузку», как изменилось их восприятие в глазах горожан и какое место на обновленной карте престижных районов столицы займет Лефортово.
Путь перезагрузки: от ЗИЛа до Аэропорта
По оценке аналитиков NF Group, в Москве есть несколько районов, чье восприятие на рынке за последние 20–25 лет заметно изменилось. Особенно показательны примеры центральных локаций, где среди привычных московских кварталов «выросли» элитные комплексы и высококлассные деловые центры. «Хамовники трансформировались за счет редевелопмента бывших промышленных территорий, качественного жилья и развития инфраструктуры. У Пресни важную роль сыграли деловая функция и крупные проекты, у Замоскворечья— историческая среда, камерность и развитая городская инфраструктура»,— перечислил партнер NF Group Андрей Соловьев.
Наибольший слом привычного образа произошел с районами, которые прежде считались промышленными, а в некоторых случаях— практически заброшенными. Ключевым примером преображения в компании Ricci считают Даниловский район и, в частности, территорию завода ЗИЛ.
Олеся Дзюба, директор по аналитике и исследованиям рынка Ricci:
«Несмотря на историческое наследие, в советское время в Даниловском районе активно развивались промышленные зоны. Однако сейчас продолжается процесс трансформации через редевелопмент территорий. Отправной точкой стали планы по реорганизации ЗИЛа, что изменило восприятие потенциала района и стало сигналом для других бизнесов. Расширение транспортного каркаса, развитие общественных пространств, смена социального состава, появление крупных жилых комплексов вдоль набережной сформировали новый облик района».
«Территория ЗИЛ— наиболее масштабный и яркий пример реализации редевелопмента в Москве,— поддержал коллегу директор департамента девелопмента земли Nikoliers Тимур Рывкин.— До 2013 года это была деградирующая промзона, в 2014 году «Группа ЛСР» выиграла торги на застройку северной части. За 10 лет территория прошла полный цикл: снос производственных корпусов, строительство жилого комплекса бизнес-класса «Зиларт», создание парка «Тюфелева роща», набережной Марка Шагала, музейно-выставочного центра «Коллекция». Открытие станции метро ЗИЛ Троицкой линии завершило формирование транспортного каркаса».
Еще одним примером преображения в Nikoliers назвали район Аэропорт. Причем, в отличие от Даниловского, в нем на смену статуса повлияла не масштабная реорганизация территорий, а приход девелоперов из премиального сектора.
Тимур Рывкин, директор департамента девелопмента земли Nikoliers:
«Исторически престижная локация, район Аэропорт на протяжении 2000-2010-х годов оставался в тени Пресни и Хамовников с точки зрения нового девелопмента. В последние годы район переживает волну качественного обновления: «Дом на Часовой» от Dar Development, «Муза» от «Мангазеи». Здесь трансформация идет не через редевелопмент промзон, а через точечное уплотнение качественным предложением бизнес- и премиум-класса. Район обладает сложившейся городской тканью, зрелой инфраструктурой, Петровским парком и хорошей транспортной доступностью. Приход нескольких крупных девелоперов одновременно создает эффект обновления: район начинает восприниматься рынком как сформировавшийся кластер высокобюджетного жилья».
Как перезапускают районы
Главным маркером «перезагрузки» на первый взгляд кажется появление престижных жилых проектов. Показателен пример все техже Хамовников, которые за несколько десятилетий из места типовой советской застройки и гаражей превратились в одну из самых дорогих и респектабельных локаций для жизни во всей Москве. Однако аналитики сходятся во мнении: строительство элитных домов— обычно не причина, а следствие переосмысления места.
«Рост объемов премиального жилья— это скорее следствие. Об изменении статуса района говорит совокупность факторов: появление новых общественных пространств, развитие качественной городской среды и благоустройство, строительство социальной и инфраструктуры, новых деловых центров, смена социального портрета покупателя, устойчивый спрос без значительного дисконта»,— убеждена Олеся Дзюба.
В Nikoliers смену статуса района назвали многослойным процессом, в котором объем качественного жилья— необходимое, но недостаточное условие. «Район переходит на новый уровень, когда одновременно формируются несколько компонентов. Это появление качественной ресторанной, досуговой и торговой инфраструктуры за пределами жилых комплексов— не «встройка» в первых этажах ЖК, а самостоятельные заведения, привлекающие аудиторию со всего города. Это развитие транспортной связности— открытие новых станций метро и улучшение пешеходной доступности набережных. Это формирование культурных и образовательных якорей: галереи, музеи, качественные школы, которые сами по себе становятся фактором выбора локации. Наконец, это изменение социального состава— приход новых жителей с более высоким уровнем дохода, что порождает спрос на качественные сервисы и замыкает цикл трансформации»,— резюмировал Тимур Рывкин.
Андрей Соловьев, партнер NF Group:
«Престиж района определяется не только ценой квадратного метра или появлением премиального жилья. Важны инфраструктура, качество среды, новая аудитория, устойчивый спрос и репутация места, где хочется жить».
Следующий на очереди— Лефортово
Район Лефортово считается одним из старейших районов Москвы. В XVIII—XIX веках здесь располагались загородные резиденции аристократии. Лефортово находится в Юго-Восточном административном округе столицы, относительно недалеко от центра города и обширной зеленой зоны Измайловского парка. Традиционно район ценится среди покупателей благодаря высокой транспортной доступности и, как следствие, возможности быстро добраться до центральных локаций. Кроме того, это давно сложившаяся территория с социальной и коммерческой инфраструктурой.
Перейти в статус элитных Лефортово прежде не давало его промышленное прошлое: в XX веке район был сугубо индустриальным. И хотя действующих предприятий здесь почти не осталось, локация до недавних пор ассоциировалась в основном с промзонами и заводами, стоявшими здесь с советских времен. В последние годы ситуация начала меняться. Аналитики уверены: Лефортово обладает огромным потенциалом для развития и перезагрузки в новую статусную локацию.
Так, Тимур Рывкин фиксирует «фундаментальные предпосылки для качественного роста статуса» района: «Лефортово обладает объективными предпосылками для повышения статуса: расположение менее чем в 5км от Кремля, соседство с ЦАО, богатейшее историческое наследие: Лефортовский парк— знаменитый «Версаль на Яузе», набережная реки. При этом до недавнего времени более 60% территории района занимали промзоны— именно они формировали восприятие локации как «промышленной» и сдерживали ее статус».
Согласно подсчетам Nikoliers, на сегодняшний день в районе строят 33,5 тыс. кв. м жилья, что на 5% выше показателей трехлетней давности. Предложение и спрос преимущественно сконцентрированы в проекте «Символ» от «Донстроя»— масштабном редевелопменте территории завода «Серп и молот». В первой половине 2025 года стартовал «Стоун Райз» от Stone, что, по словам Тимура Рывкина, стало вторым заметным стартом нового проекта бизнес-класса в локации.
Рассуждая о перспективах района, Андрей Соловьев назвал реконструкцию завода «Кристалл» следующим важным элементом изменений Лефортова. В 2022 году девелоперская компания Asterus получила в управление территорию завода «Кристалл», история которого началась в 1901 году. Участок долго оставался без флагманского застройщика из-за наличия объектов культурного наследия и связанных с ними ограничений.
ДарьяКомиссарова, коммерческий директор Asterus:
«Компания Asterus создала проект комплексного развития территории— здесь построят жилые дома премиум-класса, а в реконструированных зданиях бывшего завода разместят многофункциональный комплекс площадью более 56 тыс. кв.м. 40% займут офисные пространства, 20%— гастрономическая инфраструктура, 17%— ретейл. Остальная часть будет отведена под культурные и событийные площадки, образовательные пространства, инфраструктуру красоты и здоровья.»
Опрошенные «РБК-Недвижимостью» аналитики обращают внимание на важную роль социокультурного пространства «Кристалл 19:01» как фактора привлечения внимания к обновляющемуся району. Значительную часть территорий бывшего завода займут образовательные пространства, культурные и событийные площадки, инфраструктура красоты и здоровья. Также в состав многофункционального комплекса площадью 56 тыс. кв. м войдут: офисные пространства— 40%, гастрономическая инфраструктура— 20%, ритейл— 17%.
Интересно, что, в отличие от многих новых проектов, где построенные офисы и ретейл продают, здесь коммерческие площади будут сдавать в аренду. Это поможет позаботиться о том, чтобы вместо конкуренции возникал эффект синергии, при котором разноплановые резиденты дополняют друг друга: управляющая компания анонсировала, что планирует тщательно отбирать арендаторов, чтобы те не мешали друг другу и при этом помогали будущим жителям закрывать ключевые потребности.
В Nikoliers редевелопмент завода «Кристалл» назвали важным шагом в рамках градостроительных планов по развитию полицентричности города и вовлечению неиспользуемых и морально устаревших территорий. «Asterus уже проделала подготовительную работу, создав на территории завода социокультурное пространство «Кристалл 19:01» с центром современного искусства, офисами, кафе и общественными пространствами. В данном контексте Asterus действительно в числе первых, кому предстоит развивать бренд района и выполнять ответственную и сложную работу в рамках взаимодействия с объектами культурного наследия»,— указал Тимур Рывкин.
По мнению брокера, приход в Лефортово других девелоперов высокобюджетного сегмента возможен и будет зависеть от того, насколько успешно первые проекты сформируют новое восприятие локации. Как в случае с ЗИЛом и другими переосмысленными районами, одна удачная инициатива способна повлечь за собой появление череды новых проектов, каждый из которых добавит свои штрихи в другой портрет Лефортово— яркий, современный и статусный.
