Как в сегодняшних экономических условиях меняется поведение инвесторов и чем они руководствуются при выборе активов
После бурного роста ставок вклады перестали быть главным ответом на вопрос, как заставить деньги работать. На смену депозитной эйфории возвращается недвижимость— более сложный и многослойный, но и более интересный инструмент сохранения капитала.
Ставки сделаны
После резкого повышения ключевой ставки ЦБ в 2022–2023 годах депозиты превратились в главный источник сравнительно легкого дохода: еще в 2025 году ставки по ним в отдельных банках доходили до 22–23% годовых. Только за первую половину 2024 года объем депозитов физических лиц, по данным Банка России, вырос с 41 трлн до 53 трлн руб., а к середине прошлого года достиг рекордных 59,9 трлн руб. За пределами интересов частных инвесторов оказались все остальные инструменты— в том числе рынок недвижимости, который в России десятилетиями считался одним из самых надежных способов сохранения и приумножения капитала.
Со второй половины 2025 года Банк России начал постепенное снижение ключевой ставки. Цикл смягчения денежно-кредитной политики отразился и на розничных депозитах. В итоге к концу июня 2026-го средняя максимальная ставка по вкладам в десяти крупнейших банках опустилась до 12,76%.
В обозримой перспективе снижение ключевой ставки продолжится, считают эксперты. К концу года, по разным прогнозам, она достигнет 12,5–13,5% годовых. В Bloomberg, в частности, прогнозируют уровень 13% к концу 2026 года и 10%— в 2027-м. Соответственно, стоит ожидать и дальнейшего снижения доходов по депозитам: при ставке ЦБ на уровне 12,5–13,5% имеет смысл рассчитывать на 9–11%.
«На фоне разворота денежно-кредитной политики, когда ставки по депозитам ползут вниз, недвижимость часто рассматривают как надежное вложение средств, выбирая районы с устойчивой потребительской ценностью»,— рассуждает основатель BnMAP.pro Ирина Доброхотова. О том, что «бетон» снова выглядит надежным способом сохранения капитала, говорит и основатель агентства недвижимости Fine.ru Евгений Скоморовский. Эксперт напоминает, что и цены на жилье не стояли на месте— даже в период, когда привлекательность этого актива потеснили депозиты. По оценке эксперта, в границах Старой Москвы за последние пять лет квартиры подорожали практически в 2,5 раза, с 300 тыс. до 740 тыс. руб. за «квадрат». «Рынок возвращается к старой логике: деньги уходят из финансовых инструментов в ликвидные лоты в перспективных локациях, где покупатель рассчитывает как на сохранность капитала, так и на ожидаемый потенциал роста стоимости актива»,— рассуждает Скоморовский.
В этой формуле роста есть несколько составляющих. Главная из них— строительная готовность. Цена любой новостройки жестко привязана к стадии возведения: стоимость «бетона» растет по мере монтажа этажей, указывают эксперты. Следовательно, даже в условиях гипотетической стагнации рынка процесс превращения котлована в готовое здание обеспечивает инвестору доходность в районе 50%. Вторая составляющая— рыночные колебания цен. Но в ней крайне важен коэффициент развития локации, где расположен проект.
Правила отбора
Не каждый лот станет выгодным активом, отмечают опрошенные участники рынка. Инвестиционный успех зависит от многих факторов— в числе базовых, во-первых, перспективный район с понятным инфраструктурным сценарием. Во-вторых, системный застройщик с прозрачным проектным финансированием и портфелем сданных объектов. В-третьих, востребованный на вторичном рынке формат лотов: функциональные планировки и адекватный метраж. Это касается как коммерческой, так и жилой недвижимости.
В качестве примера участники рынка приводят такую локацию, как Хорошевский район Москвы. «Хорошевский район очень комфортен для жизни, как следствие этого, у него понятный инвестиционный потенциал»,— говорит коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин, отмечая, что там есть и престижные школы, популярные рестораны и другая качественная инфраструктура. Кроме того, в локации присутствуют и крупные объекты притяжения вроде «Авиапарка», «Мегаспорта» и «ВЭБ Арены». По словам Евгения Скоморовского, сегодня в районе возводится несколько интересных проектов коммерческой недвижимости. В частности, на Ходынском бульваре Tekta Group строит бизнес-центр AIR общей площадью 141,8 тыс. кв. м. Это проект из трех офисных корпусов с разной этажностью дополнен коммерческими площадями и подземным паркингом. А на Хорошевском шоссе Aspace Development возводит офисный комплекс класса А «Aspace Хорошевская» площадью 41 тыс. кв. м.
Дмитрий Проскурин обращает внимание, что районе много парков— Петровский, «Березовая Роща», Ходынское поле, парк «Красная Пресня», Красногвардейские пруды. «Благодаря этому локация считается одной из наиболее экологичных в этой части Москвы»,— замечает риелтор.
Управляющий партнер агентства «Интермарк городская недвижимость» Дмитрий Халин отмечает сбалансированность застройки района: современная высотная архитектура в нем соседствует с заметными проектами предыдущих лет— такими, например, как «Триумф Палас». Ирина Доброхотова отмечает, что только за последний год средняя цена «квадрата» в Хорошевском районе выросла на 24,3%.
Отдельно эксперты выделяют часть Хорошевского района, которая входит в кластер «Большого Сити». «Локация отличается превосходной транспортной доступностью, сопоставимой с районами центра города»,— говорит Дмитрий Проскурин. Так как район прилегает к ЦАО, то вполне органично, что сегодня там начали возводить премиальные проекты. «Думаю, что скоро он станет новой элитной локацией на карте Москвы»,— добавляет Дмитрий Халин.
В числе жилых проектов Хорошевского района, которые хорошо вписываются в приведенную выше матрицу инвестиционной привлекательности, эксперты отмечают «Амбер Сити»— премиальный жилой квартал, который ГК ФСК возводит на территории кластера «Большой Сити». Квартал из шести корпусов высотой от 40 до 57 этажей расположен в нескольких минутах ходьбы от метро «Беговая», рядом с Пресненским районом ЦАО. Футуристичные башни медно-янтарных цветов сформируют единую композицию, которая планируется девелопером как доминанта нового района. На первых этажах будут расположены коммерческие помещения в формате стрит-ретейл. Совместно со сдачей первой очереди планируется также ввести собственные школу и детский сад.
Сегодня лоты продаются в проекте в среднем по цене от 520 тыс. руб. за 1 кв. м. Завершение строительства первой очереди запланировано на третий квартал 2029 года. К этому моменту, согласно расчетам аналитиков ГК ФСК, стоимость недвижимости в проекте может вырасти в два раза.
Адресная работа в «тихой бухте»
В ближайшие два-три года существенная часть средств вкладчиков будет направлена на покупку новостроек в столице, рассуждает Евгений Скоморовский. «Он станет для них «тихой бухтой», которая поможет сохранить накопленные средства»,— прогнозирует эксперт. Дмитрий Проскурин отмечает, что вкладывать деньги в рынок первичного жилья Москвы будут жители не только столицы, но и других регионов. «Ожидается мощная волна отложенного спроса, что, разумеется, приведет к очередному витку роста цен»,— считает эксперт. Так что в ближайшие годы, предостерегают участники рынка, выиграют те покупатели недвижимости, кто умеет видеть в локации не просто адрес, а траекторию роста. Конечно, это куда более сложная работа, чем просто «лежать на вкладе», — но и куда более интересная.
Материал носит исключительно ознакомительный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Авторы Денис Тыкулов
