В каких случаях и сколько придется уплатить с продажи недвижимого имущества в 2026 году, кто имеет льготы по налогу, в каких случаях его не нужно уплачивать и другие нюансы — рассказывает «РБК Недвижимость»
В 2025 году в России заработала прогрессивная шкала на доходы физических лиц (НДФЛ). Изменения затронут сделки с недвижимостью. До этого с продажи недвижимости физлица уплачивали налог по ставке 13%. С 1 января прошлого года была введена дополнительная ставка в размере 15%. В 2026 году эти условия сохраняются.
Рассказываем, когда наступает обязанность по уплате НДФЛ, в каких случаях налог с продажи уплачивать не надо и как рассчитать налог и уменьшить его.
Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2026 году
Расчет НДФЛ при операциях с недвижимостью
При продаже квартиры и другой недвижимости нужно уплатить НДФЛ, если объект находится в собственности меньше предельного срока владения (три— пять лет). После продажи квартиры необходимо подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. Сделать это можно онлайн через личный кабинет на сайте ФНС. В декларации указываются доход, который был получен с продажи, и сумма вычета. Если вычет не покрыл налог, то его нужно уплатить до 15 июля. Например, если квартира была продана в 2025 году, то декларацию нужно подать до 30 апреля 2026 года, а начисленный налог заплатить до 15 июля 2026-го.
Основное изменение, которое касается уплаты налога с продажи недвижимости, связано с переходом на прогрессивную шкалу налогообложения. В 2025 году по налогу для физлиц при сделках с недвижимостью введена двухступенчатая шкала по ставкам:
- 13%— с дохода до 2,4 млн руб.;
- 15% — с дохода выше 2,4 млн руб.
«Однако сам налог уплачивается не со всей суммы, вырученной от продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи. Поэтому некоторые граждане пытаются схитрить и, чтобы уменьшить налог, пишут в договоре неполную сумму сделки. Делать так не стоит, потому что налоговые инспекторы сравнивают стоимость продажи квартир с их кадастровой стоимостью»,— отметила к. э. н., управляющий партнер ГК «Академия успешного бизнеса» Эльвира Митюкова.
В 2025 году, как и в предыдущие годы начиная с 2022-го, в декларации 3-НДФЛ можно не указывать доходы от продажи недвижимости, если она находится у вас в собственности менее трех или пяти лет, при условии, что доход от продажи не превышает 1 млн руб., а для иного имущества (гаражи, автомобили и т. д.)— 250 тыс. руб. Это касается как одного крупного объекта, так и нескольких недорогих. Главное, чтобы не был превышен лимит.
Региональный коэффициент
С 2025 года регионы получили право увеличивать коэффициент, который применяется к оценке налоговой базы при продаже имущества. Сейчас в случае продажи недвижимости ниже кадастровой стоимости минимальный размер дохода в целях налогообложения определяется как кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7. Но с 2025 года вступила в силу норма Налогового кодекса, дающая право регионам увеличивать этот коэффициент до 1.
«То есть в качестве налоговой базы может быть использован полный размер кадастровой стоимости по решению органов региональной власти»,— уточнила замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная.
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
Обязанность уплаты налога при продаже недвижимости связана со сроком владения (с момента регистрации прав собственности). Уплачивать налог с продажи недвижимости не нужно, если она была в собственности больше:
- трех лет— получена по наследству или в дар от родственников, по договору ренты, приватизирована или это единственное жилье;
- пяти лет— для остальных случаев;
- квартира продана по тойже цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости;
- если квартира (доля, комната) стоит менее 1 млн руб.;
- С 1 января 2022 года семьи с двумя и более детьми освобождаются от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже жилой недвижимости независимо от того, сколько по времени она находилась в их собственности. При этом деньги, полученные от продажи, должны пойти на улучшение условий. Подробнее об этом читайте здесь.
Во всех остальных случаях НДФЛ взимается с дохода от продажи квартиры.
Как уменьшить налог с продажи квартиры
Российским законодательством предусмотрены льготы, которые могут существенно снизить налогооблагаемую базу— сумму, которую вам заплатили за квартиру. Налоговый кодекс предусматривает несколько вариантов вычета. Например, доходы от продажи недвижимости можно снизить на расходы, связанные с ее приобретением. Чтобы им воспользоваться, нужно документально подтвердить расходы на покупку квартиры. Для подтверждения расходов, как правило, предоставляются следующие документы: договор купли-продажи и акт приемки-передачи, приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.
Имущественный вычет позволяет уменьшить налогооблагаемую базу на сумму доходов, полученных от продажи имущества за календарный год. НК РФ устанавливает верхнюю границу вычета в размере 1 млн руб.
То есть, если вы за год продали одну квартиру за 10 млн руб., то сможете уменьшить налогооблагаемую базу до 9 млн руб. Если вы продали две квартиры (одну за 5 млн руб., другую за 10 млн руб.), общая сумма налогооблагаемого дохода составит 14 млн руб. (5 млн руб. + 10 млн руб.— 1 млн руб. = 14 млн руб.). Если ваш доход от продажи квартиры меньше, чем 1 млн руб., то НДФЛ уплачивать не нужно. «Применять одновременно схему «доходы минус расходы» и вычет в 1 млн руб. нельзя»,— пояснила Эльвира Митюкова.
Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры
При расчете налога с продажи квартиры могут возникать различные нюансы в его подсчете, сроке действия, льготах и других правилах. Юрист разобрал на примере некоторых кейсов правила расчета и применения НДФЛ на недвижимое имущество физических лиц.
Уплачиваетли пенсионер налог с продажи квартиры
Пенсионер, как и любой другой гражданин, должен уплатить НДФЛ при продаже квартиры (ст. 214.10 НК РФ). Доходы от продажи квартиры подлежат обложению НДФЛ в установленном порядке и не зависят от статуса собственника квартиры (является лицо пенсионером либо нет). В тоже время пенсионеры имеют некоторые имущественные льготы.
Как получить налоговый вычет с продажи квартиры
Имущественный налоговый вычет, связанный с продажей недвижимости, можно применять неограниченно. Но есть ограничение— предельный размер вычета 1 млн руб., или 250 тыс. руб. в налоговом периоде.
Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:
- заполнить налоговую декларацию по окончании года (форма 3-НДФЛ);
- подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества. Это могут быть копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и т. д.;
- если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, непосредственно связанных с приобретением продаваемого имущества, дополнительно подготовить копии документов, подтверждающих такие расходы (приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т. п.), а также иные документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры, например договор купли-продажи;
- подать декларацию можно в налоговую, копии документов (оригиналы нужно иметь при себе) можно представить по месту жительства или через личный кабинет налогоплательщика для физлиц.
Авторы Теги
