Аналитики рынка посоветовали, на что обращать внимание при покупке квартиры в элитном сегменте
Цены на элитную жилую недвижимость в Москве растут. Особенно тренд заметен в долгосрочной перспективе. Так, по подсчетам агентства недвижимости Intermark, к началу 2025 года средняя стоимость 1 кв. м в элитных проектах столицы превысила ₽2 млн. Это в десять раз выше аналогичного показателя 2005 года.
Причем аналитики ожидают, что следующее десятилетие для рынка будет связано с сопоставимым приростом стоимости. Цифры подтверждают, что вложения в элитную недвижимость могут принести доход инвестору, однако не все проекты обладают одинаковой ликвидностью и доходностью.
Вместе с аналитиками разбираемся, как в разное время менялся подход к инвестированию в элитный сегмент и на что обратить внимание при выборе квартиры для вложений в сезоне 2025–2026.
Ретроспектива сегмента
Элитные проекты традиционно пользуются большим спросом со стороны обеспеченных инвесторов. Такой актив, с одной стороны, позволяет выиграть на покупке с последующей продажей, с другой— расширяет портфель инвестора, с третьей— дает возможность самому использовать актив и жить в престижном месте.
Примечательно, что повышенное внимание к элитному сегменту не иссякает вне зависимости от экономических реалий: такое предложение привлекает инвесторов и в спокойные времена, и в кризисы. Об этом в комментарии «РБК Недвижимости» рассказал Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки агентства «Intermark Городская Недвижимость».
По словам эксперта, в середине 2000-х годов рынок элитной недвижимости демонстрировал стабильный и существенный рост. Период 2005–2007 годов характеризовался высоким спросом и постепенным увеличением цен. «Выходило множество новых проектов, что способствовало развитию рынка, однако их количество, конечно, уступает текущему объему предложения. Основной фокус инвесторов был на локации с подтвержденной исторической ценностью. Значительная часть сделок проводилась в иностранной валюте, что влияло на ценообразование»,— уточнил Анатолий Довгань.
Наступивший в 2014 году кризис показал, что элитный сегмент устойчив даже в моменты турбулентности. «В этот период недвижимость высокого класса стала одним из самых надежных активов для инвестиций, а рынок постепенно перешел от долларовых цен к расчетам в рублях»,— добавил представитель Intermark.
Еще один непростой этап— 2020 год. Многим казалось, что рынок недвижимости понес слишком серьезные потери и уже не сможет вернуться к предыдущим показателям. Однако высококлассные проекты и тогда не потеряли своего покупателя. «Пандемия 2020 года оказала минимальное влияние на сегмент. Несмотря на общую экономическую нестабильность, спрос на элитное жилье был высоким и продолжает оставаться таким»,— констатировал Довгань.
По прогнозам Intermark, в ближайшие годы элитная недвижимость по-прежнему будет надежным инструментом сохранения капитала, особенно в условиях экономической нестабильности.
Как изменилось поведение инвесторов
Пока сегмент демонстрирует завидную устойчивость, интересы и потребности покупателей постоянно меняются. По мнению Анатолия Довганя, одним из ключевых изменений в предпочтениях инвесторов стало смещение фокуса на функциональность и качество жизни.
«Современные покупатели ценят не стандартное проявление роскоши в виде локации и очевидных атрибутов элитного жилья, а функциональность, которая отражает их образ жизни. Важны качество домов, концепция проекта, архитектурные решения, уровень строительства. Кроме того, инвесторов привлекают квартиры с выдающейся архитектурой, качественным сервисом, высоким уровнем приватности, а также объектами, включающими двор-сад, разумную собственную инфраструктуру и другие удобства»,— сообщил эксперт.
В Intermark также отметили рост интереса к рассрочкам и индивидуальным условиям, например— удобным графикам выплат, которые делают покупку даже в дорогом сегменте доступнее. Наталия Кузнецова, заместитель генерального директора по работе с жилой недвижимостью компании Ricci, считает, что подход к инвестициям в элитную недвижимость Москвы эволюционирует на фоне растущей конкуренции и требований клиентов.
«Это стирает границы между классами: в бизнес-сегменте появляются премиальные черты, а в премиуме— уровня де-люкс. Ключевым трендом стала приватная инфраструктура, что наглядно демонстрирует рост доли ЖК с закрытыми резидентскими пространствами с 87% в 2022 году до 97% сегодня»,— поделилась эксперт.
Как выбрать элитную недвижимость
Подбирая оптимальный для вложений проект в элитном сегменте, инвестору стоит обратить внимание на показатели ликвидности и доходности. Именно от них зависит то, каким будет спрос на лоты в конкретном объекте и какой доход они смогут принести.
К критериям ликвидности Наталия Кузнецова отнесла в первую очередь локацию. В этот критерий входят не только непосредственно район и улица, где возводят объект, но и статусность места, шаговая доступность метро, близость к рекреационным кластерам и водоемам. Важную роль играет и наполнение самого проекта: охраняетсяли его территория, естьли собственная инфраструктура и продуманное благоустройство.
Также на ликвидность влияют архитектура и планировочные решения. Аналитик рекомендует обращать внимание на проекты с низкой плотностью застройки, высокими потолками, большими окнами, качественными материалами отделки, функциональными и адаптивными планировочными решениями.
«Вышеперечисленные критерии, их совокупность и качество влияют на общую ликвидность лотов: квартиры в проектах с особыми видовыми характеристиками, в престижной локации, с качественной современной инфраструктурой имеют более высокую ликвидность»,— резюмировала Наталия Кузнецова.
К критериям доходности в Ricci отнесли и стадию строительства: «С точки зрения потенциала роста цены разумнее делать инвестиции в жилье на более ранних стадиях строительной готовности». Наталия Кузнецова добавила, что расположение ЖК в активно развивающихся районах, где планируется комплексное развитие инфраструктуры и транспорта, повышает потенциальную доходность при инвестировании. При этом важно оценить и общую динамику цен в конкретной локации.
«На рынке жилой недвижимости в Москве цена в разных районах и административных округах растет неравномерно, поэтому для подсчета потенциальной доходности также стоит учитывать хронологию изменения цен как в конкретном районе, так и на рынке в целом»,— подытожила заместитель генерального директора Ricci.
Оцениваем доходность на примере элитного проекта «Монблан»
В качестве примера потенциально выгодной инвестиции в высококлассную недвижимость Наталия Кузнецова рассмотрела вложения в «Монблан»— элитный жилой комплекс в Замоскворечье от застройщика «Галс-Девелопмент».
«На сегодняшний день средневзвешенная цена в проекте составляет ₽1,2 млн за 1 кв. м, что на 15,4% меньше, чем средняя цена в премиум-классе в ЦАО— ₽1,42 млн за 1 кв. м. Текущая оценочная строительная готовность проекта «Монблан» на уровне 50–60% говорит о сохраняющемся потенциале роста цены до завершения строительства»,— оценила аналитик Ricci. С момента старта продаж в мае 2024 года стоимость 1 кв. м в «Монблане» увеличилась на 37%, а распроданность лотов достигла 42%, подсчитал девелопер.
Кузнецова также отметила привлекательность расположения комплекса «Монблан». По ее словам, ЦАО входит в тройку лидеров среди округов по росту цен относительно всех сегментов жилой недвижимости: +26,7% за год.
В Ricci подсчитали, что спрос на сегмент за последние три года заметно вырос. «Увеличение спроса вместе со значительным ростом цен говорит о высокой инвестиционной привлекательности данного сегмента как с точки зрения ликвидности, так и с точки зрения потенциальной доходности. Проект «Монблан» на данном этапе также может представлять интерес для потенциального инвестора благодаря следующим характеристикам: расположение в ЦАО на первой линии у реки, средняя стадия строительной готовности, рыночная цена, класс»,— сделала вывод Наталия Кузнецова.
Чем интересен ЖК «Монблан»
Элитный комплекс «Монблан» возводят в Замоскворечье, на первой линии Москвы-реки— на Шлюзовой набережной. Напротив находится Дом музыки. Удачное расположение— одно из ключевых преимуществ проекта. Благодаря этому будущие резиденты смогут выбирать из множества сценариев жизни, которые здесь можно реализовать.
Вариант для бизнеса предполагает частые поездки и высокую активность. «Монблан» расположен рядом с Павелецким деловым кластером. Удобный выезд на Садовое кольцо в обе стороны, шаговая доступность Кольцевой линии метро и станций маршрутов аэроэкспрессов позволит жителям без труда добраться до офиса или места встречи с партнерами в любой части города или за его пределами.
В более расслабленном сценарии важное место занимает созерцание красот, в том числе самого Замоскворечья. Соседями комплекса «Монблан» станут старинные храмы и купеческие дома, тенистые улочки старой Москвы, галереи и музеи. Концептуальные рестораны и концертные залы, пространства для творчества и модные фитнес-центры— Замоскворечье сочетает в себе домашний уют и богемную атмосферу, в окружении которой будут жить резиденты комплекса «Монблан».
Еще один важный сценарий для современного человека— тот, в котором можно получить максимум комфорта, не покидая территорию своего дома. Для этого в «Монблане» создается клубная инфраструктура, в частности клабхаус— гостиная с открытой рабочей зоной и отдельными переговорными, кабинетом для видеоконференций, библиотекой и кофе-пойнтом. Здесь жители смогут проводить встречи, работать в тишине и уединении, а вечером встречаться с друзьями, устраивать семейные или соседские праздники.
Для прогулок на свежем воздухе на территории своего дома тоже созданы все условия. Внутри двора комплекса «Монблан» почти на 7 тыс. кв. м будет разбит парк в альпийском стиле, который оградит от городской суеты,— это внутренний мир, доступный только резидентам. Здесь можно будет пройтись по извилистым дорожкам, спрятаться в тени зеленой галереи, увитой плющом и розами. Амфитеатр под открытым небом предназначен для камерных концертов или встреч. Для детей продумана экосистема игровых площадок, рассчитанных на разный возраст, а также детский клуб в одном из жилых корпусов, где можно провести весь день в играх в любую погоду.
Реклама. ООО «СЗ «ГАЛС-ШЛЮЗОВАЯ». Застройщик— ООО «СЗ «ГАЛС-ШЛЮЗОВАЯ». Проектная декларация на сайте— наш.дом.рф
Erid:2SDnjc1LrUo
