Зайти в локацию и довести ее до статуса сформированного бизнес-ядра — редкий случай на московском рынке. Разбираем, как развивался Калужский кластер и какую роль в этом сыграла компания HUTTON
У каждого мегаполиса есть деловые районы с устоявшейся репутацией. Нижний Манхэттен и Мидтаун в Нью-Йорке, Роппонги и Маруноути в Токио, Митте в Берлине, Марина-Бэй в Сингапуре— все они давно сформировались и обычно не допускают новую застройку в своих границах. В Москве это Сити, Белорусский и Павелецкий деловые кластеры.
Однако с развитием города бизнесу становится мало привычных локаций в центре столицы— компании устремляют взгляд на новые места. Такойже путь проходит жилая недвижимость: когда привычные локации оказываются заполнены, девелоперы начинают подыскивать новые точки на карте города. Ровно такой стала территория на стыке Обручевского, Коньково и Черемушек, где в настоящий момент формируется Калужский деловой и жилой кластер.
Появление новой бизнес-локации занимает годы, в ней возводят проекты разные девелоперы. Но кто-то всегда оказывается первым— замечает район до того, как он обретает деловой статус, и приходит туда со своими проектами. Для Калужского кластера таким визионером стал HUTTON. Несколько лет назад девелопер начал развивать локацию, и вскоре к нему присоединились другие застройщики.
Вместе с аналитиками разбираемся, как изменился Калужский деловой кластер с момента появления в нем HUTTON и каким будет новый проект девелопера— бизнес-центр класса А «ГЕОЛОГ2».
Как возник Калужский жилой и деловой кластер
Юго-Западный округ— заметная точка на карте деловой Москвы: исторически здесь располагали штаб-квартиры госкорпорации из нефтегазовой отрасли. Однако долгое время в локации не строили новых бизнес-центров. Из-за этого район у границ Обручевского, Коньково и Черемушек оставался в тени.
Несколько лет назад ситуация начала меняться. Хотя бизнес-центров за пределами ТТК строили немного, возникла общая тенденция развивать деловую активность за пределами сложившихся бизнес-локаций. Децентрализация позволяет оптимизировать логистику— горожанам не приходится дважды в день ездить через всю Москву, если удобный офисный проект находится поблизости от дома.
Важным направлением развития города за пределами ТТК стал юго-запад, и в частности Обручевский район. После завершения пандемии-2020 здесь развернулось бурное строительство жилья в сочетании с инфраструктурой: город анонсировал новые дороги и развязки, девелоперы открывали скверы и пространства для отдыха горожан, а общая площадь запланированной застройки превысила 1 млн кв. м.
Оценив преимущества, в HUTTON выбрали площадку на улице Обручева для возведения бизнес-центра «ГЕОЛОГ». Проект быстро нашел резидентов, следом на локацию обратили внимание другие девелоперы— так территория вокруг станции метро «Воронцовская» начала трансформироваться из сугубо жилой в мультифункциональный кластер с равномерной представленностью жилых и офисных корпусов.
Проект дал новый импульс району, а строительство в нем бизнес-центра класса А от HUTTON подтвердило: территория имеет все шансы стать новой точкой притяжения деловой жизни в столице. На одном проекте девелопер не остановился: в середине июня 2026 года разрешение на ввод в эксплуатацию получил второй бизнес-центр— «ГЕОЛОГ2».
Александр Антонов, партнер компании HUTTON
«Мы изначально рассматривали Обручевский район не как площадку для одного объекта, а как территорию с высоким потенциалом делового развития. Поэтому для нас логичным стало не ограничиваться одним проектом, а участвовать в формировании полноценного делового кластера. Такие обязательства связаны прежде всего с созданием качественной среды для бизнеса: строительством современных офисов класса А, развитием сопутствующей инфраструктуры и формированием устойчивой деловой активности в районе».
Урбанисты называют такой процесс джентрификацией. На текущем этапе существующие жилые корпуса и офисы самим своим существованием привлекают новых игроков, которые продолжают приходить сюда для запуска новых проектов. При этом развитие локации сочеталось со скепсисом банков в плане выделения проектного финансирования и нехваткой офисной составляющей.
«В Обручевском районе возникли ножницы спроса и предложения— дефицит новых офисных пространств и отложенный спрос на качественные бизнес-центры,— рассказал партнер HUTTON Александр Антонов.— Банки в то время меньше верили в коммерческую недвижимость, они предпочитали жилые проекты. Мы показали, что наша модель обладает большим запасом прочности. Рынок цикличен, эти циклы отчетливо прослеживались для офисов класса А».
Молодой и перспективный: чем интересен район
Опрошенные «РБК Недвижимостью» аналитики отмечают перспективность Калужского делового кластера. В CORE.XP посчитали, что в его границах на сегодняшний день сосредоточено 911 тыс. кв. м офисных площадей. Аналитики подчеркнули, что район начал формироваться одним из первых за пределами традиционного делового центра Москвы и продолжает активно развиваться, хотя и находится в удалении от центра города.
Василий Григорьев, руководитель отдела исследований рынка CORE.XP
«Говорить об активном формировании делового района на стыке Обручевского района, Коньково и Черемушек вполне уместно. В среднесрочной перспективе Калужский кластер способен укрепить свои позиции как один из крупнейших офисных субрынков за пределами центра города».
Интересно, что удаленность от привычных деловых локаций может стать главным преимуществом Калужского кластера в ближайшем будущем. Это связано с переориентацией рынка офисной недвижимости из исторического центра в локации с продуманной транспортной доступностью. По данным HUTTON, половина нового строительства столицы сейчас сосредоточена в шести кластерах: «Москва-Сити», Ходынке, Савеловском и Калужском кластерах, а также в Южном и Северном речных портах.
Александр Антонов, партнер компании HUTTON
«Последние пять лет на рынке активен дефицит свободных офисных площадей, особенно класса А. В общеизвестных всем локациях, таких как Сити, Басманная, Павелецкая и Белорусская, вакантность качественных площадей составляет 1%. Представители бизнеса устали от старого офисного фонда в центре Москвы. В подобных проектах в основном нет парковок, зеленых насаждений, комфортной пешей и транспортной доступности, а главное— современных пространств для работы. Сегодня нужна динамичная архитектура и продуманное внутреннее пространство, развитая инфраструктура для продуктивного дня, зеленые решения и бизнес-сообщество».
По мнению партнера HUTTON, Калужский деловой кластер обладает всеми качествами, чтобы стать привлекательным для современных компаний, которые ищут удобные пространства для работы: «Калужский отличает сразу несколько системообразующих факторов: транспортная доступность, масштаб и планы девелопмента, программы создания мест приложения труда, социальная инфраструктура в рамках жилого строительства и высокий потенциал роста недвижимости. Районы, где формируется полноценный городской кластер, как правило, демонстрируют более устойчивую динамику цен. Сейчас в Калужском введено более пяти новых офисных комплексов, которые активно дополняют жилой инфраструктурой».
Что бизнесу выбрать в Калужском
Хотя локация быстро развивается, предложение в Калужском деловом кластере ограничено. Во многом это связано с тем, что свободные новые площади вымываются с рынка крайне быстро. По словам Дениса Филиппова, коммерческого директора и младшего партнера HUTTON, в бизнес-центре «ГЕОЛОГ» сдано в аренду более 80% площадей. Не менее оперативно заполняется «ГЕОЛОГ2», который больше своего предшественника на 7 тыс. кв. м.
Денис Филиппов, коммерческий директор и младший партнер HUTTON
«Еще до ввода проекта «ГЕОЛОГ2» в эксплуатацию в нем реализовали 78% площадей. Около половины сделок заключены с компаниями, цель которых разместить собственный офис. Среди таких покупателей есть группа компаний, специализирующаяся на агропромышленной разработке; две компании, производящие продукты питания; сетевой дистрибьютор уходовой косметики, работающий в 27 странах мира. Несколько этажей продано частным инвесторам».
Бизнес-центр класса А «ГЕОЛОГ2» возвели на улице Обручева, названной в честь геолога и писателя Владимира Обручева. В егоже честь назвали офисное здание. Работа выдающегося ученого и автора вдохновила архитекторов бюро BLANK, которые разработали концепцию бизнес-центра. В ее основу лег принцип тектонических сдвигов: части здания горизонтально смещены относительно друг друга, что создает дополнительную пластику в общей геометрии форм фасадов.
Тема геологии переходит с внешнего облика в лобби— дизайнеры разработали проект, вдохновившись произведением Обручева «Плутония». Входную группу с бизнес-гостиной украшают массивные архитектурные камни, стилизованные под горные породы минералов. Визуальный акцент в пространстве создают детали из красного травертина.
Офисы в «ГЕОЛОГ2» отличаются высокими потолками— до 5,6 м, оптимальными показателями шага колонн и нагрузки на перекрытия, современными коммуникациями и витражным остеклением, включающим створки для проветривания. Также представлен пул офисов с собственными террасами. Универсальность пространств делает проект удобным для разнопрофильных команд из научной, креативной, финансовой и бизнес-сферы— в нем можно расположить штаб-квартиру крупного бизнеса или офис небольшого стартапа.
На первых этажах бизнес-центра расположатся коммерческие и общественные пространства. На площади 1,2 тыс. кв. м откроются кафе, ресторан, торговая зона и фитнес-центр. Здесь сотрудники офисов смогут отдохнуть в перерыве между работой, позаботиться о своем здоровье или устроить мозговой штурм. Движение автомобилей не будет проблемой— в подземной части «ГЕОЛОГ2» предусмотрена четырехуровневая парковка на 162 машино-места.
«ГЕОЛОГ2»: вопрос инвестиций
В середине июня 2026 года бизнес-центр «ГЕОЛОГ2» ввели в эксплуатацию, девелопер приступил к выдаче ключей собственникам. Как сообщили в HUTTON, первым резидентом проекта стал частный инвестор с рентной стратегией управления активом. Он купил офис площадью 196 кв. м. Высокий интерес к бизнес-центру девелопер фиксирует и от крупных игроков— две компании приобрели в «ГЕОЛОГ2» целые этажи площадью 1246 и 1105 кв. м.
Полная готовность в сочетании с расположением в развивающемся деловом кластере делают «ГЕОЛОГ2» интересным для инвесторов. По словам Яны Кузиной, президента ассоциации «Альянс экспертов рынка недвижимости» (АЭРН), расположение проекта в единой зоне бизнес-центров «всегда дает определенную премию как к цене продажи, так и к арендной ставке за счет формирования целостной деловой среды».
По ее оценке, наиболее выгодной будет стратегия вдолгую. «Инвестиции в этот кластер могут быть привлекательны для инвесторов, ориентированных на долгосрочную стратегию и сохранение капитала в перспективе 10–15 лет»,— заявила «РБК Недвижимости» Яна Кузина.
Василий Григорьев из CORE.XP также высоко оценил инвестиционную привлекательность бизнес-центра и всего Калужского делового кластера: «С инвестиционной точки зрения район заслуживает внимания прежде всего благодаря продолжающемуся развитию территории, появлению новых качественных объектов и ограниченному объему предложения. Бизнес-центр «ГЕОЛОГ2» вышел на рынок одним из первых среди новых офисных проектов в районе. Дополнительным фактором поддержки проекта является относительно ограниченный объем нового строительства: до 2028 года в локации запланирован ввод около 111 тыс. кв. м офисов».
Владельцы и топ-менеджеры компаний наверняка оценят редкое сочетание одновременного развития жилой и офисной составляющей: основателю перспективного стартапа вместе с ключевыми сотрудниками либо собственнику состоявшегося бизнеса в сопровождении проверенных управленцев будет удобно одновременно купить квартиру в перспективном районе и разместить по соседству офис. Так путь от работы до дома и обратно сможет занимать всего несколько минут неспешным шагом, что мгновенно освободит много времени на личные дела и радикально повысит качество жизни.
В мировой практике есть несколько примеров, как инвестиции в деловую, жилую и коммерческую недвижимость в бывших промзонах качественно меняли характер места. Один из самых известных— лондонский деловой район Кэнэри-Уорф. В наши дни это престижная локация с премиальными жилыми комплексами, парками, штаб-квартирами банков и страховщиков. Между тем в середине XX века здесь были неиспользуемые торгово-логистические доки. Другой пример— Хафен-Сити в Гамбурге: некогда рабочий квартал стал местом притяжения светской жизни с дорогой недвижимостью, университетами и музеями.
«При благоприятном сценарии стоимость объекта имеет потенциал опережать среднерыночную инфляционную динамику за счет улучшения характеристик самой локации и постепенного формирования дефицита современных офисных площадей,— добавил Василий Григорьев.— В целом появление проекта выглядит своевременным. Он выходит на рынок в период активной трансформации района и способен воспользоваться эффектом раннего присутствия в новой волне развития Калужского делового кластера».
Александр Антонов, партнер компании HUTTON
«Мы выбрали Калужский для развития нового делового кластера не только потому, что здесь не хватало бизнес-центров. Одна из важных причин— анонсирование новых жилых проектов, в том числе высоких классов. Премиальную недвижимость часто выбирают для себя владельцы бизнесов, топ-менеджеры в крупных компаниях, редкие специалисты с сильной экспертизой. С их занятостью очень важно жить близко к месту работы. Развитие деловой среды в Калужском позволит бизнесу найти удобный офис и привлечь талантливых сотрудников и управленцев».
Стремительное развитие Калужского кластера доказывает: деловая жизнь столицы постепенно перетекает из привычного центра в другие районы. Транспортная доступность и появление новых интересных проектов делает место привлекательным для разного бизнеса— от лидеров рынка до перспективных стартапов. Именно такие компании становятся резидентами бизнес-центров «ГЕОЛОГ» и «ГЕОЛОГ2» от компании HUTTON.
Реклама. ООО «Хаттон Девелопмент»
Erid:2SDnjcRF8Vg
