По прогнозам экспертов, вторичный рынок в ближайшей перспективе будет чувствовать себя увереннее первичного
По итогам мая 2026 года в России наблюдается замедление темпов роста цен на новостройки, следует из поступившего в редакцию исследования аналитиков «Домклик» и Центра финансовой аналитики Сбербанка (ЦФА). Так, за месяц средняя стоимость 1 кв. м первичного жилья увеличилась на 0,3%, до 189,5 тыс. руб. При этом во вторичном сегменте, напротив, отмечено усиление темпов роста цен— до 1% (125,8 тыс. руб.), уточнили аналитики.
В исследовании отмечается, что темпы продаж новостроек в мае— минимальные с января 2025 года, а объем нераспроданного жилья в этом секторе в третий раз подряд обновил рекорд.
Рынок новостроек
Данные о заключенных ипотечных сделках «Сбера», подготовленные экспертами ЦФА, показывают, что темпы роста цен на новостройки снижаются пятый месяц подряд. Самые высокие показатели среди регионов отмечены в Москве (402,5 тыс. руб. за 1 кв. м), Санкт-Петербурге (270,5 тыс. руб.), Московской области (229,8 тыс. руб.), а также в Татарстане (197,2 тыс. руб.) и Нижегородской области (186,1 тыс. руб.).
Минимальный уровень цен— в Пензенской области, Удмуртии и Воронежской области: соответственно, 108,4 тыс., 128,9 тыс. руб. и 131,2 тыс. руб. за «квадрат».
Сравнение данных ЦФА и «Домклик» показывает, что по итогам мая разрыв между средней стоимостью 1 к. м в объявлениях и в сделках увеличился с 15,4% до 15,5%— это максимальный уровень с ноября 2023 года. Эксперты отмечают, что рост показателя указывает на поиск покупателями более бюджетных вариантов. По этой причине максимальная величина разрыва отмечается именно в регионах с высокими ценами: в Москве это 38,5%, в Санкт-Петербурге— 22,9%, в Краснодарском крае— 20,8%, в Калининградской области— 19,9%.
Цены предложения ниже цен в сделках зафиксированы в трех регионах— Ростовской области (на 5,2%), Самарской (3,3%) и Пензенской (1,5%) областях. Такая ситуация может складываться, когда в объявлениях присутствует много дешевых, но невостребованных лотов, уточнили эксперты.
Что касается темпов роста цен, они снижаются третий месяц подряд. Это, в частности, объясняется показателями столичных рынков— в Москве цены в мае снизились на 0,5%, в Петербурге— на 2,4%.
При этом самые высокие темпы роста цен отмечены в Калининградской области (3,1%), Пермском (1,1%) и Приморском (1%) краях. Снижение цен также отмечено в Краснодарском крае (на 1,0%), Тюменской (0,6%) и Ростовской (0,5%) областях.
В исследовании указывается, что доля ежемесячных продаж от всего объема стройки в мае сократилась до 1,24%— самого низкого уровня с января 2025 года. Год к году показатель упал на 17,3%. Это связано как с невысокими темпами продаж, так и с ростом числа новых запусков, отмечают эксперты, подчеркивая, что это формирует риски недостаточной распроданности в будущем. «Объем непроданного жилья в текущем строительстве третий месяц подряд бьет рекорды и достиг уже 83,1 млн кв. м»,— отмечается в материалах «Домклик» и ЦФА.
Первичный рынок на фоне вторичного
Эксперты отдельно отмечают, что цены в сегменте «новой вторички» (готовые квартиры в домах, построенных не более чем за десять лет до продажи) в мае увеличилась до 192,3 тыс. руб. за 1 кв. м. Разрыв в ценах с первичным рынком, таким образом, составил 1,5% в пользу «новой вторички».
Что до вторичного жилья советской постройки, средняя стоимость «квадрата» такой вторички составляет 115,3 тыс. руб., причем доля сегмента в общем спросе на готовые квартиры снижается. По итогам мая показатель составил 52,6%— при том, что в 2024-2025 гг. он приближался к 60%.
Вторичное жилье
По данным об ипотечных сделках Сбербанка, подготовленным экспертами ЦФА, в мае средняя стоимость 1 кв. м готового жилья составила 125,8 тыс. руб. (+1%). Максимальные показатели традиционно отмечены в Москве (350,2 тыс. руб.) и Санкт-Петербурге (226 тыс. руб.), а также в Московской области (163,5 тыс.), Краснодарском крае (146,4 тыс.) и Ленинградской области (142,7 тыс.).
Самые низкие цены на вторичное жилье среди крупнейших регионов— в Кемеровской (81,8 тыс.), Саратовской (85,1 тыс.) и Челябинской (87,9 тыс.) областях.
Соотношение цены предложения к цене сделки по итогам мая снизилось до 12,5%— тогда как в апреле это были 15,6%.
Что касается темпов роста цен, среди регионов лидируют Москва (2,8%), Московская область (1,5%) и Республика Татарстан (1,2%). Снижение зафиксировано в Краснодарском крае (на 1,1%), Ростовской области (0,4%) и Ставропольском крае (0,3%).
«Разрыв между ценой предложения и сделки на вторичном рынке снизился до 12,5%, выпав из коридора 15-20%, где он с небольшими перерывами находился со второй половины 2023 года»,— отмечается в исследовании. Вместе с тем, указывают эксперты «Домклик» и ЦФА, цены на вторичное жилье, скорее всего, будут расти быстрее, чем на новостройки.
Аналитики добавляют, что в мае на первичном рынке увеличилось число регионов, где цены снижаются три и более месяцев подряд. На рынке готового жилья, напротив, этот показатель сократился, что дополнительно свидетельствует о его более устойчивом положении.
