Для покупателя одно из главных преимуществ покупки новостройки по переуступке — более низкая цена, чем у застройщика. По оценкам экспертов, в среднем эта разница варьируется от 10% до 25%
В Москве перепродажа новостроек сократилось до минимальных значений. Одна из причин— снижение инвестиционной привлекательности новостроек. Чаще всего новостройки по переуступке продают инвесторы, которые купили недвижимость на старте проекта, чтобы потом выгоднее перепродать. Но из-за высоких стартовых цен и низкого спроса сделать это становится сложнее.
Вместе с экспертами выяснили, насколько сейчас выгодно покупать новостройку по переуступке и многоли такого предложения на рынке.
Дешевле на 10-25%
Для покупателя одно из главных преимуществ покупки квартиры в новостройке по переуступке— более низкая цена, чем у застройщика. По оценкам экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», в среднем эта разница сейчас варьируется от 10% до 25% в зависимости от конкретного проекта и класса. «Если смотреть в среднем по рынку, то переуступка от инвесторов в готовых новостройках может быть выгоднее, чем квартира от застройщика в этомже самом доме, процентов на 10-20%»,— говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
По оценкам аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», цены на квартиры в новостройках по переуступке цены ниже в среднем на 10-15%, чем на аналогичные от застройщика. «Кроме того, инвесторы дают дополнительные скидки при реализации квартир, которые могут доходить до 10%»,— отметила руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. Похожие цифры приводят эксперты из «Метриум».
Квартиры, реализуемые по переуступке, сейчас в среднем на 10-12% дешевле, чем жилье аналогичного формата от девелоперов, отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. По его словам, инвесторам в условиях дорогой рыночной ипотеки выгодно перепродавать помещения в строящихся комплексах, только если покупка совершена за наличные (стопроцентная оплата), а девелопер регулярно корректирует цены вверх по мере повышения стадии готовности комплекса и исчерпания предложения. «В таком случае у дольщиков есть возможность устанавливать дисконт и все равно рассчитывать на значительную маржинальность»,— пояснил он.
По данным «Яндекс Недвижимости», медианная стоимость квадратного метра в новостройках Москвы по всем классам в феврале 2026 год составила 538 тыс. руб., а медианная цена квадратного метра в квартирах в строящихся московских ЖК, которые предлагаются в порядке переуступки, 519 тыс. руб. Таким образом, в феврале медианная стоимость квадратного метра по переуступке была на 3,5% ниже, чем в предложениях от застройщиков.
Почему цена ниже?
Более низкую стоимость новостроек по переуступке эксперты объясняют несколькими причинами. Во-первых, инвесторам, в отличие от застройщиков, не нужно закладывать в цену издержки на субсидирование ставок, рассрочку и так далее, поясняет Олег Репченко. «Поэтому прайс застройщика сегодня часто выглядит перегретым по сравнению с реальными ценами на вторичном рынке»,— отметил эксперт.
Во-вторых, у инвесторов нет других— кроме снижения цены— способов привлечения покупателей, в отличие от девелоперов, которые могут предложить субсидированную ипотечную ставку или рассрочку. Поэтому они конкурируют ценой лота. «По переуступке можно купить квартиру в ипотеку, но на них не распространяются льготные программы, поэтому процентная ставка будет рыночной, что не привлекает потенциальных ипотечных клиентов. Поэтому таким продавцам приходится демпинговать»,— пояснил директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. «Разница в цене в 20-25% достаточно, чтоб выбрать квартиру по уступке против квартиры у застройщика»,— добавил он.
Помимо цены привлекательными для покупателей является возможность выбрать интересный вариант, которых у застройщика к окончанию строительства уже не осталось. «Даже несмотря на более низкую стоимость по переуступке это могут быть более интересные варианты квартир. Например, более ликвидные планировки, с видовыми характеристиками»,— Елена Чегодаева.
Эксклюзивное предложение
Купить квартиру в столичных новостройках по переуступке сегодня не так просто— доля такого предложения минимальна, поскольку инвестиционная привлекательность таких вложений снизилась. По оценкам «Инком», сейчас в массовом сегменте новостроек около 7% квартир продаются по переуступке. Для сравнения, во время действия массовой льготной ипотеки их доля достигала 20%. «Тогда инвесторов стало больше за счет дешевых кредитов и еще большего подъема рынка в этот период»,— пояснил Валерий Кочетков.
По данным «Яндекс Недвижимости», в феврале предложение квартир в новостройках Москвы по переуступке сократилось на 25,6% в годовом выражении и стало минимальным за последние три года (за исключением мая 2025г.). В целом на квартиры по переуступке приходится 1% от всей экспозиции рынка новостроек Москвы. «Такая динамика может быть связана с постепенным вымыванием из экспозиции лотов по переуступке, потому что зачастую покупка такой квартиры предполагает переход к покупателю прав и обязанностей не только по договору долевого участия (ДДУ), но и по ипотечному договору, оформленному ранее, где ставка может быть существенно ниже действующих сегодня»,— пояснил коммерческий директор сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров.
При этом в этом году доля квартир по уступке в массовом сегменте может увеличиться вдвое— примерно до 15%— из-за выхода на рынок дольщиков, не способных закрыть рассрочку, продолжил эксперт из «Инком». По его словам, сейчас доля расторжений по рассрочкам составляет 5-7%, формируют ее в основном те покупатели, кто надеялся перейти в ипотеку, но не смог из-за высоких ставок.
«Около 13-17% покупателей из такой категории предпочитают выйти из ситуации через продажу по договору уступки права требования. Здесь надо понимать, что в такой схеме прибыли нет, такие квартиры из категории «висяк», поскольку цена в лучшем случае будет как у застройщика, если покупка была совершена полтора-два года назад»,— отметил Валерий Кочетков. «Если покупка была недавно, то стоимость квартиры по переуступке может быть выше прайсовой цены застройщика. Ведь при покупке в рассрочку цена лота становится выше на 15-20%»,— указал он.
При этом переуступки с сохранением рассрочки практикует всего один девелопер в Москве («Эталон»), добавил Руслан Сырцов. По его словам, в большинстве проектов при перепродаже жилья в рамках цессии приходится досрочно погашать имеющуюся задолженность. Это значительно снижает ликвидность таких квартир. Как правило, экспонировать их начинают клиенты, которые вследствие непростых экономических обстоятельств не в состоянии продолжать отвечать по обязательствам перед застройщиков. «Зато потенциальные покупатели, пользуясь финансовыми сложностями, возникающими у дольщиков, действительно могут приобретать жилье по цене ниже рыночной»,— подтытожил он.
Авторы
