Велнес-рынок в России растет вдвое быстрее мирового— и это не эффект санкций, а многолетний тренд, который наконец начал стремительно развиваться.
Однако до последнего времени он был доступен только для крупных инвесторов: например, порог входа в проект термального комплекса— от ₽1 млрд, а технологическая сложность объекта сопоставима с промышленным строительством. Частным инвесторам этот рынок стал доступен лишь недавно благодаря развитию закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ).
В этой статье вместе с экспертами разбираемся, как устроена экономика городского курорта, чем термальный комплекс отличается от бани и аквапарка и почему именно сейчас этот рынок открылся для коллективных инвестиций. А также расскажем, на что обращать внимание при выборе проекта и какие инструменты (включая ЗПИФы) позволяют инвестировать в городской курорт без покупки целого здания.
Рынок городских курортов— какой он и почему развивается
Велнес-сегмент уже давно перестал быть нишевой историей. Это один из глобальных трендов XXI века, который ежегодно растет во всем мире, и Россия здесь не исключение. Формат городских курортов стал эволюцией привычного отдыха— бань, саун и аквапарков.
Говоря о городских курортах, как правило, имеют в виду многофункциональные термальные комплексы с открытыми круглогодичными бассейнами, банями и хаммамами разных форматов, велнес- и фитнес-программами, семейными зонами отдыха, фудкортами и элементами курортологии— от минеральных ванн до грязевых процедур. Отдельная особенность таких проектов— открытые подогреваемые бассейны, работающие круглый год.
В последние годы рынок растет особенно активно. По данным NF Group, «Термолэнд» занимает одно из ведущих мест на рынке и продолжает расти за счет масштаба, узнаваемости бренда и снижения стоимости привлечения клиентов.
Как отмечает партнер и региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова, по мере усиления конкуренции на рынке будут появляться все более сложные и интересные концепции, а сам сегмент продолжит масштабироваться в ближайшие годы.
Егор Храмов, член совета директоров ГК «Основа» и управляющий партнер федеральной сети городских курортов «Термолэнд»
«Текущая макроэкономическая ситуация скорее усиливает уже существующий спрос, чем создает его с нуля. Когда людям становится сложнее регулярно выезжать за границу или даже за город, они обращают внимание как раз на формат отдыха рядом с домом. Но это не единственная причина роста рынка. Я скорее вижу, что был большой неудовлетворенный спрос, который только сейчас начинает полноценно закрываться. Именно поэтому рынок так быстро растет и привлекает посетителей, что выгодно и инвесторам».
Первый городской курорт сети компания открыла в 2019 году. По итогам 2025 года под управлением «Термолэнд» находятся 15 действующих объектов по всей стране, которые посетили более 3,5 млн гостей.
Как такие проекты пришли к коллективным инвестициям
С инвестиционной точки зрения формат городских курортов интересен тем, что сочетает в себе сразу два элемента: недвижимость и операционный бизнес. С одной стороны, это инфраструктурный объект с длинным сроком жизни, с другой— сервисная модель с регулярным потребительским спросом.
При этом такие проекты очень капиталоемкие. Инвестиции в запуск одного комплекса в среднем начинаются от ₽1 млрд, а если речь идет о строительстве отдельного здания, объем вложений может быть еще выше. Кроме того, термальные комплексы— это технологически и инженерно сложные объекты, для которых нужна глубокая экспертиза как на этапе строительства, так и в операционном управлении.
Именно поэтому рынок развивается в основном силами крупных игроков, а не через классическую франчайзинговую модель, как это часто происходит в ресторанном или фитнес-бизнесе.
В условиях высокой ключевой ставки Центробанка и общего удорожания коммерческих кредитов традиционные инструменты заимствования стали для бизнеса значительно менее доступными. Это заставило игроков рынка активнее искать альтернативные способы привлечения инвестиций от частных инвесторов— такие, которые моглибы стать эффективной заменой или дополнением к классическому банковскому финансированию.
По мере роста рынка компании начали активнее использовать разные инструменты коллективных инвестиций— от ЦФА до ЗПИФов. Эти механизмы— один из дополнительных источников финансирования наряду с собственным капиталом и банковским кредитованием. Но по мере взросления рынка интерес к публичным инструментам продолжает расти.
Еще одна особенность таких фондов— более длинный горизонт инвестирования по сравнению со многими рыночными инструментами. При этом часть фондов может получать листинг на бирже, а паи— обращаться через брокеров.
Как инвестору выбирать такие проекты
За 2025 год чистые притоки в ЗПИФы составили ₽1,15 трлн. В числе наиболее востребованных продуктов— массовые ЗПИФы, инвестирующие в коммерческую недвижимость. В такие фонды было вложено в чистом виде ₽282 млрд (в 2,6 раза больше 2024 года).
Какие есть риски
Как и в любом инфраструктурном бизнесе, здесь важно понимать, что инвестиции в городские курорты— это длинная история. И риски у таких проектов тоже есть.
На этапе запуска основные риски связаны с самим девелопментом: возможный рост стоимости строительства, задержки по срокам, сложности с инженерией или запуском объекта. Для термальных комплексов это особенно актуально, потому что речь идет о технически сложной инфраструктуре с большим объемом инженерных решений.
После открытия объекта риски уже связаны с операционной моделью. Главный вопрос: сможетли проект выйти на стабильный поток посетителей и прогнозируемую выручку? Как показывает практика, термальному комплексу нужно время, чтобы сформировать постоянную аудиторию, выстроить клиентские привычки и выйти на стабильные показатели загрузки.
Есть и более широкие рыночные риски— например, ухудшение макроэкономической ситуации или снижение потребительского спроса. Но здесь есть своя особенность. В периоды нестабильности люди чаще сокращают крупные расходы— покупку автомобилей, дорогостоящие поездки или ремонт, но при этом продолжают пользоваться более доступными форматами отдыха.
Главное заблуждение вокруг этого рынка— воспринимать его как краткосрочный тренд. На самом деле велнес-индустрия развивается по всему миру десятилетиями. Меняется скорее модель потребления: люди все чаще выбирают короткий регулярный отдых рядом с домом вместо редких и дорогих поездок.
Реклама. ООО УК Термолэнд.
Получить подробную информацию о фонде и ознакомиться с правилами доверительного управления можно на сайте.
Erid:2SDnjdYSDXx
