«Эффект Долиной» выявил семь проблем на рынке жилья России

Среди них — неработающая реституция, противоречивая и несистемная судебная практика, а также отсутствие стандартизированных методик проверки воли продавца и закона о риелторах

«Эффект Долиной» (ситуации, когда продавцы пытаются оспорить сделки, ссылаясь на мошенничество и собственную неосведомленность) выявило семь основных проблем на рынке жилья. Об этом говорится в резолюции (есть в редакции) по результатам круглого стола в Госдуме «Борьба с мошенничеством на рынке недвижимости: новые вызовы и законодательные решения».

Как следует из текста резолюции, участники мероприятия выявили следующие проблемы:

1. Неработающая реституция

Речь идет о взаимном возврате полученного по недействительной сделке. Каждая из сторон возвращается в то положение, в котором была до сделки, как будто ее не было. «Но при признании сделки недействительной продавцы имеют возможность не возвращать деньги, при этом получая возврат квартиры»,указывается в документе.

2. Противоречивая судебная практика

Суды, принимая решения, смешивают сразу три статьи 177-179 Гражданского кодекса, затрудняя единообразное применение закона и создавая противоречивую судебную практику. При ней однотипные дела получают диаметрально противоположные исходы в зависимости от субъективного восприятия судом фактов.

3. Недостаточная защищенность добросовестного покупателя

Действующие механизмы компенсации и реституции не обеспечивают полное восстановление прав добросовестных покупателей.

4. Отсутствие стандартизированных методик проверки воли продавца

В документе указывается, что суды часто не принимают объективные доказательства добровольности сделки. Например, видеозаписи подтверждения намерений, психиатрические освидетельствования перед заключением договора, анкетирование. В итоге они выносят решения на основании психиатрического заключения, сделанного спустя значительное время после совершения сделки.

5. Истребование жилья у добросовестных покупателей наследниками

Еще одна проблема касается добросовестных покупателей и наследников продавца. В случае смерти предыдущего собственника, права которого были нарушены при совершении им сделки и которая впоследствии была признана недействительной, его наследники имеют право подать иск об истребовании имущества у добросовестного покупателя. То есть, наследники могут вернуть назад проданную недвижимость.

В тоже время добросовестный покупатель ограничен в мерах защиты своих интересов. Это может создавать существенные перекосы не в пользу добросовестного покупателя.

6. Отсутствие единой системы информационного обмена

Среди выявленных проблем указывается отсутствие единой системы информационного обмена между Росреестром, МВД России, судами, нотариусами, банками и риелторами.

«В результате отдельные ведомства и профессиональные участники рынка не имеют доступа к критически важной информации, которой располагают другие участники процесса»,— поясняется в тексте резолюции. Это затрудняет раннее выявление мошеннических схем и оставляет значительную часть угроз вне поля контроля, отмечается в документе.

7. Отсутствие закона о риелторах

Среди проблем называется и отсутствие закона о риелторской деятельности. В резолюции указывается, что сейчас нет единых стандартов подготовки и сертификации риелторов. Заниматься этой деятельностью могут люди без надлежащей квалификации.

По итогам мероприятия также была создана рабочая группа по выработке решений, направленных на противодействие мошенническим схемам на рынке жилья и защите прав добросовестных покупателей. Депутаты приступили к подготовке законопроектов, направленных на решение выявленных проблем.

Авторы ТегиНаталия Густова Редактор, бакалавр экономики, магистр журналистики. В СМИ — с 2014 года, с 2020 года исследую тему недвижимости в «РБК-Недвижимости».