Разбираемся, как столице Урала удалось создать один из наиболее устойчивых рынков недвижимости в стране и что его ждет после стремительного роста
Второй после Москвы— такой статус заработал рынок недвижимости Екатеринбурга по объемам строительства жилья. «Ввод жилья в Свердловской области по итогам 2025 года составил 3 млн 153 тыс. кв. м, это 105% к целевому значению. 1 млн 553 тыс. кв. м— это многоквартирные дома, 1 млн 600 тыс. кв. м— индивидуальное жилищное строительство»,— оценил ситуацию в регионе министр строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Григорий Сурганов.
Редакция «РБК Недвижимости» побывала на «Альфа-саммите», где собрались ключевые представители строительной отрасли Екатеринбурга и Свердловской области: представители власти, бизнеса и банков.
Участники мероприятия обсудили, в какой ситуации находится сейчас рынок девелопмента в столице Урала и куда он движется. В ходе саммита спикеры ответили на вопросы «РБК Недвижимости».
Ситуация на рынке: спад, подъем, распроданность
В 2025 году уральский рынок недвижимости столкнулся с несколькими вызовами. В начале года заметно снизился спрос из-за высокой ключевой ставки и ужесточения требований по ипотеке. Однако в третьем и четвертом кварталах рынок начал стремительно восстанавливаться благодаря новостям о понижении ключевой ставки, сезонным колебаниям спроса, а также переменам в условиях льготной ипотеки.
Начало 2026 года казалось неопределенным— последствием ажиотажного спроса закономерно должно было стать охлаждение. Но крупные региональные застройщики не увидели поводов для паники: по их оценкам, спустя несколько месяцев рынок вернется к комфортным показателям продаж.
«Мы закладывали незначительное снижение продаж после вступления в силу изменений в семейную ипотеку. Интерес к покупке квартир в начале марта, когда львиная доля ранее одобренных кредитов была реализована, действительно снизился на 10–15%. Однако мы полагаем, что в перспективе нескольких месяцев это сокращение нивелируется за счет дальнейшего снижения ключевой ставки и вывода на рынок наших новых проектов»,— рассказал «РБК Недвижимости» коммерческий директор девелоперской компании «Брусника» Александр Бабуленко. По его словам, в «Бруснике» не только не ожидают падения спроса, но и планирует рост продаж в Екатеринбурге по итогам 2026 года.
Позитивно смотрят на рыночную ситуацию и в группе компаний «Кортрос», которая по итогам 2025 года стала лидером по объему продаж в Екатеринбурге. «В 2026 году мы ожидаем как минимум сопоставимого уровня спроса относительно 2025 года,— заявил на «Альфа-саммите» генеральный директор «Кортрос» Станислав Киселев.— Конечно, ввиду сезонного фактора спрос в январе–феврале снизился по сравнению с концом прошлого года. Тогда всплеск покупательской активности был предсказуем из-за внесения изменений в программу льготной семейной ипотеки, которая была драйвером рынка последних лет». В «Кортросе» ожидают, что во второй половине 2026 года спрос на новостройки будет подпитываться рыночными льготными программами, а также субсидируемыми программами от застройщиков.
Любопытным показателем рынка Екатеринбурга стал уровень распроданности квартир в новостройках. В среднем по стране по итогам 11 месяцев 2025 года произошел заметный спад продаж: на 6,3% за один год, на 15%— за два. На этом фоне показатель распроданности должен был снизиться, но именно в Екатеринбурге девелоперам удалось реализовать большую часть, а в некоторых случаях даже весь объем предложения.
В случае с компанией «Брусника» показатель распроданности к строительной готовности в столице Свердловской области превышает 100%. Распроданность на февраль составила 64%, тогда как строительная готовность достигла отметки в 50%. «У нас фактически нет проблем с остатками. За счет скрупулезной работы с ассортиментом на момент ввода мы реализуем 99% недвижимости»,— рассказал Александр Бабуленко.
Впечатляющих результатов продаж удалось достичь и компании «Кортрос». В объектах, которые были введены в 2025 году, объем нераспроданных остатков на сегодняшний день составляет менее 20%. «На текущий момент процент распроданности квартир, которые только планируются ко вводу, составляет 89%,— констатировал Станислав Киселев.— Мы ожидаем, что к моменту ввода показатель еще вырастет, поэтому об избытке готового жилья в Екатеринбурге говорить не приходится».
Можно предположить, что значительные объемы продаж связаны не только с рыночными тенденциями, но и с повышением качества самого продукта. А оно происходит благодаря формированию здоровой конкурентной среды, которой отличается рынок Екатеринбурга.
Конкуренция как источник улучшений
Первый заместитель главы города Рустам Галямов высоко оценил конкуренцию застройщиков и назвал ее драйвером развития рынка. «У нас в городе работают 25–30 крупных застройщиков. Они очень хорошо между собой общаются, но конкуренция при этом жесточайшая,— заявил Галямов на «Альфа-саммите».— Они подглядывают друг за другом, следят за фишками в продукте. И это непрерывно улучшает качество. Именно поэтому сюда стремятся федералы: здесь нельзя прийти с типовым решением— придется конкурировать по-настоящему. Это залог того, что цена стабилизируется, а качество растет».
Соревнуясь за внимание покупателей, девелоперы предлагают все более высокий уровень готового продукта как с точки зрения качества строительства, так и улучшения потребительских свойств. «Среднее качество новостроек в Екатеринбурге за последние годы выросло благодаря конкуренции. Сегодня практически каждый застройщик предоставляет современный девелоперский продукт с продуманными общественными пространствами, озеленением и дизайнерскими местами общего пользования»,— убежден Александр Бабуленко.
Перемены в запросах покупателей фиксируют и в «Кортросе»: «Современный покупатель продолжает выбирать не просто метры в бетоне, а готовую среду для счастливой жизни. Комфортную безопасную атмосферу— школы и поликлиники рядом с домом, дворы без машин с условиями для интересного отдыха и занятий спортом».
Вопросы финансирования
Важным вызовом рынка недвижимости в последнее время стали затруднение доступа к проектному финансированию и ужесточение требований к финансовым моделям, о чем рассказал президент ассоциации «Гильдия строителей Урала» Вячеслав Трапезников. Однако опыт показывает, что совместная работа застройщиков и банков позволяет найти новые точки развития. Жилой комплекс «Страна Энтузиастов»— пример такого сотрудничества.
«В 2023 году мы столкнулись с нашим первым проектом КРТ в Екатеринбурге,— вспоминает основатель и руководитель группы компаний «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков.— Прошли аукцион, где цена выросла с ₽3 млн до ₽100 млн. Мы планировали расселять эту территорию спокойно, по стандартным графикам в течение двух лет. Но после того, как проект вошел в активную фазу, и мы получили финансирование от Альфа-банка, с которым ранее не работали, процесс пошел совершенно по-другому. Когда приехал министр строительства России и предложил добавить в проект квартиры с ремонтом, мы смогли оперативно вернуться в банк, пересмотреть структуру проектного финансирования, внести правки и быстро реализовать проект. Результат— мы уже месяц назад начали выдавать ключи дольщикам».
Об изменении в требованиях к проектному финансированию рассказала Елена Потемкина, старший вице-президент, руководитель департамента кредитования корпоративного бизнеса Альфа-банка: «Раньше банки спокойно финансировали покупку земли на два-три года вперед. Сейчас, учитывая стоимость капитала, это неэффективно. Мы ужесточили требования: теперь преимущественно финансируем покупку участка только в связке с проектным финансированием и при условии выхода на стройку не позднее 18 месяцев с момента приобретения земли. Получить кредит просто «под землю» сейчас сложно».
При этом банки стараются идти навстречу девелоперам и создавать новые кредитные продукты. «Мы ввели инструмент «котлового учета эскроу». Если в одном проекте продажи идут хорошо, а в другом— не очень, избыток остатков на эскроу-счетах по успешному проекту можно направить на снижение процентной ставки по проблемному. Это позволяет девелоперу снизить общую процентную нагрузку, не привлекая дополнительные средства»,— добавила Елена Потемкина.
Что будет дальше
Рынок недвижимости Екатеринбурга и всей Свердловской области демонстрирует впечатляющие масштабы. По данным министра строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Григория Сурганова, ввод жилья в Свердловской области по итогам 2025 года составил 3 млн 153 тыс. кв. м, что составляет 105% к целевому значению.
Но даже если по итогам текущего года объемы незначительно сократятся, девелоперы смотрят на ситуацию с оптимизмом. «Мы работаем над дальнейшим развитием региона, над повышением качества строительных проектов. Являясь одним из крупнейших застройщиков, мы непрерывно улучшаем качество своей продукции и планируем увеличить объемы строительства и сдачи объектов»,— заявил Станислав Киселев из компании «Кортрос».
«Рынок недвижимости Екатеринбурга— один из самых устойчивых в стране,— подытожил Александр Бабуленко из «Брусники».— Под устойчивостью мы подразумеваем демографию, благосостояние горожан, цивилизованность конкуренции, качество продукта, маржинальность и рациональность экономического мышления девелоперов. Как он будет развиваться, во многом зависит от макроконъюнктуры. Без каких-либо потрясений его емкость продолжит быть существенно выше 1 млн кв. м».
