В числе опций, которые находятся в фокусе внимания покупателей пентхаусов, — высококлассная отделка и персонализированный бесшовный сервис
Рынок недвижимости всегда находится в развитии, предлагая все новые форматы жилья. Крупные застройщики постоянно расширяют линейку предложения, стремясь заинтересовать покупателя необычными опциями и дополнительными фишками. Но есть формат элитного жилья, который традиционно остается на вершине— как в прямом смысле, так и с точки зрения ценника. Вместе с экспертами рынка разбираемся, сколько сегодня стоят самые дорогие пентхаусы и где они находятся.
Редкий вид
Пентхаус— всегда уникальное предложение с лучшими видовыми характеристиками и максимальной площадью в своем проекте. Часто такие объекты располагают собственными террасами. Эта штучность, разумеется, отражается и на стоимости— в «Intermark Городская Недвижимость» отмечают, что средняя стоимость 1 кв. м пентхауса в современных элитных проектах превышает показатели квартир в 2,5–3 раза.
Предложение пентхаусов ограничено— даже с учетом объектов сегментов бизнес и премиум, по оценке аналитиков Whitewill, к началу ноября 2025 года на столичном рынке было представлено порядка 120 лотов данного формата. Еслиже рассматривать только рынок элитного жилья, говорит генеральный директор и управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрий Халин, объем доступных для покупки вариантов ограничится несколькими десятками.
«Пентхаусы— сами по себе эксклюзивный и штучный формат, а сверхдорогие предложения здесь занимают отдельную нишу, определяя верхнюю планку сегмента. Всего на первичном рынке элитной недвижимости сейчас представлено около 30 пентхаусов с ценой квадратного метра от 6 млн руб.»,— рассказал партнер NF GROUP Андрей Соловьев.
«Редкость и уникальность пентхаусов в том числе поддерживает спрос на них»,— подчеркивает Дмитрий Халин, добавляя, что в последнее время этот небольшой и ультрадорогой рынок стал интересен также тем состоятельным покупателям, которые ранее рассматривали зарубежные рынки мировых столиц.
В «Intermark Городская Недвижимость» подсчитали, что за последние пять лет средняя стоимость пентхауса на рынке элитного жилья Москвы выросла вдвое— к середине 2025 года это были 2,2 млрдруб. Совокупная стоимость всех экспонируемых в столице пентхаусов за тотже период выросла на 63 млрд руб. (более чем вдвое к 2020 году) и достигла 110 млрд руб.
Самые дорогие проекты
В середине 2025 года максимальная стоимость пентхауса в столичном предложении составляла 6,9 млрд руб. В декабре 2025-го эта планка была уже значительно выше— встречались предложения по стоимости, близкой к 10 млрд руб. и выше, говорят опрошенные РБК эксперты.
Максимальная стоимость 1 кв. м в пентхаусах, которые экспонировались на рынке в конце декабря 2025-го и в январе 2026 года,— 11,5 млн руб., отметили аналитики «Intermark Городская Недвижимость». Такой уровень цен был отмечен в проекте Brusov, указали в компании.
Проект отмечают и другие участники рынка. «Одним из самых дорогих проектов можно считать Brusov от VOS'HOD. Максимальная стоимость 1 кв. м отмечена в единственном пентхаусе этого проекта и составляет 11,5 млн руб.»,— рассказал член правления AREA, владелец агентства элитной недвижимости «Ашихмин и партнеры» Григорий Ашихмин. Эксперт также назвал в числе самых дорогих проектов (по максимальной стоимости 1 кв. м в пентхаусах) жилые комплексы Le Dome и «Обыденский №1».
Наряду с Brusov опрошенные эксперты включили в число наиболее дорогих пентхаусов Москвы лоты в таких новостройках, как «Обыденский №1», Le Dome, «Рождественка, 8», «Лаврушинский», «Никитский, 6», «Русские сезоны», Nicole и Carre Blanc, Armani / Casa Moscow Residences, Levenson, «Первый на Красном» и Luce. Стоимость 1 кв. м в самых дорогих пентхаусах в составе этих проектов находится в пределах от 6 млн руб. до порядка 10,5 млн руб.
Brusov, Брюсов переулок, 2/14, площадь: 546,31 кв. м
«Уникальность объекта обеспечивает само расположение проекта. Это и соседство со знаковыми объектами города— дом композиторов, дом Большого театра,— и тот факт, что в прилегающих переулках традиционно живут «старые деньги»,— отмечает Ашихмин.— Отличительные особенности пентхауса— круговая терраса, дровяной камин и высочайший уровень выполненной отделки, включая установленные девелопером кухни легендарного итальянского бренда Boffi». В числе особенностей эксперт также отмечает уникальность лота— это единственный пентхаус в доме, он располагает приватной фитнес-зоной, имеет отдельный блок для персонала с сервисным лифтом.
Le Dome, Соймоновский проезд, 3, площадь: 917,5 кв. м
В числе отличительных особенностей этого проекта эксперт называет прямой вид на храм Христа Спасителя, наличие просторной террасы, каминов и собственного лифта.
«Обыденский №1», 3-й Обыденский пер. 1, площадь: 781,6 кв. м
Этот объект отличается камерностью, архитектурой и функционалом, рассказал Григорий Ашихмин. «Площадь каждого из трех этих пентхаусов— более 500 кв. м, планировки включают просторные гостевые зоны: гостиные, библиотеки, столовые, кабинеты, несколько мастер-сьютов со своими ванными комнатами и гардеробными, обязательно отдельные блоки для персонала»,— добавил он.
Как изменились требования покупателей к пентхаусам
Дмитрий Халин из «Intermark Городская Недвижимость» обращает внимание, что за последние пять лет изменились не только цены на пентхаусы (в том бюджете, которого хватилобы на покупку лота такого формата в 2020-м, сегодня хватит лишь на рядовой объект в элитном проекте, причем не в каждом), но и их характеристики и требования покупателей. Средняя площадь столичного пентхауса в продаже, например, выросла за пять лет на 23%, к середине 2025 года увеличившись до 530 кв. м. Примечательно, говорит Дмитрий Халин, что до 2020 года средняя площадь пентхаусов в Москве, наоборот, сокращалась, а приобретались такие объекты все чаще с целью статусного владения. После пандемии тренд развернулся, пентхаусы стали просторнее, а в структуре целевой аудитории стало больше семей.
Диана Нилиповская, генеральный директор девелоперской компании VOS’HOD, отмечает, что пентхаусы в элитных проектах по умолчанию располагаются в знаковых районах Москвы с аутентичной атмосферой. «Покупатели понимают, что терраса, дровяной камин, лифт, открывающий двери непосредственно в квартире, и панорамные виды— обязательные критерии, подтверждающие статус эксклюзивного лота»,— рассказывает эксперт. «А вот наличие финишной отделки с интерьерным дизайном от мировых звезд (как, например, от модного бренда в Armani / Casa Moscow Residences или от знаменитого бюро 1508 London в Brusov)— история беспрецедентная, как и персонализированный бесшовный сервис уровня ultra-luxury (ультрадорогих) отелей. Именно такие цельные по концепции предложения будут пользоваться спросом у аудитории, которая ценит не только статус, но и время»,— считает Диана Нилиповская.
Владелец международного агентства недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов также отмечает важность наличия отделки в ультрадорогих проектах. Вместе с тем, говорит он, предложений с отделкой стало меньше. «К сожалению, тренд на отделку резко переломил очередной кризис: усложнилась логистика, поднялись цены на импортные материалы, предложение резко сократилось, а вот спрос остался на прежнем уровне. Сегодня застройщик, предлагающий отделку, а тем более готовые интерьеры, автоматически оказывается в фокусе покупателей на первичном рынке»,— заключает эксперт.
Что касается ценовой ниши пентхаусов на столичном рынке жилья, опрошенные эксперты сходятся во мнении, что в обозримой перспективе этот тип недвижимости останется одним из самых дорогих в силу уникальности и штучности формата.
Увеличение стоимости пентхаусов происходит в тренде общего роста цен на элитную недвижимость в Москве, отмечают эксперты. Так, в третьем квартале 2025 года средняя цена 1 кв. м в сотне самых дорогих квартир столицы впервые составила 4,9 млн руб., следует из индекса PCM TOP-100 (Prime Central Moscow TOP-100 Index) агентства недвижимости «Intermark Городская Недвижимость». Аналитики уточняют, что 73% квартир «золотой сотни» на тот момент экспонировались на первичном рынке, 27%— на вторичном. Совокупная стоимость всех этих лотов составила порядка 144 млрд руб.— за пять лет показатель вырос в 1,8 раза. Еслиже брать более длительный период и оценивать рынок элитных новостроек целиком, за последние 20 лет средняя стоимость 1 кв. м в Москве выросла в десять раз.
