Разбираемся, как приобрести блок в современном промышленном парке на выгодных финансовых условиях и в чем преимущества такой схемы
Владение недвижимостью, будь то офис, склад или помещение под производство, позволяет компаниям стабильно развиваться и не зависеть от изменений арендной ставки. Для производителей, которые часто располагаются на территории старых промзон, а значит, попадают под действие программы комплексного развития территории (КРТ), это еще и страховка от риска внезапного переезда.
Часто собственник, даже зная, что его территория уже включена в программу КРТ, до последнего не уведомляет своих арендаторов о необходимости переезда и ставит их перед фактом за пару недель до предполагаемой даты «выселения». Для бизнеса это может обернуться хаосом из-за необходимости поиска альтернативы, организации переезда, вынужденного простоя на период пусконаладочных работ. Под риском находится и персонал, который может не захотеть переезжать вслед за работодателем.
Появление формата недвижимости «лайт индастриал», который специально создан для легких производств, дает возможность приобрести качественное помещение в современном промпарке, объединить все процессы (производство, хранение, офис, шоурум) в одной локации и эффективно развиваться на собственной территории. Однако не каждая компания может позволить себе покупку помещения за полную стоимость. Кредитование также может быть ограничено: приобретая помещение на этапе строительства по оптимальной цене, компания может не иметь залога для обеспечения кредита на покупку. В этой ситуации решением может стать лизинг недвижимости.
Как работает лизинг в недвижимости
Лизинг— это финансовая аренда, при которой лизинговая компания приобретает имущество и передает ее в пользование клиенту с последующим выкупом. Это означает, что клиент арендует помещение у лизинговой компании, «арендные платежи» идут на погашение стоимости выкупа помещения и в конце срока лизинга компания становится собственником. Обычно лизинг используется компаниями для закупки оборудования и транспортных средств, но сегодня схема работает и для объектов недвижимости.
Ключевое преимущество лизинга для заемщика заключается в том, что ему не требуется предоставлять дополнительного залога для получения одобрения— приобретаемый объект недвижимости на период лизинга находится в собственности у лизинговой компании. Кроме того, сама процедура одобрения более простая, чем в случае с кредитом. При этом лизинговые компании гибко подходят к условиям погашения: сроку, периодичности выплат. Это означает, что заемщик может настроить график погашения и планировать свою финансовую нагрузку, исходя из специфики бизнеса. В частности, с лизинговой компанией можно договориться о сезонности платежей, что особенно ценно для бизнеса с разными показателями прибыли в зависимости от времени года.
Возможность эффективно управлять налоговой нагрузкой— второе важное преимущество лизинга для бизнеса, ведь этот финансовый инструмент предоставляет заемщику целый ряд налоговых преференций за счет предусмотренных законодательных механизмов.
Во-первых, лизинговые платежи в полном объеме учитываются в составе расходов компании в отличие от классического кредитного финансирования, где в расходы включаются только процентные платежи. Дополнительно снизить налог на прибыль также помогает и ускоренная амортизация объекта недвижимости при лизинге. Это означает, что лизингополучатель платит налог на прибыль с меньшей суммы— так возникает существенная экономия для бизнеса.
Во-вторых, лизингополучатель вправе принять к вычету НДС по лизинговым платежам, что создает для компании дополнительную ликвидность на ежеквартальной основе, позволяя ей, например, направить эти средства на дальнейшее развитие бизнеса.
Следует также помнить, что перед сделкой лизинговая компания обязательно проводит доскональную проверку приобретаемого объекта недвижимости, что станет для лизингополучателя значимым доводом в пользу надежности последнего.
Впервые в лизинг: пример резидента «Сенькино»
Девелопер Parametr запустил новый финансовый инструмент в конце 2025 года. А в январе 2026 года состоялась первая сделка по продаже блока лайт индастриал в промпарке «Сенькино» по схеме лизинга. Покупателем стала компания «Вита-Фарм», лизингодателем— Первоуральскбанк.
Компания заняла блок формата лайт индастриал площадью 795 кв. м. В него вошел двухэтажный офис площадью 120 кв. м, а также универсальное пространство, подходящее под нужды производства и хранения. Генеральный директор «Вита-Фарм» Алиса Ващенкова рассказала «РБК Недвижимости», что ранее компания занимала помещения на юге Москвы, но неподходящие условия аренды заставили ее искать альтернативу.
«В первую очередь неудобным было то, что наши офисы и места для хранения товаров находились в разных локациях,— объяснила Ващенкова.— Кроме того, довольно часто возникали ситуации, связанные с соседством других арендаторов. Нужно было ждать своей очереди, чтобы получить доступ к погрузчику и единственному подъезду к точке выгрузки товара».
Решение о покупке блока в промышленном парке было продиктовано и спецификой бизнеса, связанного с ветеринарными препаратами. Такая деятельность в России лицензируется, причем в лицензии необходимо указать адрес. «Получается, мы очень зависим от арендодателя. Если нас попросят покинуть помещение, мы просто не сможем быстро съехать. Кроме того, потребуется менять лицензию, а этот процесс занимает несколько месяцев»,— указала Алиса Ващенкова.
В компании оценивали несколько вариантов финансирования и в итоге остановились на лизинге. «Мы рассматривали кредиты, но банки выставляют жесткие требования к заемщикам, решения принимаются дольше. Когда мы уже заключили лизинговую сделку, некоторые банки все еще изучали нашу заявку,— рассказали в «Вита-Фарме».— В чем-то лизинг оказался более интересным: ставка и финансовые условия примерно одинаковые, но график выплат более гибкий. Кроме того, в нашем договоре на десять лет прописан мораторий на досрочное погашение всего в один год. Некоторые банки не дают такой возможности совсем».
Выбор формата лайт индастриал и промышленного парка «Сенькино» Алиса Ващенкова объяснила потребностью в современном пространстве. По ее словам, компании сложно найти подходящее помещение, так как новых проектов мало, а старые советские площадки не соответствуют требованиям времени и потребностям самой компании. Не менее важную роль сыграло и расположение промпарка, заявила собеседница «РБК Недвижимости»: «Мы выбрали «Сенькино», потому что нам подходит локация. Наша компания работает более десяти лет, у нас устоявшаяся команда профессионалов, и никого из них не хочется терять из-за переезда. «Сенькино»— один из немногих промышленных парков на юго-западе, где проживает большинство наших сотрудников».
В «Вита-Фарме» отдельно выделили удобство и продуманную организацию промпарка, в частности широкие заезды, систему КПП и полностью готовую инфраструктуру. «В промпарке «Сенькино» у нас отдельный вход в офис и свой заезд в производственный блок. Это исключает очереди, задержки, зависимость от других резидентов. Кроме того, нам удобно, что все сотрудники работают в одном месте. Это значительно ускоряет логистику и документооборот, а также снижает вероятность ошибок»,— подытожила Ващенкова.
Где приобрести помещение лайт индастриал в лизинг
Несмотря на все очевидные преимущества лизинга, этот механизм финансирования пока еще довольно редко встречается на рынке индустриально-логистической недвижимости. Однако, по мнению девелопера Parametr, в текущей экономической ситуации такой инструмент имеет хороший потенциал для дальнейшего развития: «Действительно, лизинговые сделки на рынке недвижимости формата лайт индастриал носят единичный характер в большей степени по причине плохой осведомленности клиентов илиже отсутствия у девелоперов соответствующей экспертизы. Думаю, что в ближайшей перспективе подобный инструмент финансирования сделок будет пользоваться спросом»,— отмечает Александр Манунин, управляющий партнер Parametr.
Сегодня блоки лайт индастриал, которые Parametr передает заказчикам с финишной отделкой, можно купить по схеме лизинга сразу в пяти проектах девелопера: промпарки «Сенькино» и «Кувекино» в Новой Москве уже введены в эксплуатацию и полностью готовы к заезду, промпарки «Балашиха», «Соколово» и «Токарево», находящиеся в активной фазе строительства, будут готовы до конца этого года. Благодаря принципу «одного окна» все вопросы, связанные с разработкой оптимальной стратегии финансирования проекта, а также выбором банка и лизинговой компании, можно полностью доверить девелоперу.
Реклама. ООО «ПИК— Коммерческая Недвижимость»
Erid:2SDnjcBrtpH
