В чем преимущества производственно-логистических помещений и как они помогают бизнесу развиваться
Успех компании во многом зависит от места расположения производства, склада и офиса. Современное производственное пространство поможет снизить издержки на ремонт, склад недалеко от транспортных путей упростит логистику, а комфортный офис привлечет талантливых сотрудников.
На этом фоне выделяется относительно новый на рынке формат производственно-логистических помещений light industrial, который объединяет в себе все три этих сущности.
Бизнес уже оценил преимущества таких помещений. По данным компании Parametr, только за десять месяцев 2025 года совокупный объем запросов на light industrial превысил 2 млн кв. м, что значительно превосходит доступное предложение в сегменте. Разбираемся, в чем преимущества light industrial для бизнеса и в каких случаях такие проекты рассматривают как инвестицию.
Light industrial: особенности и возможности
Light industrial— это особый формат помещений, который объединяет в себе функции производства, склада, офиса и шоурума в едином пространстве. Притом что промышленный парк может быть довольно крупным, нарезка внутри light industrial обычно небольшая и стартует от 600 кв. м. Это заметно отличает формат от привычных складов.
Еще одно отличие— универсальная конструкция, продуманная под потребности легких производств. Это помещения с универсальной конфигурацией пространства, подходящей практически любому типу бизнеса, собственной погрузочной зоной, готовым офисом, который можно использовать как шоурум или торговый зал, а также необходимыми для организации производства коммуникациями и объемом электрической мощности. Такое решение позволяет бизнесу сразу переезжать в готовое пространство, не тратить времени на ремонт и начинать бизнес без дополнительных инвестиций.
В отличие от складов и производств старого типа новые промышленные парки располагаются в черте города поблизости от важных транспортных путей, имеют благоустроенную территорию, свою управляющую компанию, а некоторые даже проходят экологическую сертификацию. Это повышает их привлекательность для бизнеса, облегчая наем более квалифицированных сотрудников, в том числе из жителей близлежащих районов, считают в компании Parametr.
Формат light industrial изначально ориентирован на малый и средний бизнес, у которого востребована мелкая нарезка помещений и возможность разместить производственную и административную функции в одном пространстве. Однако со временем промпарки с удобным расположением и современной инженерией стали интересны и крупному бизнесу.
Что переезд в light industrial дает бизнесу
По оценке Александра Боронтова, партнера по работе с сектором недвижимости и строительства Kept, переезд компании из старой промзоны в комплекс light industrial с современной инфраструктурой и удобным расположением выгоден бизнесу. «Среди возможных преимуществ—- сокращение операционных расходов за счет роста энергоэффективности и снижения затрат на ремонт помещений»,— оценил Боронтов.
В Kept сообщили, что экономия на расходах в современных объектах light industrial может составить от 20 до 40%. «Дополнительным преимуществом может также служить сокращение площади, необходимой для размещения бизнеса за счет более низкого коэффициента потери площадей в объектах light industrial. Наряду с этим наличие современной инфраструктуры создает более комфортные условия труда и позволяет оптимизировать логистические операции внутри комплекса, что также положительно сказывается на выручке предприятия в целом»,— объяснил Александр Боронтов.
О плюсах light industrial в сравнении с устаревшими офисами рассказали и в Remain. «Главное преимущество— долгосрочная экономия на ремонтах и затратах на коммунальные услуги. Промзоны советского типа при кажущейся дешевизне со временем требуют больше и больше денег на эксплуатационные расходы и капитальный ремонт. Их энергоэффективность находится на низком уровне, а затраты на отопление высокие. Этих недостатков лишены современные помещения light industrial»,— сообщил «РБК Недвижимости» директор департамента складской и промышленной недвижимости Remain Александр Федоров.
Плюсы light industrial: актуальный кейс
Одним из показательных примеров того, как размещение в новом промышленном парке влияет на бизнес, стал опыт бренда средств для депиляции и ухода за кожей «Артвакс». С 2018 года компания была дистрибьютором итальянской продукции, а в 2023-м стала производителем и выбрала помещение в промпарке «Бутово».
«Еще в годы дистрибьюторства мы снимали склад, но разместить там производство было невозможно. Зимой температура не всегда поднималась выше +16 °C. В таких условиях сложно организовать сборку и фасовку, а для производства точно требовалось другое место. Мы изучали разные варианты, думали даже о вторичном рынке, но смущало, что старый фонд требует слишком много изменений, сложного ремонта и строительной экспертизы. Случайно мы нашли информацию о промышленных парках Parametr и остановили выбор на проекте «Бутово»,— рассказал «РБК Недвижимости» коммерческий директор компании «Артвакс» Роман Кириллов.
По его словам, одним из ключевых факторов выбора для компании стало наличие в промышленном парке помещений для офиса и лаборатории. «Лаборатория должна быть рядом с производством, потому что в ее функции входит контроль качества товара. Технологи не только создают новую продукцию, но и постоянно снимают пробы и проводят ежедневные исследования, чтобы выпускаемый товар был надлежащего качества. Для нас принципиально важно делать это, не отходя от производства»,— указали в «Артваксе».
Еще одним значимым аргументом в пользу промпарка «Бутово» оказалось наличие выделенных электромощностей. «Изначально мы даже не думали, что мощности— такой важный критерий при выборе объекта,— признался Кириллов.— Мы просто искали производственную площадку в удобной локации в Москве, чтобы перевезти часть сотрудников из офиса. Позднее поняли, что для производства наличие электрических мощностей— это решающий фактор. Нам выделили 300 киловатт, этого более чем достаточно, в том числе и на будущую модернизацию производства. На вторичном рынке такого предложения нет».
Компания стала однним из первых резидентов промышленного парка «Бутово», в котором на сегодняшний день уже нет свободных площадей. «Площадка нас полностью устраивает,— подытожил Роман Кириллов.— Здесь мы вышли на производство 90 тонн продукции ежемесячно. Работаем семь дней в неделю, смены по 12 часов. Практически все процессы у нас сконцентрированы в «Бутово». Есть еще один склад в Климовске, потому что не хватает места. Еслибы знали заранее, как здесь будет удобно, купилибы лот побольше. Сейчас остается только надеяться, что кто-нибудь из соседей решит продать нам часть своей площади».
Где купить light industrial
Свободные площади в промышленном парке «Бутово» давно закончились, но в портфеле застройщика Parametr есть и другие построенные объекты. В частности, промпарки «Сенькино» и «Кувекино».
Промышленный парк «Сенькино» специально разработан для легких производств и подойдет компаниям, которые хотят переехать как можно быстрее: первая и вторая очереди введены в эксплуатацию, строительство третьей, в которой в том числе предусмотрен отдельный корпус для предприятий пищевой промышленности, завершится в третьем квартале 2026 года.
Проект расположен на территории Новой Москвы, на первой линии ЦКАД. Удобные заезды с Киевского и Калужского шоссе позволят легко организовать логистику. Отличительная особенность проекта— помещения с погрузочной зоной докового (воротного) типа, а также гибкая нарезка под запрос конкретного бизнеса.
Промышленный парк «Кувекино»— мультиформатный комплекс, в первой очереди которого уже построены здания big box и light industrial. В первых представлены блоки площадью от 6600 кв. м с опцией кросс-док, во вторых— от 602 кв. м. Как и в «Сенькино», в промпарке «Кувекино» можно выбрать помещение под специфические бизнес-процессы благодаря гибкой нарезке. «Кувекино» находится всего в 30 минутах езды от МКАД, а прямой выезд на скоростную дорогу, соединяющую Калужское и Варшавское шоссе, еще сильнее повысит транспортную доступность промпарка.
«Помещения light industrial, которые строит Parametr,— это современные, удобные и энергоэффективные пространства для бизнеса, позволяющие в кратчайшие сроки развернуть производство с минимальными затратами. При этом предлагается большая гибкость при выборе конфигурации помещения, что подойдет разным производственным проектам. Как правило, они располагаются вблизи крупных населенных пунктов, что облегчает доступ к кадровым ресурсам. Важно понимать, что при этом отсутствует риск того, что промышленный парк будет снесен из-за строительства жилья, поэтому там можно строить самые долгосрочные и смелые планы по развитию своего производства»,— считает Александр Федоров из Remain.
Light industrial как инвестиция
По словам Александра Боронтова из Kept, в последнее время наблюдается тенденция инвестировать в объекты производственно-складской недвижимости, в том числе формата light industrial, непрофильными игроками и компаниями из других сегментов недвижимости. «Это обусловлено стремлением компаний к диверсификации рисков за счет вложения в более востребованные секторы недвижимости с высокой доходностью»,— уточнил эксперт.
С ним согласен и Александр Манунин, управляющий партнер Parametr, который отмечает двукратный прирост доли инвесторов в общем объеме запросов на объекты light industrial в 2025 году: «В условиях сохраняющегося дисбаланса спроса и предложения, высоких арендных ставок и ограниченного предложения аренды вложения в light industrial становятся привлекательным инвестиционным инструментом, обеспечивая владельцу стабильный арендный поток и надежную защиту от колебаний рынка».
Сами резиденты воспринимают покупку недвижимости в промышленном парке, скорее, как общий инвестиционный проект, нежели отдельный актив, убежден Александр Федоров из Remain.
«Помещение для производственников— это составная часть сложного инвестиционного проекта, в который они также включают оборудование, оборотные активы, людей. Все это вместе как одно целое приносит доход и, конечно, рассматривается как инвестиция,— резюмировал Боронтов из Kept.— Рассчитать экономию на невыплаченных арендных ставках можно, но производственные компании при принятии решения в пользу покупки, а не аренды больше руководствуются вопросами долгосрочной сохранности своего помещения. Им важно, чтобы никто не смог «попросить» их из помещения по прошествии времени— иначе они могут потерять вложения в более сложную и дорогостоящую, чем у складов, инженерную инфраструктуру и растерять критически важный высококвалифицированный персонал».
Реклама. ООО «ПИК— Коммерческая Недвижимость»
Erid:2SDnjcXENnT
