Как и в мире коллекционного искусства, на рынке недвижимости есть свои «трофейные» объекты. Это отдельный вид Fine Art— произведения Fine Development. Их объединяют исключительная локация, безупречное наполнение, большая историческая ценность и стольже высокая цена. А какие дома можно отнести к этой категории в Москве— разбираемся вместе с экспертами.
Что такое трофейная недвижимость
Мир коллекционеров живет своей жизнью, но иногда удивляет даже тех, кто далек от больших аукционов. Представьте: на торгах Christie's неожиданно всплывает редчайший экземпляр — «Зимнее яйцо» Карла Фаберже из хрусталя и бриллиантов, пасхальный подарок императора Николая II его матери Марии Федоровне. Это легендарный предмет, который считался утерянным долгие десятилетия. Коллекционеры из разных уголков мира вели настоящую охоту за ним, и в итоге произведение ювелирного искусства уходит с молотка за рекордную сумму — £22,9 млн с учетом комиссии (около $30,2 млн), многократно превышающую предварительную оценку (эстимейт). Это классический пример трофея.
Где сегодня разворачивается наиболее напряженная охота за коллекционными трофеями? Арт-эксперт Ирина Степанова, экс-глава российского представительства Sotheby's, поясняет: «Если говорить о самом масштабном по суммам и самом конкурентном сегменте мировых аукционов, ябы сделала ставку на fine art— прежде всего на произведения музейного уровня: искусства модерна, импрессионистов и искусства XX века. Именно здесь разворачивается самая острая борьба за уникальные вещи: в 2025 году рост мировых публичных торгов обеспечили прежде всего лоты дороже $10 млн, а продажа портрета Густава Климта более чем за $236 млн стала наглядным примером такой охоты за трофеями. Ювелирные украшения по-прежнему остаются чрезвычайно сильной категорией коллекционирования, но по масштабу ценовой и символической конкуренции искусство лидирует».
Среди выдающихся образцов трофейной недвижимости в мире можно выделить легендарные замки с многовековой историей, современные особняки в престижных районах и эксклюзивные виллы на побережьях. Во Франции, неподалеку от Парижа находится замок Шато д'Арменвилье (Chateau d'Armainvilliers)— бывшее владение барона Эдмона де Ротшильда, а затем короля Марокко Хасана II. Другой исторический объект на Лазурном берегу— Шато-де-ла-Кру (Chateau de la Croe), построенный в 1927 году и служивший резиденцией королю Эдуарду VIII и бизнесмену Аристотелю Онассису. На противоположном берегу Атлантики, в США трофейное жилье представлено современными пентхаусами. Например, квартира в небоскребе 220 Central Park South на Манхэттене, проданная за рекордные $238 млн.
Эксперты рынка сходятся во мнении, что статус «трофейности» выходит за рамки простой квадратуры. «Актив— это, прежде всего, нечто эксклюзивное, что может проявляться в разных вариациях,— поясняет Дмитрий Халин, генеральный директор и управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость».— В том числе речь может идти об абсолютно уникальных характеристиках, например, о видовых качествах, включая виды в сторону Московского Кремля. Квартир с таким видом крайне ограниченное количество— по нашим оценкам, их не более трех десятков. Их никогда не будет много: предложение всегда останется штучным. По этому параметру подобные предложения можно отнести к трофейным объектам. Именно за счет своей редкости такие квартиры формируют категорию трофейной недвижимости».
Этот взгляд разделяют и в аукционных домах. Ирина Степанова подтверждает, что трофейными объекты недвижимости делает не только цена, а сочетание редкости, уникального расположения, выдающейся архитектуры, истории владения и очень ограниченного предложения. «Если говорить аукционным языком, трофей— это объект музейного уровня; в недвижимости этот принцип тоже работает. Исторический особняк, пентхаус, спроектированный легендарным архитектором— например Фрэнком Ллойд Райтом или Захой Хадид, резиденции в местах, где новое предложение почти не появляется, могут быть предметом коллекционирования— также, как редкий предмет Фаберже или картина музейного уровня»,— поясняет она.
Охота за трофейными объектами в Москве
В Москве самая престижная и желанная локация— у Кремля. Так сложилось исторически: здесь селились цари, князья и бояре, и спустя столетия это место остается символом власти и статуса. Дефицит предложения только подогревает интерес: элитной недвижимости в этом районе мало, а той, что отвечает всем современным стандартам роскошной жизни,— единицы.
Дмитрий Халин подчеркивает важность расположения у легендарной достопримечательности: «Кремль действительно является мощным ценовым драйвером. По нашим оценкам, виды на него способны увеличивать стоимость 1 кв. м в диапазоне от 50 до 100%. Вероятно, в мире практически нет аналогичного фактора, который оказывалбы столь сильное влияние на ценообразование недвижимости. В российской столице близость к Кремлю и панорамы на него ценились на протяжении всей истории города, включая советский период. Сегодня этот фактор не теряет своей актуальности, а с учетом того, что значительную долю покупателей составляют региональные клиенты, его влияние в последние годы становится даже более выраженным».
Ближайший к Красной площади адрес— Ильинка, 3/8. Архитектурный ансамбль гармонично сочетает историю и современность. В его коллекции— три отреставрированных особняка, здания первых Теплых торговых рядов (объект культурного наследия XIX века) и четыре современных особняка в неорусском стиле, украшенных вырезанными вручную барельефами. Все здания готовы и введены в эксплуатацию.
Обладать недвижимостью у Красной площади означает получить по соседству лучшие рестораны, Большой театр, ЦУМ и ГУМ. Однако у этой локации еще одна важная особенность, которая позволяет отнести лоты в ней к трофейным объектам недвижимости,— цена квадратного метра во все времена здесь всегда будет расти.
Подтверждая этот тезис, вице-президент по продажам Sminex Иван Обухов комментирует: «Трофейный статус недвижимости определяют престижная локация и дефицитное предложение. Часто это и вовсе единственные в своем роде лоты. Пентхаус или особняк у Красной площади, роскошная вилла у храма Христа Спасителя или городская усадьба с приватным парком. Это лучшие предложения на рынке. И покупатели понимают, что идеальное время для приобретения коллекционного лота— сейчас. Например, в прошлом квартале на рынке произошло восемь таких сделок, и шесть из них пришлось на Sminex».
Инвестиции в будущее
Покупка трофейной недвижимости— это не только вопрос престижа, но и стратегия сохранения капитала. Эксперты видят в этом сегменте устойчивую инвестиционную логику, которая работает независимо от экономической конъюнктуры.
«В последние месяцы в Москве мы действительно наблюдаем рост числа сделок с инвестиционной целью,— комментирует Дмитрий Халин.— Есть семьи, которые целенаправленно рассматривают такие вложения. На наш взгляд, это рациональная стратегия. На коротком горизонте можно найти альтернативные инструменты с потенциально высокой доходностью, однако опыт экономических кризисов показывает, что финансовые активы всегда сопряжены с риском существенных потерь. В случае с элитной недвижимостью такой риск практически минимален: возможны валютные колебания, но сама ценность актива не обнуляется».
Более того, этот актив может приносить доход. Дмитрий Халин приводит пример: «При грамотном выборе объектов инвестиции в элитное жилье, как правило, оказываются прибыльными. Если учитывать не только рост стоимости, но и доход от аренды, совокупная доходность зачастую остается положительной даже в тех случаях, когда сам актив не демонстрирует значительного роста цены. На рынке есть немало инвесторов, которые на протяжении десятилетий сдают элитные квартиры в аренду,— во многих случаях они уже не только окупили первоначальные вложения, но и фактически обеспечили полный возврат капитала».
Резюмируя, можно сказать, что рынок трофейной недвижимости живет по законам искусства: ценность объекта определяют подлинность, редкость и исторический контекст. И, как и на аукционах, охота за лучшими лотами в Москве будет только усиливаться.
Авторы Игнат Бушухин
