Разбираемся, почему покупатели городского жилья уровня «делюкс» выбирают уникальные лоты и какие штучные форматы есть на рынке Москвы
Еще тридцать лет назад пределом жилищных мечтанийдля состоятельных граждан была просторная пяти-шестикомнатная квартира в «сталинке», где-нибудь в центре Москвы или на Кутузовском проспекте. Даже в 2000–2010-е клиенты элитного сегмента недвижимости еще не были избалованы эксклюзивными предложениями. Сейчас философия жизни обеспеченных людей серьезно изменилась— с их стороны поступает четкий запрос на необычные форматы жилья. В ответ девелоперы высококлассной недвижимости активно и существенно расширяютпродуктовую линейку. «РБК Недвижимость» узнала у экспертов рынка о новых предложениях, которые пользуются спросом среди клиентов элитного сегмента.
Новые возможности
В той или иной форме запрос на уникальные форматы существовал и раньше— именно этим, в частности, объясняется бум строительства собственных загородных особняков, охвативший Россию в 1990–2000-е. Состоятельным людям хотелось выйти за узкие рамки стереотипного городского жилья, сложившиеся в России с конца XIX века: большая, но, как правило, линейно спланированная квартира. Двухуровневое жилье тогда практически не встречалось— как и квартиры с собственными террасами. За городом и заказчики, и архитекторы чувствовали себя значительно свободнее, но у загородного жилья есть и свои недостатки,например, удаленность от центра. Это довольно серьезный минус для тех, кто хочет постоянно ощущать себя в средоточии деловой и культурной жизни мегаполиса. Расширение продуктовой линейки девелоперов в сегменте городского жилья представлялось и оказалось неизбежным.
«Отношение к разнообразию форматов городских квартир может служить тестом на профессиональную пригодность архитектора,— утверждает архитектор и руководитель бюро «СИВИЛ» Данил Куров.— Профессионал будет стараться внести максимум разнообразия в планировки и форматы жилья, диверсифицировать морфотипы застройки, сделать уникальной каждую квартиру. Уникальными должны быть 10–25% лотов. Это способствует своего рода джентрификационным процессам в отдельно взятых домах— расширению социальной палитры жителей».
Данил Куров отмечает, что в мировая практика предлагает множество впечатляющих примеров домов с расширенной линейкой уникальных квартир: «Лидеры, конечно, голландцы:например, Eden District от Arons & Gelauff architecten и сотни других подобных жилых кварталов в Нидерландах. Немало интересного и в современной застройке США: когда-то я бывал в роскошном квартале Santana Row в Сан Хосе, был очень впечатлен разнообразием планировочных решений и европейским уютом в центре Кремниевой долины». В России среди предложений жилья редких форматов архитектор отмечает, в частности, лоты девелоперов «Брусника» и FORMA, а также ссылается на собственный опыт: «Наше бюро «СИВИЛ» сейчас работает над комплексом апартаментов под Новороссийском, где 6000 кв. м продаваемой площади распределено на 90 лотов, среди которых нет ни одного повторяющегося». Опрошенные редакцией эксперты также отмечают в качестве интересных вариантов виллы в одном из проектов «Донстроя», sky-виллы и мезонеты в жилых комплексах Capital Group.
Разумеется, проектировать и строить дома с простыми линейными планировками значительно легче. Но, как говорят сами архитекторы и девелоперы, эти вызовы позволяют выйти за рамки исключительно деловых задач. «Разнообразие современных форматов жилья, которые в том числе нередко комбинируются в пределах одного комплекса, для нас возможность поэкспериментировать с формой здания, пластикой фасадов, выразительностью силуэта,— рассказывает Анатолий Борисов, основатель архитектурного бюро Borisov Architects.— Помимо разнообразия планировок, сегодня есть запрос на как можно более интересные видовые характеристики жилья, и это тоже инициирует поиски и эксперименты в области нестандартных композиций жилых объемов».
«Уникальные форматы полноценно работаюттолько в связке с сервисом высокого уровня. И помимо создания своего уникального продукта, одна из задач девелопера— это сформировать комплексное понимание у будущего резидента, что он получает. Все большее значение приобретает, как мы ее называем,культура владения недвижимостью, когда клиент осознает, что квартиру формируют не только ее квадратные метры, но и общее домовое имущество, территория дома, инфраструктура, а следовательно и содержание этого, то есть услуги управляющей компании»,— комментирует член правления, коммерческий директор девелоперской компании Capital Group Петр Исаев. При этом застройщик, безусловно, должен учитывать итребования городских властей к инфраструктуре, архитектуре и социальному наполнению проектов, добавляет эксперт.
Широкие горизонты выбора
Уникальные лоты существенно расширяют для клиента сценарии проживания, говорят опрошенные редакцией участники рынка высокобюджетной недвижимости. Дело в том, что нестандартные форматы— намного больше, чем жилая площадь: это еще и набор возможностей для создания идеального пространства под индивидуальные потребности. К примеру, немассовые форматы могут эффективно имитировать загородную жизнь внутри мегаполиса. Пентхаусы с просторными террасами, двухсветные пространства, двухуровневые квартиры с удобными широкими лестницами вызывают ассоциации с просторными загородными резиденциями.
Генеральный директор и управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрий Халин в качестве примера необычных форматов элитного жилья приводит квартиры, расположенные на первом и втором этажах, с террасой и отдельным входом, а также квартиры с вертикальным объединением и пентхаусы в классическом американском понимании этого термина (жилье, которое занимает весь верхний этаж и имеет просторные террасы). «В целом на элитном рынке необычные форматы жилья встречаются не так часто и занимают сравнительно небольшую долю в предложении. Это могут быть квартиры с большой террасой, квартиры с вертикальным объединением, причем иногда такое вертикальное объединение может доходить до пяти уровней— это своего рода городские таунхаусы или виллы»,— объясняет эксперт.
Особое место пентхаусов на рынке отмечает и Алексей Чумалов, генеральный директор Kalinka Russia: «Нестандартные форматы жилья, в первую очередь пентхаусы, являются достаточно нишевымпродуктом и представлены в основном в проектах высокого класса. Эти уникальные лоты превосходят типовые этажи по характеристикам за счет большей высоты потолка, панорамных видов, особенных элементов— таких как террасы, окна в пол, выход на эксплуатируемую кровлю, возможность установки дровяных каминов и т.д. А их стоимость за 1 кв. м может быть на 50% выше средневзвешенной цены по типовым этажам».
Эксперт признает, что пентхаусы пользуются стабильным спросом, однако их количество сильно ограничено: среди общего пула лотов в экспонировании это всего около 7% предложений. Наибольшее количество пентхаусов представлено в классе deluxe— 55%, за год их количество выросло на 24%.
Не только пентхаусы
Следует признать, что предложениями пентхаусов современный рынок московской недвижимости класса делюкс не ограничивается. Сейчас к ним добавились варианты, которые еще в начале нынешнего века казались москвичам фантастикой: sky-виллы, мезонеты, особняки-квартиры. Например, девелоперу Capital Group удалось объединить такие трудносовместимые опции, как жизнь в частном доме и панорамные виды на мегаполис. Проект «Бадаевский» предлагает sky-виллы площадью 500 кв. м с собственными участками земли— на высоте 75 метров. Обладатели такого жилья могут отдыхать на открытом воздухе в собственном саду, концепция которого разработана ведущими ландшафтными дизайнерами.
Еще один проект Capital Group реализован как ответ на стремление людей к уединенной жизни в уютном домике в окружении зелени— при этом в самом центре одной из крупнейших мировых столиц. Это мезонеты (в переводе с французского— «маленький дом, домик») в жилом квартале «Золотой» на Софийской набережной. Это редкий не только для Москвы, но и для России формат недвижимости: двухуровневые квартиры в самом центре столицы, и при этом с патио и собственным участком, где можно, вполне по заветам Вольтера, «возделывать свой сад». Попасть в мезонет можно через три входа: через лобби, из собственного сада или из подземного паркинга. Такой вариант оценят и деловые люди: статусная недвижимость подходит как для бизнес-встреч, так и для отдыха после рабочего дня— с видом на колокольню Ивана Великого.
Эксперты рынка недвижимости выделяют особый класс клиентов, которые хотят построить собственное родовое гнездо в настоящем особняке. Но время безжалостно: инженерная инфраструктура и планировка старинных зданий не приспособлена для современной жизни, а обслуживание особняка для частного владельца дорого и занимает много времени.
Capital Group отреставрировала исторические усадьбы XVIII века Золотого острова, сохранив уникальные фасады, лепнину, перила лестниц и паркет (работы отмечены наградой мэра Москвы Сергея Собянина). В особняках-квартирах жилого квартала «Золотой» реализованы продуманные планировки с высокими потолками, здания оснащены современным инженерным оборудованием. У особняков— отдельный выход на Софийскую набережную и лифт в подземный паркинг. Жители могут пользоваться услугами собственной обслуживающей компании и VIP-консьерж-сервисом уровня пятизвездочного отеля.
Современный рынок элитной недвижимости становится все более адаптивным, девелоперы готовы подстраиваться под новые запросы прогрессивных клиентов. Именно поэтому в противовес лотам с большими площадями появляются компактные квартиры, которые при этом обладают террасами с панорамным видом на город. «Терраса— это больше не привилегия огромных пентхаусов,— подчеркивает директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева.— В современном мире потребность в собственном открытом пространстве объединяет покупателей с разной жизненной философией. Владельцы квартир с продуманной планировкой, которые придерживаются принципов осознанного потребления, хотят при этом иметь лоджию с живописным видом. Рынок недвижимости наконец-то готов предложить решения, где размер жилья не становится препятствием для реализации этой мечты. У нас в «Бадаевском» террасы есть у квартир площадью от 54 кв.м».
Жилье как трофей
Партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF GROUP Андрей Соловьев отмечает, что чаще всего эксклюзивные лоты (мезонеты, sky-виллы, пентхаусы с террасами и др.) в современных элитных новостройках представляют собой так называемую трофейную недвижимость. «Такие резиденции, как правило, штучный продукт, доступный лишь ограниченному кругу покупателей, это объекты без аналогов— благодаря своему расположению, неповторимым видам, авторской архитектуре от мировых звезд, исторической значимости места или самого здания. Высокая стоимость делает их выбором исключительно обеспеченных людей, для которых приобретение подобного объекта становится не просто сделкой, а подтверждением статуса и вкуса,— утверждает эксперт.— Эксклюзивная недвижимость пользуется большим спросом среди состоятельных людей старше 50 лет, которые рассматривают такие лоты как привлекательную опцию для личного проживания, укрепления своего статуса за счет эксклюзивности формата и выгодных инвестиций, которые могут служить способом сохранения и приумножения капитала даже в периоды экономической нестабильности».
По мнению Андрея Соловьева, оба приведенных в пример проекта Capital Group можно отнести к категории трофейной недвижимости, пользующейся высоким спросом: «Для них характерны рыночные цены с потенциалом дальнейшего роста, что делает их привлекательными как для личного проживания, так и для инвестиционных целей».
Согласно исследованиям NF GROUP, эксклюзивное жилье редких форматов— магнит особого интереса среди коллекционеров и других заинтересованных состоятельных покупателей. По итогам июня 2025 года в элитных новостройках в формате открытых продаж было представлено около 250 уникальных лотов (+23% за полугодие и +48% за год)— исторически рекордное значение за все время наблюдений за рынком. За последние пять лет объем эксклюзивного предложения вырос в 2,5 раза. Самый распространенный тип таких лотов— пентхаусы (более 80% от общей структуры эксклюзивного предложения). 7% уникального предложения— формат ситихаусов, 5%— в формате таунхаусов. Прочие уникальные форматы пока остаются штучным предложением.
И такие эксклюзивные и редкие форматы жилья сегодня уже сформировали собственную аудиторию потенциальных покупателей. Причем, как говорят опрошенные эксперты, в последнее время уникальным жильем все больше интересуются покупатели премиум и даже бизнес-сегментов. Можно не сомневаться, что география предложений «уникальных форматов» в проектах девелоперов будет только расширяться.
