ИЖС: что важно знать перед покупкой дачи

Рассказываем, кому подходят участки для ИЖС, как получить ипотечный кредит, построить дом и сэкономить на налогах

Индивидуальных жилых домов в России строится гораздо больше, чем многоэтажек. По данным Росстата, в первом полугодии 2025 года на них пришлось почти 71,5% от общего ввода жилья. В народе такие объекты называют дачами, хотя самих дачных участков не существует уже шесть лет. Более того, даже ИЖС называть все такие объекты не вполне правильно, этот термин касается лишь некоторых из них.

Рассказываем:

• чтоже такое на самом деле ИЖС;
• какими должны быть дома, чтобы считаться индивидуальными;
• от чего зависят условия ипотечного кредитования на объекты ИЖС;
• и о многом другом.

Что такое ИЖС

ИЖС— это индивидуальное жилищное строительство. В быту этой аббревиатурой зачастую называют любые загородные постройки, подходящие для постоянного или временного проживания, или дачи. Однако по законодательству этот термин намного более узкий и касается не только и не столько самих строений, сколько земельных участков, на которых построено такое жилье.

Купив земельный участок, нельзя построить на нем все, что угодно, по собственному усмотрению. Что можно— зависит от вида разрешенного использования земли или ВРИ [1]. ИЖС— это именно ВРИ.

На участках под ИЖС разрешается строить индивидуальные жилые дома (дома с определенными характеристиками), в которых можно оформить постоянную регистрацию. Также разрешаются бытовые постройки— бани, сараи, беседки и пр., которые будут использоваться исключительно для собственных нужд. При этом объекты, предназначенные для ведения бизнеса, а также некоторые другие строения, возводить нельзя.

Располагаются участки под ИЖС исключительно в пределах населенных пунктов. Самая высокая доля участков ИЖС— в сельских поселениях и в небольших городах. Однако в некотором количестве они есть и в мегаполисах, включая Москву в старых границах города.

Участки ИЖС могут быть расположены отдельно друг от друга или объединены в конгломерации (в быту их называют коттеджными поселками) с забором по периметру, въездной группой, общей инфраструктурой и пр.

Плюсы ИЖС:

• в таком доме можно жить в любое время года и оформить официальную регистрацию;
• муниципалитет может обеспечить прокладку коммуникаций и предоставить доступ к услугам больниц, поликлиник, школ и детских садов;
• банки кредитуют ИЖС по специальным ипотечным программам.

Минусы ИЖС:

• земля стоит дороже, чем садовые участки, где также можно построить жилой дом;
• если на участке еще нет дома, для постройки жилья потребуется уведомление или разрешение от муниципалитета;
• стоит заранее ознакомиться с Генеральным планом развития территории, поскольку по соседству могут быть запланированы кварталы многоэтажек;
• перед покупкой нужно проверить доступность школы, больницы и детсада.

Фото: pxhere.com

Ипотека под ИЖС

Получение ипотеки зависит от того, кто именно возводит объект ИЖС и на основании какого договора.

Частный дом возводит застройщик

Если частные дома возводят застройщики в рамках организованных загородных жилых комплексов (или коттеджных поселков), продавать их могут также, как и новостройки— по договорам долевого участия (ДДУ). Соответственно, ипотека на такие дома оформляется так же, как и на новостройки.

Как и в случае ипотечных кредитов на новостройки, деньги, которые вносит покупатель на погашение ипотечных кредитов, сначала аккумулируются на специальных счетах в банках (счетах эскроу). Застройщик получает их лишь тогда, когда достроит дом и передаст его покупателю.

Еслиже стройку по каким-то причинам приостановят, покупатель сможет полностью вернуть все средства, что выплатил за погашение ипотеки. При таком способе строительства действуют все теже льготные ипотечные программы, что применимы и для новостроек.

ИЖС строит подрядчик

Если частный дом строится подрядчиком, возможность взять ипотечный кредит зависит от особенностей заключенного договора подряда.

• Если частный дом возводится по договору строительного подряда с применением счетов эскроу (такая возможность существует с марта 2025 года), ипотеку предоставят примерно на техже условиях, что и на новостройки. В том числе на такое строительство можно получить семейную ипотеку под 6%. При таком договоре деньги покупателей до момента окончания строительства защищены также, как и в случае ипотеки на новостройки.
• Если объект ИЖС строится подрядчиком, однако договор не предполагает применение счетов эскроу (законодательство такой вариант тоже предусматривает), ипотеку получить сложнее, а условия будут более жесткие. Более того, отсутствие счетов эскроу не позволяет получить семейную ипотеку на такое строительство.

Самостоятельное строительство частного дома

Если россиянин планирует вести строительство частного дома самостоятельно (или привлекать подрядчиков только на часть работ), получить одобрение ипотечного кредита еще сложнее. Как правило, стоимости земельного участка, на котором возводится дом, недостаточно, чтобы стать залогом по кредиту на строительство. Поэтому предметом залога может выступить разве что другой объект недвижимости, имеющийся у собственника.

Как построить дом на участке ИЖС

На земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или ведения садоводства и личного подсобного хозяйства, допускается возведение лишь некоторых разновидностей построек. На такой земле разрешено строить садовые, жилые дома, а также хозяйственные постройки (бани, сараи, теплицы) и гаражи для собственных нужд.

Дом должен соответствовать следующим критериям:

• быть не более трех этажей;
• высотой не более 20 м;
• состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд.

Чтобы начать стройку, нужно представить в муниципалитет:

• уведомление о начале работ;
• документы о собственности на землю;
• внешнее описание дома—текстовое или графическое.

В течение семи рабочих дней власти согласовывают уведомление либо отказывают, если постройка не отвечает нормам законодательства. По истечении недели уведомление считается согласованным и действует десять лет.

Не позже 30 дней после окончания работ нужно подать:

• уведомление о завершении строительства;
• технический план дома, который делает кадастровый инженер;
• соглашение об определении долей на дом, если участок в долевой собственности.

В ответ заявитель получает уведомление о соответствии возведенного жилья требованиям закона.

Налоги и льготы

Ставки по земельному налогу устанавливают местные власти в размере не выше 0,3% [2]. При покупке участка можно оформить налоговый вычет на сумму до 290 тыс. руб. или использовать для приобретения материнский капитал.

А еще участок под ИЖС можно получить бесплатно. Например, такие льготы предусмотрены для многодетных семей, инвалидов, ветеранов войн или ликвидаторов аварии на Чернобыльской АЭС. Списки льготников есть в Земельном кодексе РФ и законах субъектов Федерации. Региональные льготы стоит уточнить в местной администрации [3].

Фото: pxhere.com

Как перевести СНТ в ИЖС

Под таким переводом подразумевается изменение вида использования для садового или огородного участка.

Для этого необходимо:

• чтобы участок был в собственности;
• относился к категории земель населенных пунктов;
• имел ИЖС как основной или условный вид разрешенного использования;
• состоял на кадастровом учете и имел границы;
• подходил под требования о предельной норме площади в регионе.

1. Проверьте право собственности

Для этого можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН). Для изменения ВРИ потребуется согласие всех владельцев участка.

2. Уточните категорию земли

У садовых и огородных участков их две [4]:

• земли населенных пунктов. Это значит, что участок находится в городе, деревне и т. д.;
• земли сельскохозяйственного назначения. Всегда находятся за границами населенного пункта.

В первом случае участок можно перевести в ИЖС. Во втором случае для этого требуется изменение категории земель.

Фото: pxhere.com

Проверить вид разрешенного использования и категорию участка можно по публичной кадастровой карте Росреестра либо по выписке из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Выписка также потребуется для перевода участка в ИЖС, поэтому как ее получить— рассказываем ниже.

3. Проверьте участок по кадастру

Участок должен состоять на кадастровом учете и иметь границы [5], [6].

Как проверить:

• посмотреть кадастровый номер в документах на участок;
• проверить адрес участка по карте Росреестра. Если участок есть на карте— он состоит на кадастровом учете. Возможен вариант, когда земля в кадастре есть, но «без координат границ». В этом случае нужно вызвать кадастрового инженера, который установит координаты.

4. Уточните предельную норму для участка

Нормы разрешенной площади участков определены:

• земельным и градостроительным законодательством;
• правилами землепользования и застройки (ПЗЗ);
• муниципальными властями или администрацией субъекта Федерации.

Проверить участок можно по ПЗЗ на сайте администрации либо с помощью сервиса ФГИС ТП. Землю, которая не соответствует нормам, не вносят в ЕГРН и там нельзя построить дом.

5. Как зарегистрировать перевод участка в ИЖС

Порядок действий зависит от того, указан ИЖС как основной или условный вид использования земли. В первом случае достаточно собрать комплект документов и подать заявление о переводе в МФЦ «Мои документы» или территориальное отделение Росреестра.

Комплект документов для регистрации перевода участка в ИЖС

*Заплатить пошлину за изменения ВРИ нужно только за участки в Московской области.

По закону срок для внесения изменений— семь дней, но в конкретных случаях может потребоваться больше времени [7], [8].

Если ИЖС указан как условный вид использования, потребуется разрешение от администрации муниципального образования.

Согласование проходит четыре стадии:

• собственник участка подает заявление о предоставлении разрешения на ИЖС, можно в электронном виде, в комиссию при местной администрации;
• комиссия составляет проект решения, который рассматривается на публичных слушаниях или общественных обсуждениях;
• по результатам слушаний комиссия готовит рекомендации о разрешении или отказе в предоставлении условного вида использования;
• на основе рекомендаций глава местной администрации принимает решение о разрешении ИЖС или отказе в заявлении.

На каждом этапе возможен отказ, который можно оспорить в суде. Если собственник получил разрешение, дальше порядок действий совпадает с первым вариантом.

Фото: pxhere.com

Краткие тезисы

• Что такое ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)— это вид разрешенного использования земельного участка, на котором можно построить дом для постоянного проживания с возможностью прописки.
• Плюсы ИЖС: можно оформить регистрацию, подключиться к коммуникациям, получить ипотеку на строительство.
• Минусы ИЖС: дороже, чем участки в СНТ/ДНП; требуется согласование строительства с муниципалитетом; возможны ограничения по застройке.
• Ипотека под ИЖС: банки предлагают специальные программы. Нужны документы на землю, разрешение на строительство, смета и залог.
• Как построить дом: дом должен быть не выше трех этажей (до 20 м) и предназначен для одной семьи. Для строительства подается уведомление в администрацию.
• Налоги и льготы: земельный налог до 0,3%. Можно получить налоговый вычет или использовать маткапитал. Льготы есть для многодетных, ветеранов и др.
• Как перевести СНТ в ИЖС: участок должен быть в населенном пункте, иметь кадастровые границы и соответствовать нормам площади. Потребуется изменение ВРИ через Росреестр или администрацию.
• Сложности: перевод земель сельхозназначения сложнее. Если администрация отказывается подводить коммуникации, вопрос решается через суд.

Авторы ТегиНаталия Павлова-Каткова Юлия Цирулева