От исторических памятников к современным жилым комплексам: как изменились столичные арендные дома с момента их появления
Доходные дома в России имеют давнюю историю— этот тип недвижимости появился более двух сотен лет назад. За десятилетия своего существования дома, ориентированные на извлечение дохода от аренды, менялись. В какой-то момент формат полностью ушел в прошлое, а с его возрождением в начале XXI столетия в качестве целевой аудитории рассматривались исключительно самые состоятельные клиенты. Сегодня в Москве доходных домов не так много, но они есть— и это современные жилые комплексы разных ценовых категорий.
История доходных домов
Первые объекты такого рода в Москве строились еще в конце XVIII века— тогда, в частности, появился доходный дом Хрящева на Ильинке авторства знаменитого Матвея Казакова. Но до второй половины следующего столетия такие объекты в Москве оставались единичными. Массовое развитие формата началось в Петербурге в первой половине XIX века. Москва подхватила эстафету позже— доходные дома «пошли в серию» начиная с 1870-х годов.
Разумеется, о серийном строительстве речи не шло— это были штучные проекты, но появлялись они массово. Владельцами были как крупные компании, так и частные лица, получавшие таким образом доход от аренды. Нанимателямиже выступали представители разных сословий и самого различного уровня дохода: как правило, второй и третий этажи занимали самые роскошные «барские квартиры» (на первом чаще всего располагалась инфраструктура). Чем выше этаж, тем демократичнее были квартиры и, соответственно, дешевле аренда и проще публика.
Обширный рынок доходных домов сохраняется вплоть до 1910-х, затем развитие формата затормозили Первая мировая война и последующая революция. При этом к 1917 году, по оценкам экспертов, на формат доходных домов приходилось до 40% московского жилого фонда.
В современной истории строительство доходных домов в столице возобновляется в начале 2000-х, но это преимущественно проекты высокобюджетного сегмента, как, например, экспериментальный дом в Большом Николоворобинском переулке (2003 год). О развитии цивилизованного арендного рынка для разных категорий нанимателей заговорили чуть позже, и, поскольку цены на недвижимость в Москве в долгосрочной перспективе стабильно сохраняли тенденцию к росту, в 2010-е и 2020-е годы на государственном уровне неоднократно озвучивались различные инициативы в этой области.
В наши дни в России прорабатываются, например, варианты субсидирования аренды жилья для молодежи и для молодых семей с детьми; на некоторых предприятиях действуют программы корпоративной аренды. Наряду с ипотекой и малоэтажным строительством аренда входит в обсуждаемую на уровне правительства новую модель жилищной поддержки российских семей. Разумеется, речь идет именно о цивилизованной аренде, когда отношения найма закрепляются официальными документами.
Но пока арендный рынок остается преимущественно стихийным: по оценке экспертов, на конец 2025 года доля теневого сектора в долгосрочном найме (сдача жилья без официального договора и уплаты налогов) остается высокой— по разным данным, от 80% до 95%.
Доходные дома: наше время
Централизованно развитием института цивилизованной аренды занимается «Дом.РФ», фактически продолжая традицию доходных домов. На момент публикации в портфеле «Дом.РФ» представлены арендные квартиры в шести современных проектах:
- ЖК «Сердце столицы» (девелопер «Донстрой», ст. МЦК «Шелепиха», 23 этажа, 184 квартиры);
- ЖК «Октябрьское поле. Юг» и ЖК «Октябрьское поле. Север» (девелопер «РГ Девелопмент», ст. м. «Октябрьское Поле»). В 24-этажных корпусах 193 квартиры и 147 квартир соответственно);
- ЖК «Символ» (девелопер «Донстрой», ст. м. «Площадь Ильича», 13 этажей, 378 квартир);
- ЖК «Парк Легенд» (девелопер ТЭН, МЦК ЗИЛ, 24 этажа, 337 квартир);
- ЖК «Лайнер» (девелопер Интеко, ст. м. «ЦСКА», 15 этажей, 282 квартиры).
В перспективе ближайших лет в Москве появится еще один доходный дом от застройщика, рассказали «РБК Недвижимости» в пресс-службе «Донстрой». На острове в Мневниковской пойме девелопер планирует реализовать жилой дом с переменной этажностью от 9 до 19 этажей, ориентированный на долгосрочную аренду.
В компании уточнили, что дом запланирован в составе проекта «Остров»— он полностью займет один из шести корпусов 14-го квартала. Отмечается, что все квартиры в доходном корпусе планируется сдавать в аренду под управлением профессионального оператора (входит в структуру «Донстрой»).
Квартирография этого корпуса включает студии, одно- и двухкомнатные лоты площадью от 28 до 64 кв. м— всего 398 лотов. Как рассказали в пресс-службе, все лоты планируется сдавать с отделкой под ключ по стандартам, приближенным к гостиничным. Отделка, в частности, будет включать установку кондиционеров и бытовой техники, повышенную шумоизоляцию, электронные замки на входных дверях. Также во всех квартирах предусмотрена установка антивандальной мебели, добавили представители застройщика.
В «Донстрой» отметили, что на территории проекта будут предусмотрены услуги для решения повседневных задач арендаторов— наряду с торговыми и сервисными точками инфраструктура включает коворкинг и фитнес-рум. С выводом доходного дома на рынок аренды поиском нанимателей будет заниматься управляющая компания, а доход планируется распределять между собственниками пропорционально площади квартиры.
Перспективы доходных домов
В обозримом будущем формат цивилизованной аренды продолжит свое развитие. Генеральный директор «Дом.РФ» Виталий Мутко отмечает высокую потребность в арендном жилье— в частности, для молодежи и для решения задачи по улучшению жилищных условий населения. Современные московские доходные дома, предлагающие аренду на коммерческих условиях, также будут востребованы, говорят опрошенные редакцией участники рынка. «Развитие цивилизованного формата аренды— один из ключевых трендов для Москвы,— уверена директор проекта «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко.— В столицу продолжает стекаться высокомобильная, требовательная аудитория— молодые специалисты из сферы технологий, креативных индустрий, международные эксперты и др. Для них приоритетом становятся гибкость, сервис и безопасность». Эксперт отмечает такие плюсы аренды в современных доходных домах, как защищенность и предсказуемость: юридически чистый договор, гарантирующий права, современная отделка от застройщика и профессиональный сервис.
«Доходные дома становятся отличным кейсом и драйвером цивилизованного сектора. Профессиональные проекты предлагают прозрачные условия, юридическую защиту и стабильное качество услуг, и это кардинально отличается от теневого рынка»,— отмечают и эксперты консалтинговой компании Invest7. В компании также обращают внимание, что современные доходные дома с управлением от профессиональной УК обеспечивают сбалансированную инфраструктуру в шаговой доступности. «Профессиональные УК, которые есть в таких объектах, эффективнее привлекают бизнес на первые этажи, потому что могут более грамотно сформировать пул арендаторов и создать синергию между жилой и коммерческой составляющими проекта: заполняются помещения быстро, вакансия минимальна»,— говорят эксперты
«В перспективе мы станем свидетелями не только появления новых проектов доходных домов в Москве, но и их диверсификации— от премиальных апартаментов с сервисом уровня отеля до демократичных решений для студентов или молодых специалистов»,— прогнозирует Светлана Опрышко.
