Изменения мер поддержки семей вряд ли существенно повлияют на цены на жилье. Хотя в долгосрочной перспективе некоторые причины для снижения цен в поручениях Путина эксперты все же заметили
С 1 февраля 2026 года программу семейной ипотеки скорректировали, но это еще не финальные перемены. Изменения продолжатся и в дальнейшем, следует из поручений президента России Владимира Путина. Планируется проработать и другие меры, связанные с жильем для семей с детьми.
Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты полагают, что в результате изменений доступность льготных ипотечных программ повысится лишь для некоторых категорий семей, для другихже она снизится. Также большинство экспертов сомневаются в том, что из-за планируемых мер жилье подешевеет. Хотя некоторый повод для снижения цен в поручениях Путина всеже заметили.
Разворот в сторону многодетных
Идея дифференцировать ставки по семейной ипотеке в зависимости от количества детей в семье возникла еще в середине прошлого года. Как пояснял председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков, предполагается, что для семей с одним ребенком она может составить 10% годовых, с двумя— 6%, с тремя— 4%.
Однако пока в поручениях президента речь не о конкретных цифрах, а о самой возможности дифференциации. «С дифференциацией ставок пока ничего не понятно— рассматриватьли это в первую очередь как поддержку для семей с более чем одним ребенком или скорее как ослабление поддержки семей с одним ребенком»,— говорит управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов.
То, что акцент планируется сместить именно на многодетных, следует и из других жилищных поручений Путина— про возможность перехода из одной льготной программы в другую по мере увеличения в семье количества детей и про дополнительные 450 тыс. руб. на погашение ипотеки при рождении четвертого и последующего ребенка (первые 450 тыс. руб. на эти цели выделяют уже сейчас— при рождении третьего ребенка, напоминают эксперты).
Приоритет для семей с маленькими детьми
Не все жилищные поручения Путина касаются многодетных. Одно из них— про первоочередное улучшение жилищных условий для семей, в которых есть ребенок не старше семи лет. При этом в нем не уточняется, сколько детей должно быть в семье, обращают внимание эксперты.
«Не исключено, что в этом случае речь идет о сохранении для семей с одним ребенком до семи лет ставки по семейной ипотеке на уровне 6%, что былобы логично»,— говорит Решетникова. И уточняет: молодым семьям с одним ребенком очень часто сложно приобрести свое стартовое жилье из-за отсутствия накоплений для первоначального взноса плюс затрат на аренду временного жилья и обустройство быта.
«Сохранение ставки на уровне 6% для таких семей сталобы стимулом для рождения второго ребенка. А семей с одним здоровым ребенком в возрасте более семи лет сейчас совсем не кредитуют по семейной ипотеке, вполне вероятно, что предлагается для таких семей установить льготную ставку 10% с ее снижением после рождения второго до 6%, а после рождения третьего— до 4%»,— считают в «Этажах».
Это решение стимулировалобы рождение второго и последующего детей, под такие изменения попалибы порядка 40% семей,и это создалобы новую поддержку для строительной отрасли, уверена Решетникова.
Доступность жилья врядли повысится
Предложенные президентом меры в совокупности повышают адресность (причем в рамках жизненного цикла семьи) и делают саму систему жилищной поддержки более гибкой, отмечает генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов.
Даже для тех категорий семей, для которых ставки по семейной ипотеке сохранятся на нынешнем уровне или снизятся, доступность жилья врядли повысится, полагаютэксперты. «Мы пришли к такому состоянию рынка, что ставка (тем более в пределах возможной дифференциации)не определяющий фактор»,— говорит Юрий Беликов из «Эксперт РА».
Он поясняет: сейчас доступность жилья по льготным ипотечным программам ограничивают не сами ставки, а цены на недвижимость. Из-за высоких цен, а также ужесточения условий программы и риск-политик банков даже на первоначальный взнос из регулярных доходов (зарплат) накопить в обозримые сроки крайне сложно. «В связи с этим донастройки условий кредитования, не считая первого взноса, уже не будут сильно влиять на выдачи и доступность жилья»,— полагает Беликов.
От снижения ставок для многодетных существенного влияния на рынок не ожидает и профессор Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов. «Для этого должен произойти значительный рост многодетности в крупных городах и мегаполисах»,— говорит он. Однако в дальнейшем, если начнется рост числа многодетных семей, важно будет обеспечить одновременный рост вводимого жилья для сохранения конкуренции между застройщиками и увеличение в нем доли многокомнатных квартир (четырех- и пятикомнатные квартиры редко встречаются в домах комфорт-класса)»,— говорит он.
Снизятсяли цены на жилье
Реализация жилищных поручений президента, направленных на решение жилищного вопроса для семей с детьми, врядли приведет к снижению цен на недвижимость, считают большинство опрошенных «РБК-Недвижимостью» экспертов. «В принципе на протяжении последних пяти-шести лет органам власти и регуляторам не удавалось повлиять на динамику цен на жилье никакими методами, если мы говорим о целях ее сдерживания»,— напоминает Юрий Беликов.
В силу узкой направленности нынешних поручений президента (только на семьи с детьми и в основном— на многодетные семьи)существенное влияние на цены врядли проявится и сейчас:
- «Введение новых мер врядли существенно повлияет на общую динамику цен на жилье. Это скорее поможет сдержать избыточную активность на рынке и не приведет к дополнительному ускорению роста цен. Введение дополнительных мер поддержки прежде всего адресовано относительно узкой группе семей с большим количеством детей. Спрос со стороны таких семей относительно невелик, поэтому радикального воздействия на весь рынок жилья эти меры не окажут, скорее всего»,— полагает аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым.
- «Эти меры носят преимущественно социально ориентированный характер. Безусловно, это поможет многодетным семьям легче обслуживать ипотеку и, как следствие, поддержит качество ипотечных портфелей банков. Однако основное— это поддержка семей с детьми. Данная мера не будет иметь ощутимое влияние на стоимость жилья, так как таких семей в стране сравнительно немного»,— говорит старший директор Группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.
Федор Выломов отмечает, что все предложения так или иначе касаются спроса, и если в моменте не принять отдельные меры в части стимулирования предложения, то часть эффекта «доступности» может быть съедена ростом цен и наценкой застройщиков на самые потенциально ликвидные форматы (семейные планировки 2–3 комнаты).
«Соответственно, в городах с дефицитом нового предложения доступность может вырасти с точки зрения ежемесячного платежа семьи, но не обязательно в количестве квадратных метров приобретаемого жилья. С этой точки зрения былобы логично рассмотреть не только дифференциацию ставок в зависимости от количества детей, но и дифференциацию лимитов «льготной части» ипотечного кредита (для большей семьи нужно большее по площади жилье, которое в текущих условиях сложно «уложить» в льготный лимит)»,— говорит Федор Выломов.
Авторы Теги
