Сейчас вакансия в «Сити» находится на рекордно низком уровне — около 3%. Но в случае выхода на рынок площадей в Moscow Towers она может вырасти до 19%. Если весь объем выйдет на рынок, то ставки могут снизиться на 10–15%
Доля свободных площадей в московском деловом центре «Москва-Сити» может вырасти до рекордных за последние десять лет значений с выходом на открытый рынок площадей комплекса Moscow Towers— с 3,1 до 18,9%. Такой прогноз содержится в специальном отчете консалтинговой компании Nikoliers, который посвящен рынку офисов в «Москва-Сити» (есть в редакции).
В 2024 году РЖД приобрела офисную башню Moscow Towers в «Сити», сумму сделки оценивали в 200–220 млрд руб. Тогда эта сделка стала самой крупной на российском рынке недвижимости. В 2025 году стало известно, что госкорпорация планирует реализовать небоскреб. В 2026 году объект вышел в продажу, стартовая стоимость— по запросу. По оценкам Nikoliers, выход площадей Moscow Towers на открытый рынок приведет к резкому росту уровня вакансии в «Москва-Сити»— с текущих 3,1% до 18,9%, или 315 тыс. кв. м. Отмечается, что это станет рекордным значением показателя свободных площадей за последние десять лет для делового района.
По словам экспертов, сегодня Moscow Towers является самым дорогим экспонируемым офисным объектом на российском рынке, выставленным на продажу целиком и найти покупателя в существующих экономических реалиях будет сложно. «Вероятнее всего, на текущих условиях актив «потянет» только госструктура. Цена реализации может составить 200–220 млрд руб. без НДС, но для ускорения продажи актив, вероятно, придется делить на блоки, учитывая, что к томуже у покупателя прибавятся расходы на отделку»,— полагает заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов.
Резкий рост вакансии в «Москва-Сити» с выходом на рынок Moscow Towers прогнозируют и консультанты IBC Real Estate. По их оценкам, вакансия может увеличиться более чем в шесть раз, до 19%. «Если отдельно провести расчет и посчитать, что башня Moscow Towers вакантна, тогда показатель вакансии в «Москва-Сити» из 3% превращается в 19%»,— отмечала на конференции руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. По ее мнению, это большой объем для одного владельца— сложно представить такого инвестора, который могбы себе это позволить. Поэтому, возможно, будет какое-то лотирование, но не этажами, а более крупное, поясняла эксперт.
Влияние выхода башни РЖД на ставки аренды
В аналитике офисной недвижимости ключевым фактором выступит не столько сам факт появления такого объема, сколько структура собственности и мотивация нового владельца, поясняют аналитики Nikoliers. Сейчас они видят два наиболее вероятных сценария.
1. Продажа единым лотом конечному пользователю.
Покупатель приобретает Moscow Towers для собственной штаб-квартиры. Площади либо полностью закрывают потребность организации, либо сдаются в аренду аффилированным структурам без выхода на открытый рынок.
Номинальный рост вакансии (с 3,1 до 18,9%) в таком случае останется статистикой. Физически эти метры не попадают в рыночный оборот. «Реальный объем доступных площадей в ММДЦ от покупки не изменится. Влияние на ставки аренды отсутствует. Сохраняется дефицит качественных блоков. Ставки остаются стабильными или растут темпами инфляции»,— пояснил Валентин Кусов.
2. Продажа единым лотом с возможными инвестиционными целями— частному инвестфонду или девелоперу.
В данном случае покупателем выступает профессиональный игрок, который получает актив на торгах. Собственник будет выводить площади на рынок крупными блоками в рамках единой стратегии, а также при необходимости часть площадей займет сам. Согласно прогнозу экспертов, в данном случае реальный уровень вакансии в «Москва-Сити» увеличивается до 15–19% в течение года. На сроки реализации блоков сильно будет влиять состояние реализуемых площадей— «в бетоне» или с ремонтом, поясняют они.
«Средневзвешенные ставки аренды начнут снижаться на 10–15% в случае единовременного выхода на рынок большого объема «в бетоне» и в случае, если новый собственник готов будет предоставлять существенный дисконт в обмен на скорость реализации площадей»,— считают в Nikoliers.
Ставки аренды снизились из-за предложения по заниженным ценам
В последние полгода в «Москва-Сити» наблюдалось точечное снижение ставок аренды. По данным Nikoliers, в период с сентября 2025 по март 2026 года на динамику повлияли два фактора: вывод площадей Shell&Core в ICity Space Tower по ставкам ниже рынка, а также появление блоков по ставкам ниже среднерыночных в структуре готового предложения. В результате средняя ставка в классе А снизилась на 35%, до 63,4 тыс. руб. за 1 кв. м в год из-за выхода лотов в «бетоне». В классе В+ снижение составило 13%, до 67,6 тыс. руб. за 1 кв. м в год за счет изменения структуры предложения— появление блоков в башне «Федерация» по ставкам ниже среднерыночных.
«Важно понимать: такие колебания на коротких промежутках не означают разворота тренда роста ставок— по классу Prime средняя ставка выросла на 12%, до 87,7 тыс. руб. за 1 кв. м в год»,— пояснили в Nikoliers. «Рынок остается дефицитным, свободного предложения крайне мало— в этих условиях рынок способен создать резкую динамику, которую не следует интерпретировать как изменение рыночных трендов»,— пояснили эксперты.
В NF Group, в свою очередь, отмечают заметный рост цен на аренду офисов класса А в «Москва-Сити» в годовом выражении (март 2026-го к марту 2025-го). По их оценкам, запрашиваемые средневзвешенные арендные ставки на офисы класса А за год выросли на 32% и составили 79,7 тыс. руб. за 1 кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС). Причинами значительного роста запрашиваемых ставок консультанты назвали минимальный уровень вакантных помещений в «Москва-Сити», а также появление нового предложения по высоким запрашиваемым ставкам, в том числе в БЦ ICity Space.
Авторы Теги
