Эксперты подчеркивают, что пиковые цены зачастую фигурируют только в предложении, а не в реальных сделках. На спрос и цены влияют сроки экспонирования и ряд других характеристик объекта
В 2025 году на рынке элитного жилья Москвы реализовано более 3 тыс высокобюджетных лотов совокупной стоимостью 549 млрд руб. По оценке Intermark Городская Недвижимость, эта сумма— рекордная за всю историю столичного рынка недвижимости. Вместе с экспертами разбираемся в причинах такого рекорда и особенностях ценообразования в элитном сегменте.
Почему элитные новостройки растут в цене
Средняя стоимость 1 кв. м элитных новостроек в Москве к началу 2026 года составила 1,6 млн руб., отмечают в Intermark Городская Недвижимость— это тоже рекорд для рынка. За год показатель вырос на 12%, заметно обогнав динамику на вторичном рынке, подчеркивают в компании. Средняя стоимость 1 кв. м вторичного элитного жилья за год увеличилась лишь на 7%— до 940 тыс. руб. Средний бюджет элитной квартиры, реализованной в 2025 году на первичном рынке Москвы, составил 190 млн руб., на вторичном— 148 млн руб.
Директор департамента мониторинга рынка и оценки «Intermark Городская Недвижимость» Анатолий Довгань отмечает, что рост цен на элитные новостройки во многом объясняется изменениями в ценообразовании. В частности, поясняет эксперт, девелоперы теперь закладывают в стоимость квадратного метра комфортные условия платежа— например, рассрочки при покупке элитного жилья на первичном рынке сейчас могут составлять до пяти лет. Кроме того, добавляет Анатолий Довгань, меняются концепции, заметно увеличивается себестоимость строительства, увеличивается потребительская инфляция. Все это также толкает цены вверх. «За последние пять лет мы отмечаем двукратный прирост стоимости 1 кв. м на рынке элитных новостроек»,— подчеркивает Анатолий Довгань.
Ценовые рекорды отмечают и другие участники рынка. Так, по оценке аналитиков «Метриум», в январе 2026 года максимальная стоимость 1 кв. м на рынке первичного элитного жилья в столице впервые превысила 10 млн руб. Речь идет именно о ценах предложения, уточнили в компании. «В 2025 году произошел прирост максимальных цен, которые встречаются на рынке новостроек Москвы. По абсолютным значениям лидером стал высокобюджетный сегмент»,— отмечают аналитики «Метриум».
Реальные цены на вторичном рынке— ниже
Опрошенные редакцией эксперты подтверждают присутствие в структуре предложения элитных новостроек Москвы объектов стоимостью свыше 10 млн руб. за 1 кв. м, но отмечают, что такой уровень цен характеризует именно структуру предложения. На вторичном рынке, продолжает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова, также можно встретить предложения с аналогичной ценой, особенно в закрытых продажах. «Однако там стоимость, как правило, указывается в абсолюте за готовый объект, куда входит не только площадь, но и вся философия и наполнение пространства»,— поясняет эксперт.
Вместе с тем, отмечают участники рынка, основная часть сделок в высокобюджетном сегменте всеже происходит по ценам, близким к средним показателям по рынку. По оценке «Intermark Городская Недвижимость», средняя стоимость 1 кв. м в сделках, заключенных на элитном рынке жилья Москвы в 2025 году, составляет 1,27 млн руб. В новостройках показатель находится на уровне 1,6 млн руб., на вторичном рынке— 940 тыс. руб.
В целом, заключают опрошенные эксперты, оценивая стоимость элитной недвижимости Москвы, стоит учитывать, на каком этапе реализации объект находятся. Так, в проектах, которые выведены на рынок несколько лет тому назад, ценники с высокой вероятностью будут снижены относительно показателей максимального спроса. «Рынок элитной недвижимости значительно изменился за последние десять лет, и те проекты, которые входили в топ по стоимости тогда, сегодня, скорее всего, могут быть реализованы уже по меньшей стоимости,— говорит владелец международного агентства недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов.— Тренд хорошо иллюстрирует элитный комплекс апартаментов Four Seasons, который в конце 2010-х гг. регулярно входил в рейтинги самых дорогих столичных проектов».
О том, что 88 апартаментов в Four Seasons могут быть выведены на рынок, в начале февраля 2026 года сообщал «Коммерсантъ». Президент ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Евгений Скоморовский рассказал «РБК Недвижимости», что проект и сегодня располагает привлекательными качественными характеристиками. «Все апартаменты с отделкой, содержатся в отличном состоянии, видовые характеристики большинства— потрясающие»,— отмечает эксперт. Вместе с тем, продолжает Евгений Скоморовский, рассчитывать на продажу по ценам, которые наблюдались в предыдущие годы, сегодня не стоит. «На пике рынка данные лоты оценивались в 100 тыс. долларов США за кв.м, но курс тогда был, естественно, ниже. Если говорить именно о розничных прайсах в самые активные периоды, то такие объекты в этом узле могли демонстрировать заметно более высокие цены за кв.м, особенно по видовым и крупным лотам. Но ориентироваться на «пиковые» значения сейчас некорректно: ликвидность и структура спроса за последние годы изменились»,— комментирует президент AREA. По оценке Скоморовского, при розничной продаже апартаменты в проекте могут быть реализованы в том числе и по верхней планке рынка (до 1,9 млн руб. за 1 кв. м), но в этом случае потребуется экспозиция не менее 2-3 лет и точечные дисконты. При оптовой реализации потребуется уже более заметный дисконт, уточняет эксперт. «Делюкс в центре держится лучше общего рынка, но скорость сделок стала ниже, и покупатели действуют более аккуратно»,— добавляет эксперт.
О том, что апартаменты в проекте могут быть востребованы рынком при гибком подходе к ценообразованию, говорит и управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрий Халин. По оценке эксперта, актуальные цены находятся в пределах 1,6-2,2 млн руб. за 1 кв. м, интерес к проекту проявляют в том числе покупатели из регионов и из-за рубежа.
Директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова отмечает, что реальная стоимость апартаментов в проекте может быть снижена в том случае, если активы планируется реализовать в сжатые сроки. «Дать более точную оценку текущей рыночной стоимости лотов можно будет после нескольких месяцев экспонирования»,— пояснила Анна Раджабова, добавив, что уникальность локации имеет и оборотную сторону в виде высокой концентрации туристического потока. Кроме того, высота потолков в апартаментах ниже трех метров, что обусловлено требованиями властей о том, что гостиница в шаговой доступности от Красной площади не должна быть выше соседних исторических зданий.
Что касается прогнозов по рынку элитного жилья Москвы в целом, участники рынка ожидают сохранения стабильного спроса. «В целом, число стартов относительно 2025 года, вероятно, увеличится по мере снижения стоимости проектного финансирования. Однако пиковых значений по числу «премьер» ждать не следует, так как сохраняется непростая экономическая ситуация в стране. Тем не менее, спрос на элитное жилье останется на стабильном уровне. Клиенты сейчас активно вкладываются в ликвидные проекты, справедливо считая их надежными активами для сбережения средств»,— прогнозирует Анна Раджабова.
Директор департамента мониторинга рынка и оценки «Intermark Городская Недвижимость» Анатолий Довгань отмечает, что структура рынка новостроек становится все более разнообразной, и это расширяет выбор для покупателя. В зависимости от своих предпочтений, клиенты элитного рынка могут выбирать жилье как в уникальных локациях по самой верхней ценовой планке, так и в новых масштабных проектах, сопоставимых по стоимости со вторичным рынком. «Такое разнообразие выбора также положительно влияет на спрос»,— заключает эксперт.
