На юго-западе столицы в последние годы формируется еще один деловой полюс — Калужский кластер. Разбираемся, какое будущее ждет эту точку притяжения бизнеса Москвы
Новый полюс роста
После того как мэр Москвы Сергей Собянин занял свой пост в 2010 году, одним из его главных стремлений стала децентрализация города. Ключевым методом достижения этих целей стало строительство новых мест приложения труда. Причина этого решения довольно просто объяснима: столица хочет снизить транспортную нагрузку в историческом центре, перераспределив маятниковую миграцию в перспективные районы с развитой транспортной доступностью.
Сегодня эти действия властей привели к реальным результатам, а девелоперы стали активно строить места приложения труда, стремясь предугадать будущий спрос в развивающихся деловых локациях. По данным аналитиков консалтинговой компании NF Group, почти две трети бизнес-центров Москвы, чей ввод запланирован до 2030 года, расположены за пределами ТТК. «Около половины нового строительства— порядка 4,2 млн кв. м— будет сосредоточено в шести кластерах, которые в ближайшие несколько лет могут сформировать новые деловые районы столицы: Большой Сити, Ходынка, Савеловский и Калужский кластеры, а также Северный речной порт и Южный порт»,— рассказывает партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group Елена Акатова.
Динамика ввода офисов у метро «Калужская»
| Год | Предложение существующих и заявленных офисных объектов, кв. м |
|---|---|
| 2020 | 316 106 |
| 2021 | 316 106 |
| 2022 | 316 106 |
| 2023 | 327 981 |
| 2024 | 327 981 |
| 2025 | 327 981 |
| 2026 | 381 374 |
| 2027 | 381 374 |
| 2028 | 440 374 |
| 2029 | 440 374 |
| 2030 | 440 374 |
| Таблица: CMWP | |
Однако уже 15 лет назад юго-западный административный округ был богат на штаб-квартиры многих крупнейших госкорпораций. Помимо «Газпрома» свои головные офисы здесь размещали и другие топовые компании, «инвестируя» в улучшение локации. Район вокруг метро «Калужская» исторически был развит с офисной точки зрения в первую очередь по той причине, что здесь были сосредоточены компании нефтегазовой отрасли, отмечает генеральный директор инвесткомпании SimpleEstate Никита Корниенко. «Сейчас там достаточно много старых офисов из этой индустрии»,— говорит он.
Несколько лет назад власти дали импульс еще более масштабному развитию этого направления, сделав центром строительной активности Обручевский район вокруг станции метро «Калужская». В результате джентрификации промзоны «Воронцово» появились современные жилые комплексы бизнес-класса, жители которых уже сейчас формируют более высокий платежеспособный спрос на все— от качественных товаров и услуг до качественных рабочих мест.
Импульс к росту
Застройщики еще несколько лет назад стали планировать реализацию здесь новых качественных офисных проектов. Среди этих девелоперов компания Hutton, которая одной из первых начала развивать район. Партнер Hutton Александр Антонов вспоминает, что подбор площадки под будущий бизнес-центр Geolog2 в компании начали после того, как заметили, что в Обручевском районе формируется дефицит новых офисных пространств. При этом сейчас, когда бизнес-центр уже почти готов, девелопер стал бенефициаром выросшего спроса в районе. Находясь между Профсоюзной улицей и Ленинским проспектом, он обладает отличной транспортной доступностью. Ее уровень еще больше увеличился после того, как здесь открылась станция метро «Воронцовская» БКЛ. Как обращает внимание директор по продажам департамента офисной недвижимости Nikoliers Кирилл Кутявин, важнейшим параметром при выборе офисного объекта всегда выступает локация. «Для покупателей недвижимости важна инфраструктура района, удобные подъездные пути и доступность общественного транспорта,— отмечает он.— Важно учитывать и перспективы развития района по мере расширения сформировавшихся деловых кварталов в ближайшем окружении».
Сочетание всех этих факторов привело к тому, что до 2028 года в районе, по данным Nikoliers, будут возведены дополнительные 113 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Большинство из них предлагается на продажу, причем в 2025 году цена квадратного метра здесь продолжила расти. С декабря 2024 года до декабря 2025-го в зависимости от конкретного объекта она увеличилась от 6 до 39%, подсчитали в Hutton. «В пандемию все испугались, что офисы больше не нужны, и строить стали меньше,— объясняет ситуацию Никита Корниенко.— Но уже довольно скоро стало ясно, что это решение было ошибочным. Сейчас мы пришли к тому, что офисы все равно нужны. Спрос высокий, но на рынке дефицит, особенно новых современных качественных помещений».
По своим правилам
Одной из компаний, которые взялись за создание нового облика района, стал девелопер Hutton. Совместно с инвесткомпанией Made он сейчас достраивает второй бизнес-центр на улице Обручева. Поэтому на ее примере былобы наиболее показательно проследить, по каким принципам сегодня создается новый деловой кластер Москвы. Как и в случае с БЦ Geolog, где 76% площадей уже сданы в аренду, бизнес-центр Geolog2 строится не просто как офис, а как полноценная экосистема, где есть все, что может потребоваться будущим резидентам и их гостям.
Александр Антонов, партнер девелоперской компании Hutton:
«Hutton приступил к строительству бизнес-центра Geolog2 в октябре 2023 года. В первом квартале 2026 года общая строительная готовность объекта превысила 96%, а степень реализации зафиксирована на отметке более 77%. Ввод в эксплуатацию бизнес-центра запланирован до конца второго квартала 2026 года. Уверен, что Geolog2 станет новым бизнес-хабом в активно развивающемся Обручевском районе».
Таким образом, бизнес-центр станет одним из первых, которые будут построены в Калужском деловом кластере— большинство конкурентов сейчас находятся на начальной стадии.
Помимо 17,7 тыс. кв. м полезной офисной площади с мультиформатной нарезкой (от классических помещений площадью 52 кв. м до целых этажей более чем на 1,2 тыс. кв. м) в здании предусмотрена развитая инфраструктура. Первые этажи отданы под общественные пространства: кафе, ресторан, ретейл-зоны и фитнес-центр— всего 1,2 тыс. кв. м. Просторное лобби с бизнес-гостиной станет площадкой для деловых встреч и неформального общения. Все это сделано, чтобы создать полноценную экосистему для бизнеса. К томуже сегодня, чтобы бизнес-центр мог относиться к классу А, в нем должна быть возможность реализовать в одном месте все сценарии. А для тех, кто будет добираться до работы на машине, есть подземный паркинг на 162 машино-места.
Архитектуре и визуальной эстетике проекта в компании уделили ничуть не меньше внимания, чем инфраструктуре и сервисной составляющей. Она, как и название бизнес-центра, отсылает к трудам академика Владимира Обручева, в честь которого назван район. Поэтому в своей архитектурной концепции бюро Blank, занимавшееся проектом, решило обыграть тектонику земной коры, которую изучал ученый. Получившийся образ представляет собой смещенные относительно друг друга части 18-этажного здания. Такой подход позволил также предусмотреть размещение эксплуатируемых террас в избранном пуле офисов. Их наличие сегодня является дополнительным аргументом со стороны клиентов.
Качество вместо ярких «фишек»
В Hutton решили не добавлять каких-то «фишек», за которые может зацепиться глаз, а поработать над качеством продукта. При этом важно, что эти инновации не должны затем мешать при эксплуатации. Так в Geolog2 был предусмотрен отдельный сервисный маршрут, позволяющий разделить потоки резидентов от сервисных служб.
Можно сказать, что такой подход вместе с нехваткой в Москве качественных офисов класса А в высокой стадии готовности нашел отклик среди покупателей, которые уже приобрели 77% площадей в Geolog2. Среди них— крупные российские и международные компании, занятые в агропромышленном комплексе, рыбном трейдинге и других областях экономики.
Денис Филиппов, младший партнер и коммерческий директор компании Hutton:
«Геологи» реализуются в условиях высокой конкуренции. В офисном сегменте по всему городу мы видим регулярные старты продаж в продуманных концептуальных проектах. Рядом с Geolog2 расположены несколько качественных работающих и строящихся бизнес-центров от профессиональных девелоперов. Думаю, такая высокая конкуренция мотивирует работать команду с особой тщательностью и в рамках рыночного соревнования выдавать стабильный высокий результат. К середине года мы прогнозируем заполнение оставшихся вакантных площадей в Geolog и ввод в эксплуатацию Geolog2 c полным погашением обязательств по проектному финансированию на момент ввода».
Удобство для сотрудников стало определяющим фактором при выборе офиса будущими резидентами комплекса. «Поэтому рассматривали юг и юго‑восток Москвы,— рассказывает генеральный директор компании «СИ Групп», которая разместит свою штаб-квартиру в Geolog2, Андрей Гуров.— Кроме того, требовалась отличная транспортная доступность и современное здание, которое можно адаптировать под наши нужды: с надежными инженерными системами и всей необходимой инфраструктурой для работы компании».
Найти сегодня качественный офис в Москве для своих сотрудников, гдебы они могли работать с комфортом,— задача действительно не из легких, соглашаются эксперты. По их словам, дело в том, что почти все новые здания практически сразу покупаются или арендуются. Руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова отмечает, что всего в 2025 году девелоперы построили в столице 748 тыс. кв. м, на 27% превысив аналогичный показатель 2024 года. «При этом 47% офисных площадей в новых объектах— это корпоративные штаб-квартиры, а в общей сложности 80% площадей в том или ином виде уже нашли своего конечного пользователя»,— говорит она. Средняя вакантность офисных площадей в городе продолжает держаться на низком уровне 5,3%. Однако появление новых деловых бизнес-кластеров в перспективе ближайших пяти—семи лет будет способствовать тренду столичной децентрализации, сохраняя высокий интерес со стороны крупных компаний.
Реклама. ООО «Хаттон Девелопмент», ИНН: 7714414105
Erid:2SDnjbsqcAt
