При знакомстве с потенциальным арендатором жилья наймодатель должен поинтересоваться предыдущим опытом аренды, уточнить, кто будет проживать в квартире и как часто арендатор будет принимать гостей и родственников
Когда дело доходит до аренды недвижимости, особенно на длительный срок, важно понимать: не только арендатор выбирает квартиру, но и собственник— арендатора. Квартира— это актив, который должен не только приносить доход, но и сохранять свою стоимость. Поэтому грамотный подход к отбору арендаторов— не перестраховка, а обязательная часть управления недвижимостью. Рассказываем, какие вопросы наймодатель обязательно должен задать арендатору.
Почему арендатор съехал из предыдущего жилья
На первый взгляд невинный вопрос на самом деле позволяет быстро оценить тип арендатора. Люди, у которых были конфликтные отношения с предыдущим собственником, могут проявить схожее поведение и в будущем. Собственника должны насторожить ответы в духе: «Хозяин оказался жадным», «Мне не понравился район», «Соседи жаловались». Гораздо лучше, если человек честно говорит: «Съехал, потому что повысили арендную плату», «Сменил место работы» или «Стала неудобна транспортная доступность», говорит руководитель департамента загородной и городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. По словам эксперта, важно не только содержание ответа, но и эмоциональная реакция: спокойная и рациональная подача информации— хороший признак.
При этом следует учитывать, что человек к нему готов— любой негатив в отношениях с предыдущим собственником его съемной квартиры он может не озвучивать, добавляет заместитель директора управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.
Каков предыдущий опыт аренды жилья
Арендаторы с опытом обычно понимают правила добрососедства, порядок оплаты, требования к содержанию квартиры. У них чаще есть готовность внести обеспечительный платеж, они знакомы с типовой формой договора и не пугаются официального оформления, говорит Елена Мищенко. Если такой опыт есть, можно также поинтересоваться, имеютсяли у них рекомендации от предыдущих арендодателей. Конечно, проверка таких рекомендаций— отдельная работа, но она может существенно снизить риски, добавляет эксперт.
Кто будет проживать в квартире
Этот вопрос критически важен, особенно если сдается небольшое жилье или квартира с дизайнерским ремонтом. Зачастую в договор вписывается только один человек, а на деле живут пятеро. Это повышает нагрузку на инженерные системы, мебель, сантехнику, увеличивает риск бытовых конфликтов, предупреждает Елена Мищенко. По словам эксперта, собственник имеет право заранее получить полную информацию о составе семьи или группе проживающих и включить этот список в договор. Также важно обсудить, будетли кто-то проживать без регистрации— например, временно.
Если собственника не устраивает количество или состав проживающих, то ему лучше сразу отказаться от сделки. А в самом договоре найма обязательно должны быть указаны паспортные данные и контакты всех, кто снимает жилплощадь— и ответственного арендатора, и проживающих вместе с ним, поясняет Оксана Полякова.
На какой срок арендатор планирует снять квартиру
Елена Мищенко поясняет, что от этого ответа зависит структура договора и экономическая целесообразность аренды. Если собственник ориентирован на долгосрочную сдачу, а наниматель планирует прожить три-четыре месяца, то возможен убыток: поиски следующего арендатора, простой между съездами, косметический ремонт— все это требует затрат.
«В таком случае имеет смысл включить в договор пункт о неустойке при досрочном расторжении. И наоборот: если арендатор готов снимать надолго, стоит прописать возможность продления договора без повышения арендной ставки— это даст стабильность обеим сторонам»,— добавляет Елена Мищенко.
Где работает арендатор и каков график его занятости
Цель этого вопроса— не нарушить личные границы, а получить общее представление о платежеспособности арендатора. Если человек работает официально, на постоянной основе и имеет стабильный доход, риск просрочек по арендной плате снижается. В идеале арендатор может предоставить справку о доходах или хотябы назвать работодателя, говорит Елена Мищенко.
Важно и то, какой у арендатора график. Если он работает удаленно, то наверняка будет проводить дома весь день, что требует большей устойчивости коммуникаций, интернета, а иногда и усиленного звукоизоляционного режима. Если для наймодателя по каким-то причинам неприемлемо, чтобы арендатор находился в квартире круглосуточно, то лучше обсудить этот вопрос или отказаться от сделки, считает Оксана Полякова.
Естьли у арендатора домашние животные
Этот вопрос важен не потому, что животные всегда создают проблемы— совсем наоборот, многие арендаторы с питомцами ответственно относятся к жилью. Но факт наличия животных необходимо проговорить и зафиксировать в договоре, говорит Елена Мищенко. Эксперт считает, что при этом стоит договориться о регулярной уборке и проветривании квартиры. Особое внимание следует уделить животным крупных пород или экзотическим питомцам— здесь потребуется индивидуальный подход.
Если наймодатель против домашних питомцев, пропишите пункт о запрете в договоре найма. Ответственность за порчу имущества (животными или людьми) в любом случае указывается в соглашении. Не стоит забывать, что при оформлении сделки с арендатора взимается страховой депозит как обеспечительный платеж на случай порчи имущества, добавляет Оксана Полякова.
Планируетли арендатор принимать родственников и гостей
Аренда жилья— это всегда про баланс интересов. Если арендатор собирается устраивать частые встречи с родственниками или друзьями или планирует сдавать комнату субарендаторам, это необходимо согласовать. Нередко в договор включается пункт о запрете на субаренду и об ограничении по количеству ночующих гостей. Это позволяет минимизировать жалобы от соседей и предотвратить проблемы с управляющей компанией, говорит Елена Мищенко.
Если для наймодателя неприемлемо временное проживание в квартире людей, не указанных в договоре найма, надо прямо сказать об этом квартирантам и прописать отдельным пунктом в соглашении запрет. Либо можно обсудить и внести в договор пункт о частоте и длительности разрешенных визитов, советует Оксана Полякова.
Готовли арендатор заключить официальный договор
Этот вопрос позволяет сразу отсеять желающих «договориться по-человечески», без документов. В большинстве случаев именно такие арендаторы создают сложности в процессе проживания: не оплачивают коммунальные услуги, съезжают без предупреждения, отказываются компенсировать ущерб. Официальный договор аренды защищает обе стороны, а также позволяет собственнику в случае необходимости защитить свои интересы в суде. Важно уточнить, готовли арендатор предоставить паспортные данные, подписать акт приема-передачи и оформить оплату официально, советует Елена Мищенко.
В договоре найма обязательно нужно прописать сроки сдачи и ответственность сторон за несоблюдение пунктов соглашения. Устные вопросы и договоренности не имеют юридической силы, резюмирует Оксана Полякова.
Авторы Теги
