Эксперты рынка рассказали, как район у станции метро «Белорусская» стал одной из самых респектабельных деловых локаций Москвы, и оценили его востребованность в 2025 году
Белорусский бизнес-кластер— один из самых востребованных и перспективных субрынков столицы, сообщили «РБК Недвижимости» в IBC Real Estate. Исторически удобная для бизнеса локация много лет привлекает крупные компании, которые размещают здесь свои офисы. И хотя в Москве сформировалось несколько масштабных деловых кластеров, Белорусский кластер остается востребованным в любых рыночных циклах: спрос здесь высок, а предложение формируют строящиеся современные офисные центры.
Аналитики рассказали, чем окружение станции метро «Белорусская» привлекает покупателей и арендаторов, какие крупные игроки выбирают локацию для размещения своих штаб-квартир и какой будет новая веха развития одного из главных деловых районов столицы.
Транспорт как преимущество
Опрошенные «РБК Недвижимостью» эксперты сходятся во мнении, что становление Белорусского делового района обусловлено сочетанием нескольких факторов, ключевое из которых— транспортная доступность. В частности, в CORE.XP напомнили, что в районе пересекаются две линии метрополитена, включая Кольцевую линию, что обеспечивает связь со всеми основными направлениями города. Значимо и то, что от «Белорусской» удобно добираться до аэропортов.
«Важный импульс развитию района придали международные компании. Для них близость к аэропорту Шереметьево по Ленинградскому шоссе была стратегическим преимуществом в выборе локации для размещения своих офисов,— рассказала старший директор и руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова.— Это закономерно привело к формированию Ленинградского коридора— одного из престижных офисных кластеров, ставшего естественным продолжением и развитием субрынка вокруг Белорусского делового района. Таким образом, район изначально предложил бизнесу редкое сочетание центральности, транспортного хаба и логистического преимущества для международного сообщения».
В RRG заметили, что локация современной «Белорусской» была важна как транспортный хаб задолго до появления в нем крупных бизнес-центров. «Белорусская локация свой статус делового района приобрела во многом благодаря тому, что это основная магистраль между Москвой и Санкт‑Петербургом. Тверская улица, Ленинградский проспект, дорога в Шереметьево и в сторону Петербурга формировали так называемый деловой коридор с давних времен»,— вспомнил управляющий партнер RRG Денис Колокольников.
В IBC Real Estate обратили внимание на то, что расположение «Белорусской» создает своеобразную цикличность: территория привлекает бизнес, а бизнес— развивает территорию.
«Стабильная деловая активность способствует формированию развитой инфраструктуры, как транспортной, так и социальной. Так, открытие станции МЦД и новой трамвайной линии повысило для работающего населения транспортную доступность бизнес-кластера у станции метро «Белорусская» и сделало локацию еще более востребованной среди крупных компаний»,— объяснила Екатерина Белова, руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate.
Достойное соседство
Размещая свой офис или штаб-квартиру у «Белорусской», бизнес может рассчитывать на завидное соседство. Дело в том, что расположение в центре города и высокая транспортная доступность исторически привлекают в этот район крупных игроков рынка.
«В 2004–2011 годах в непосредственной близости от станции метро «Белорусская» построили комплекс «Белая площадь», который задал стандарт офисного кластера и тем самым обозначил высокую планку качества арендаторов. Вокруг него и начал формироваться деловой район,— напомнил Денис Колокольников.— Можно уверенно говорить, что район станций «Тверская», «Белорусская» и прилегающие территории изначально престижны и по‑своему уникальны».
Респектабельность Белорусского делового кластера становится магнитом для крупного бизнеса, что подтверждают данные о сделках по аренде и покупке.
«Белорусский бизнес-кластер стал особенно востребован среди компаний финансового сектора: в 2023 году Т-банк арендовал под собственное размещение офисный центр Afi Square на 78 тыс. кв. м офисов, а в 2024 году Центральный банк приобрел строящийся бизнес-центр Slava. Устойчивая деловая активность привлекает и компании других направлений. Среди крупных сделок по приобретению зданий целиком, характерных для данной локации, в 2025 году можно выделить покупку компанией из структуры ЛУКОЙЛа офисного центра AFI2B на 28 тыс. офисов»,— указала Екатерина Белова.
Согласно подсчетам CORE.XP, приобретение AFI2B сформировало 35% от всего объема сделок в районе, который в этом году достиг 144 тыс. кв. м. Такую высокую инвестиционную активность аналитики назвали «объективным индикатором устойчивого спроса».
Главное о субрынке: вакансия и цены в 2025 году
«Белорусский деловой район демонстрирует значительное и устойчивое снижение доли свободных помещений в офисных зданиях в последние годы, что является ярким индикатором его востребованности. Если во втором квартале 2020 года доля свободных помещений составляла 9,6%, то к июлю 2025 года она снизилась до 5,2%»,— подсчитала Ирина Хорошилова.
Особенно низкой оказалась вакансия в проектах класса А. По информации NF Group, Белорусский деловой район занимает четвертое место среди ключевых бизнес-локаций Москвы по общему стоку, то есть суммарному предложению офисов во введенных в эксплуатацию проектах высшего класса. Уровень вакантности в таких бизнес-центрах находится на отметке 3%, что соответствует показателям Ленинградского делового коридора (2,9%) и Центрального делового района (3,1%).
Основные показатели рынка офисной недвижимости в ключевых деловых районах Москвы
| Деловой район | Общий сток 2025 г., млн кв. м | Вакантность в классе А, % | Ставка в классе А, тыс. руб. за 1 кв. м в год | Динамика ставки (в год) |
|---|---|---|---|---|
| «Москва-Сити» | 1,5 | 1,2% | 81,3 | 65,5% |
| ЦДР | 1,6 | 3,1% | 51,2 | 43,3% |
| Ленинградский | 0,7 | 2,9% | 52,1 | 28,7% |
| Белорусский | 0,4 | 3,0% | 42,1 | 6,6% |
| Павелецкий | 0,4 | 2,1% | 55,2 | 49,9 |
Таблица: NF Group
В IBC Real Estate подсчитали, что по итогам второго квартала 2025 года доля свободных офисных помещений в Белорусском деловом кластере составила 7,7%, что на 1,3 п.п. ниже аналогичного показателя по итогам второго квартала прошлого года.
«В 2025–2028 годах в локации к вводу заявлено 408 тыс. кв. м новых офисных площадей, однако 152 тыс. кв. м офисов находятся в будущих штаб-квартирах, которые строятся под конкретного собственника и не выйдут на открытый рынок. Поэтому, несмотря на существенный прирост объема предложения за счет строительства новых объектов, существует риск сохранения в локации нехватки качественных предложений»,— заявила Екатерина Белова.
По данным CORE.XP, средняя цена продажи на первичном рынке Белорусского делового района в июле 2025 года составила ₽479 тыс. за 1 кв. м. В классе А офисы предлагаются по ₽475 тыс. за 1 кв. м, в классе В+— по ₽677 тыс. за 1 кв. м. Высокую стоимость класса В+ аналитики объяснили ограниченным и дорогим предложением двух офисных объектов в составе жилого комплекса премиум-класса «Тишинский бульвар» на Грузинской улице и в Электрическом переулке.
В CORE.XP напомнили, что в 2021 году средняя цена на первичном рынке составляла всего ₽213 тыс. за 1 кв. м, что более чем в два раза ниже нынешнего уровня. «Основных причин увеличения цен две: повышение себестоимости строительства и ограниченное качественное предложение на рынке. Однако в будущем темпы роста, вероятно, будут сдерживаться общей экономической конъюнктурой и потенциальным увеличением предложения. Ожидается, что цены будут расти в соответствии с инфляцией и общей экономической ситуацией на офисном рынке Москвы»,— спрогнозировала Ирина Хорошилова.
Неустаревающая «Белорусская»
«Белорусский деловой район относится к категории наиболее респектабельных офисных локаций Москвы. Современное восприятие подтверждается активным девелопментом высококлассных объектов в последние годы, которые наиболее востребованы в условиях дефицита качественного предложения»,— указали в CORE.XP.
Среди новых проектов в IBC Real Estate выделили бизнес-центр класса А под названием Bell от застройщика MR. Объект заявлен к вводу в эксплуатацию в 2028 году. Проект возводят в непосредственной близости от станций метро и МЦД «Белорусская», а также от Ленинградского проспекта и «Белой площади».
«Bell— один из крупнейших новых проектов в Белорусском деловом кластере. Здание входит в пятерку лидеров по будущей площади офисов среди существующих и перспективных объектов и существенно дополнит текущий объем предложения. В локации, где сейчас сохраняется дефицит качественных опций в существующих объектах, проект станет достойной альтернативой для размещения арендаторов и покупателей»,— отметила Екатерина Белова.
Высота офисного небоскреба с футуристичной архитектурой превысит 220м. На 48 наземных этажах Bell расположится 60 тыс. кв. м офисных помещений, на подземных этажах предусмотрена парковка на 239 машино-мест. Офисы в Bell позиционируются как пространства для требовательных резидентов, которым необходимы удобные и многофункциональные рабочие места. На сегодняшний день в продаже находится 18 лотов площадью от 148 до 1720 кв. м, за счет чего оптимальные варианты в проекте найдут как перспективные стартапы, так и компании с большим количеством сотрудников.
«Для Москвы это первое офисное здание сложной геометрической формы— оно в форме кубка, где нижний этаж в два раза меньше, чем этажи в середине,— рассказывал о Bell в апрельском интервью «РБК Недвижимости» директор по коммерческой недвижимости MR Кермен Мастиев.— В проекте многие вещи применяются впервые в Москве: например, ширина огромного стеклопакета превышает 2м, причем имеется функция естественного проветривания. Двухуровневое благоустройство внешней территории вдохновлено принципами биофильного дизайна— это редкость для центра города».
Контакт с природной средой и впрямь стал важным мотивом в концепции бизнес-центра Bell. На первом уровне благоустройства вдоль прогулочной зоны высадят деревья и вечнозеленые кустарники, установят арт-объект и плоский фонтан. Вторым уровнем станет эксплуатируемая кровля с озеленением, местами для отдыха, отдельной рабочей зоной и компактным амфитеатром для общения. Особенностью проекта станут и развитые инженерные системы: система биометрической аутентификации Face ID, скоростные лифты Double Deck, цифровой ресепшен.
По расчетам RRG, активное развитие инфраструктуры и стабильно высокий спрос способны обеспечить успех новому офисному проекту в районе «Белорусской». «Можно утверждать, что появление коммерческого объекта в этой локации будет востребованным и ликвидным»,— уверен Денис Колокольников.
Важно, что Белорусский деловой район не теряет позиций, даже когда вокруг появляются новые точки притяжения деловой жизни. В IBC Real Estate связывают это с повышенным спросом на площади на деловых субрынках «Москва-Сити», Ленинградского коридора и Центрального делового района. «Это заставляет пользователей офисов искать в ближайшем окружении новые места для размещения. В результате такие развитые деловые кластеры, как Белорусский, становятся привлекательной альтернативой для покупателей и арендаторов»,— считает Екатерина Белова.
По мнению Ирины Хорошиловой, Белорусский деловой район сохраняет статус одной из наиболее востребованных офисных локаций в том числе благодаря своему статусу и перспективности в будущем. «Район обладает устоявшейся репутацией и узнаваемостью, что само по себе является ценным активом. Важно отметить, что, в отличие от многих центральных локаций, здесь сохраняется потенциал для развития: наличие доступных площадок под новые проекты или редевелопмент существующих объектов»,— подытожила эксперт.
