Рынок офисной недвижимости Москвы переживает период переформатирования: дефицит качественных площадей смещает фокус девелоперов в новые кластеры, а бизнес вынужден пересматривать стратегии размещения
О ключевых тенденциях в офисном сегменте коммерческой недвижимости российской столицы в первом полугодии 2025 года рассказываем вместе с брокерами, консультантами и девелоперами.
Дефицит предложения, перенос сроков ввода
По итогам первого полугодия опрошенные «РБК Недвижимостью» аналитики из компаний NF Group, IBC Real Estate и CMWP, а также девелопера Stone фиксируют снижение ожидаемого ввода офисов класса А и Prime.
Например, по данным NF Group, за первое полугодие в Москве не построили ни одного офиса класса А, а все немногочисленные введенные проекты (БЦ на проспекте Андропова, а также реконструкция БЦ на Шарикоподшипниковской улице) совокупной площадью 22 тыс. кв. м относятся к классу B+. Однако уже в начале июля была введена башня Space в iCity— это порядка 90 тыс. кв. м офисов. Между тем объем ввода офисов класса А и Prime в Москве по итогам года прогнозируется на уровне 600 тыс. кв. м, рассказывает партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина.
«Однако 42% данного объема составят штаб-квартиры, которые строятся под конкретного собственника и не выйдут на открытый рынок»,— говорит руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate Екатерина Белова. С ней соглашается директор коммерческого управления Stone Кристина Недря, добавив, что в проектах девелопера со сроком сдачи до 2026 года доля распроданности достигает 90%. «В условиях дефицита на рынке аренды и отсутствия предложения в проектах на завершающем этапе строительства спрос смещается в проекты с более поздним сроком сдачи. Так, в объектах с готовностью в 2027–2029 годах реализовано уже более 50%»,— резюмировала эксперт.
Общее замедление деловой активности и сохраняющаяся экономическая неопределенность спровоцировали переносы сроков ввода новых БЦ. По словам старшего директора, руководителя департамента исследований и аналитики CMWP Полины Афанасьевой, из объема заявленных БЦ в 2025 году будет введено около 50%.
Мария Зимина, NF Group:
— Наш прогноз ввода офисных площадей на 2025 год скорректирован: вместо ранее ожидаемых 1,2 млн кв. м реальный объем ввода может не превысить 500 тыс. кв. м, поскольку значительная часть заявленных проектов, вероятно, будет перенесена. По нашим данным, средний срок задержки ввода составляет до одного года.
Основная причина возможных задержек— наличие незавершенных работ. В случаях, когда объекты не распроданы, а срок закрытия эскроу-счетов приближается, задержка ввода может быть связана с необходимостью продления сроков реализации.
«Что важно: в этом году объем офисной недвижимости на продажу (также офисы строят под аренду или по заказу конкретных компаний, то есть build-to-suit.— РБК) в Москве достиг рекордного уровня за всю историю наблюдений за рынком. Совокупная площадь первичных офисов, представленных на продажу, превысила 700 тыс. кв. м. С начала года объем предложения увеличился на 60% в годовом выражении и почти утроился по сравнению с 2021 годом»,— говорится в отчете за полугодие NF Group.
Спрос и вакансия
Спрос на офисную недвижимость в первом полугодии, по данным CMWP, находится на уровне 709 тыс. кв. м. По оценкам других компаний, текущие темпы поглощения офисных площадей составляют более 900 тыс. кв. м в год, а существующее предложение (около 400 тыс. кв. м строящихся площадей до 2029 года) не сможет удовлетворить накопившийся спрос. По данным IBC Real Estate, доля свободных площадей (вакансии) класса А за первый квартал 2025 года— 6,1%; за первое полугодие 2025 года— 5,7%.
Екатерина Белова, IBC Real Estate:
— Доля вакантных офисных помещений продолжает снижаться более умеренными темпами, чем в последние несколько лет, однако дефицит качественных помещений сохраняется. Так, показатель вакантности по рынку составляет сегодня 4,5%, что на 2 п.п. ниже значения по итогам первого полугодия 2024 года. Одними из наиболее востребованных бизнес-центров остаются объекты класса А. Однако из-за высокого спроса со стороны арендаторов и покупателей и критически низкого уровня вакантности новые предложения будут быстро вымываться с рынка. Таким образом, несмотря на увеличение предложения объектов класса А в будущем, объем нового строительства не может в полной мере удовлетворить существующий уровень деловой активности.
Еще один важный показатель, на который обращают внимание аналитики Stone: в бизнес-центрах, которые должны быть сданы в 2025–2026 годах, свободными остаются только 26% площадей.
Остро чувствуется дефицит предложения больших офисов— по 7–10 тыс. кв. м. Сейчас, по данным аналитиков IBC Real Estate, на рынке аренды в классах А и Prime доступен всего один подобный офисный блок, что является драматически низким предложением для рынка, учитывая, что не менее 200–250 компаний заинтересованы в офисных площадях свыше 10 тыс. кв. м. Отсутствие такого предложения даже в фактически готовых объектах (на завершающем этапе строительства) вынуждает компании рассматривать бизнес-центры со сроком ввода в 2027–2029 годах.
Мария Зимина, NF Group:
— С 2022 года, когда зарубежные компании начали покидать московский офисный рынок, их бизнесы переходили к российским владельцам, что способствовало сохранению высокого уровня заполняемости крупных офисных блоков. Дополнительный импульс спросу придает стремление крупных российских компаний формировать комфортную, человекоцентричную рабочую среду, что требует увеличенных площадей для организации зон отдыха и развитой инфраструктуры.
При этом высокий интерес к крупным площадям демонстрируют компании государственного и производственного секторов. Однако в условиях рекордно низкой вакантности на уровне 5,6% подходящие предложения практически отсутствуют, что значительно осложняет поиск офисов нужного масштаба.
Ставки аренды
По данным NF Group, запрашиваемые ставки аренды продолжают расти во всех сегментах офисной недвижимости. Так, за год ставка аренды офисов класса А в пяти сложившихся деловых районах— Белорусском, Ленинградском, ММДЦ «Москва-Сити», Павелецком и Центральном— выросла на 39% и составила 56,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год (без учета OPEX и НДС).
«Снижение объемов ввода и ограниченное предложение качественных офисных площадей на фоне сохраняющейся деловой активности продолжают оказывать давление на рынок. В первую очередь это влияет на премиальный сегмент, где спрос остается стабильно высоким, а уровень вакантности— минимальным»,— объясняет Мария Зимина.
Особенно востребованы помещения площадью 200–800 кв. м, где средняя ставка для блоков до 500 кв. м внутри МКАД в июне 2025 года составила 61 тыс. руб. за 1 кв. м с НДС.
Основные показатели рынка офисной недвижимости в ключевых деловых районах Москвы
| Деловой район | Общий сток, 2025 год, кв. м | Вакантность класса А, % | Ставка класса А, руб. за 1 кв. м в год | Динамика ставки (за год) |
|---|---|---|---|---|
| ММЦД «Москва-Сити» | 1 533 272 | 1,2% | 81 397 | 65,5% |
| Центральный | 1 602 515 | 3,1% | 51 294 | 43,3% |
| Ленинградский | 705 310 | 2,9% | 52 155 | 28,7% |
| Белорусский | 495 762 | 3,0% | 42 175 | 6,6% |
| Павелецкий | 483 865 | 2,1% | 55 213 | 49,9% |
Истоxник: NF Group
Екатерина Белова, IBC Real Estate:
— До конца года сохраняется потенциал дальнейшего роста ставок аренды умеренными темпами. Точечный рост возможен в объектах классов А и Prime. В тоже время увеличивается разрыв между сложившимися деловыми субрынками и другими локациями Москвы. Запрашиваемые ставки продолжают расти быстрее в наиболее востребованных деловых локациях— Москва-Сити, Ленинградском коридоре и Центральном деловом районе.
География нового офисного строительства
По итогам полугодия эксперты резюмируют, что изменилась география нового офисного строительства: 85% проектов теперь концентрируется в радиусе 3–5 км от Третьего транспортного кольца. По данным Stone, внутри Садового кольца строится лишь 1% всего офисного фонда столицы (29 тыс. кв. м).
По данным аналитиков консалтинговой компании IBC Real Estate, до конца 2027 года в Москве планируется ввести в эксплуатацию 60 бизнес-центров классов А и В совокупной офисной площадью 2,0 млн кв. м. Большинство заявленных проектов (70%) расположено за пределами ТТК. Около половины нового строительства будет сосредоточено в шести кластерах, которые в ближайшие несколько лет могут сформировать новые деловые районы столицы: Большой Сити, Ходынка, Савеловский и Калужский кластеры, а также Северный речной порт и Южный порт.
«Наличие значительных по площади территорий бывших промышленных зон, доступных для реорганизации, стимулирует в данных локациях девелоперскую активность, а хорошая транспортная доступность и высокие темпы развития городской инфраструктуры делают их привлекательными для покупки и аренды»,— рассказывает Екатерина Белова.
Отдельно эксперты отмечают Калужский район как уникальный кейс, где исторически преобладали офисы класса В+, а сегодня происходит возрождение и активное развитие класса А (здесь возводится сразу несколько новых БЦ).
Work-life balance как новый стандарт
Еще один тренд, обозначившийся в этом году и во многом связанный с изменением географии офисного строительства,— рост количества многофункциональных комплексов (МФК) с офисами, расположенных в составе или рядом с жилыми комплексами, то есть за пределами деловых районов. В первую очередь речь идет о районах с высокой транспортной доступностью и прямой связью со сложившимися деловыми кластерами. Причина строительства таких МФК— участие в городских программах стимулирования создания мест приложения труда (МПТ). Во многом такие МФК с элементами mixed-use от профессиональных офисных игроков стали ответом на запрос компаний на интеграцию работы, отдыха и быта (концепция work-life balance, то есть «баланс между работой и личной жизнью»).
По данным Stone, концепция «жить, работать и отдыхать в одном районе» смещает деловую активность из центра— в зоне за ТТК сейчас строится 69% новых площадей. Среди преимуществ таких офисов:
- сокращение времени на логистику для сотрудников;
- готовая инфраструктура (кафе, фитнес, сервисы);
- устойчивость к кризисам за счет диверсификации аудитории.
Полина Афанасьева, CMWP:
— При анализе объектов с анонсированной датой ввода в 2025–2026 годах, реализуемых «жилыми» девелоперами (имеются в виду девелоперы, вышедшие на рынок коммерческой недвижимости с отдельными офисными проектами под влиянием программы МПТ и/или механизма КРТ), выявлено, что объем нового строительства с их участием составляет 22,5% от общего объема с заявленным вводом в 2025–2026 годах.
Особенностью их проектов является реализация на продажу, зачастую небольшими блоками (так, например, за первый квартал 2025 года на рынок вышло 34 тыс. кв. м площадей в аренду в объектах, введенных в эксплуатацию в 2024 году, которые включают в себя ранее выкупленные помещения). Именно распроданные блоки сейчас формируют серую вакансию, которая может выйти на рынок в среднесрочной перспективе.
Выводы
Рынок офисной недвижимости Москвы находится под давлением дефицита качественных площадей, особенно крупных блоков и в премиальных локациях. Это стимулирует рост ставок аренды и смещает новое строительство в новые кластеры за пределами исторического центра и ТТК, формируя новую географию деловой активности. Тренд на создание комплексной среды (work-life balance) усиливается, открывая возможности как для девелоперов, так и для арендаторов, готовых рассматривать новые локации.
Авторы Игнат Бушухин
