Редакция «РБК-Недвижимости» продолжает серию обзоров московских жилых районов. В этих публикациях объясняются преимущества и недостатки того или иного района для покупки квартиры
Зеленоградский административный округ (ЗелАО), известный еще как советская Кремниевая долина, создавался как наукоград, где было размещено множество научных и производственных предприятий, а также Национальный исследовательский институт.
Риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», считают нынешний Зеленоград престижным и зеленым районом, однако проблемным с точки зрения транспортной доступности.
История района Зеленоград
Датой основания Зеленограда считается 3 марта 1958 года, когда Совет Министров СССР принял постановление о строительстве нового города для рассредоточения населения Москвы. Современный Зеленоград построен на территориях деревень Матушкино, Савелки и поселка Крюково. В градостроительном решении архитекторы использовали концепцию города-сада со свободной планировкой и невысокой застройкой.
Первоначально сюда планировалось вывести некоторые столичные предприятия легкой промышленности и переселить часть москвичей. Однако в 1962 году город был переориентирован на развитие электроники и микроэлектроники. Изменилась и градостроительная концепция Зеленограда: вместо сплошной четырехэтажной застройки в городе начали возводиться многоэтажные здания. В 1963 году новый населенный пункт получил имя Зеленоград и передан в подчинение Москвы. Статус столичного района присвоен в 1968 году, а в 1991-м Зеленоград стал административным округом Москвы.
Где расположен Зеленоград
Зеленоград расположен за МКАД (в 37км к северо-западу от центра столицы). Это первый из трех округов, которые были образованы на территориях, полностью находящихся за пределами Московской кольцевой автомобильной дороги. Зеленоград является самым маленьким по территории и предпоследним по населению округом Москвы. Однако еслибы он был отдельным населенным пунктом, то могбы войти в пятерку крупнейших городов Подмосковья (уступая Балашихе, Подольску, Химкам и опережая Мытищи).
Зеленоград со всех сторон окружен территорией Московской области (на западе и севере граничит с городским округом Солнечногорск, на востоке и юге— с городским округом Химки. В состав Зеленограда входят также поселок Малино, часть поселка Алабушево, а также три деревни— Кутузово, Новомалино и Рожки. На западной границе он соприкасается с поселением Андреевка городского округа Солнечногорск, образуя с ним агломерацию.
Транспорт
Несмотря на то что Зеленоград является частью Москвы, добираться отсюда до столицы довольно долго, а в часы пик электрички всегда переполнены, комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». «Из транспортных магистралей здесь Ленинградское шоссе и платная трасса М-11, также— Октябрьская железная дорогас большим количеством электричек до Ленинградского вокзала. По дороге есть возможность попасть на станцию метро «Петровско-Разумовская»— это узловая, пересечение серой и салатовой веток. С платформы «Лихоборы» можно попасть на одноименную станцию МЦК. В последние годы запущено большое число быстрых и комфортных «Ласточек», которые идут почти без остановок, минимальное время в пути до Ленинградского вокзала на «Ласточке»— 24 минуты»,— рассказала Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, основатель компании «Бест-Новострой».
ТЦ и медицина
В ЗелАО достаточное количество торговых центров и супермаркетов, хорошо развита спортивная инфраструктура. «Это абсолютно обжитый округ со всей необходимой инфраструктурой. В каждом микрорайоне— свои школы и детские сады, супермаркеты, магазины, поликлиники и отделения банков. Единственный минус— Зеленоград разделен пополам железнодорожной веткой, условным центром притяжения является привокзальная площадь»,— говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Социально значимые и коммерческие объекты во всех районах расположены в пределах пешей доступности, отметила Коркка. Она подчеркнула, что это один из самых зеленых городов с прекрасной экологией— он находится в окружении парков. Кроме того, для велосипедистов есть целая сеть велодорожек, в скверах и у подъездов домов— продуманное освещение.
Образование
Зеленоград известен как центр электронной промышленности и разработок в этой сфере. «Здесь действует особая экономическая зона, которая привлекает большое количество компаний. Это и рабочие места, и налоги в местный бюджет. Есть несколько сильных школ, лучшей считается школа №1557 имени Петра Леонидовича Капицы. Из высших учебных заведений можно выделить Национальный исследовательский университет «МИЭТ»,— отметила Доброхотова.
Криминальная обстановка
ЗелАО по итогам 2022 года признан самым безопасным округом Москвы. За прошедший год в Зеленоградском округе зафиксировано лишь 3538 правонарушений из 136880 в целом по Москве. Улучшение криминальной обстановки в округе оказалось наибольшим из всех территорий столицы: количество правонарушений уменьшилось на 12,8% по сравнению с 2021 годом
Вторичный рынок
Средняя цена 1 кв. м вторичного жилья в Зеленограде в апреле 2023 года составляет 210 тыс. руб. Это почти на треть ниже среднегородского показателя (299 тыс. руб. за 1 кв. м), рассказал руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. Он подчеркнул, что в рейтинге цен по округам ниже Зеленограда стоит только Троицкий округ (около 165 тыс. руб.), тогда как в Новомосковском округе квадратный метр сейчас стоит уже 225 тыс. руб. В ближайших к Зеленограду районах Старой Москвы (Митино, Северное Тушино, Куркино, Левобережный) квадратный метр стоит дороже на 15%, 26%, 34% и 51% соответственно, отметил аналитик.
«Одновременно Зеленоград— самая дорогая локация в агломерации Москвы среди расположенных на расстоянии 15–20 км от МКАД. Цены в подмосковных городах, расположенных на сопоставимом расстоянии от старых рубежей столицы (Лобне, Пушкино, Дедовске, Подольске, Домодедово), на 40–50% ниже. В указанном перечне городов сейчас средние цены от 139 тыс. руб. в Дедовске до 153 тыс. руб. в Лобне»,— комментирует директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Сейчас в Зеленограде, по данным ЦИАН, экспонируется около 800 объявлений на вторичном рынке, уточнил Попов. По его словам, большая часть жилых домов построена в 1970–1980-е годах, но в структуре предложения больше лотов в относительно недавно сданных корпусах.
Предложение квартир в домах Зеленограда по типам (апрель 2023 год)
| Название ЖК | Девелопер | Цена, мин./макс., тыс. руб./ тыс. кв. м | Стоимость, мин./макс., млн руб. |
|---|---|---|---|
| «Зеленый бор», ул. Радио, вл. 11 | ГК «А101» | 69,7/121,5 | 2,1/8,5 |
| «Жемчужина Зеленограда», Георгиевский пр-т | ГК «ПИК» | 70,2/110,8 | 3,1/9,5 |
Таблица: ЦИАН
Новостройки
Средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках ЗелАО на сегодняшний день составляет 261,6 тыс. руб., это на 15% ниже средней стоимости «квадрата» в границах Старой Москвы, рассказала управляющий партнер компании «Метриум».
В Зеленограде сейчас реализуется четыре проекта стандарт- и комфорт-класса, для покупки доступны 762 лота, отметила Надежда Коркка. По ее словам, купить квартиру можно в следующих новостройках ЗелАО: Wellbe, «Жемчужина Зеленограда» (в продаже осталось всего десять лотов), «Зеленый парк» и «My Space в Зеленограде».
Кто покупает
Частые покупатели жилья в городе— это научные сотрудники и семьи с детьми, уточнила Дымова из Est-a-Тet. Также, по ее словам, здесь приобретают жилье жители ближайших городов-спутников для возможности получения столичной прописки, так как стоимость жилья В Зеленоградедоступнее, чем в остальной Москве.
Преимущества покупки квартиры в Зеленограде
- Безопасность и экология.
- Неплохая транспортная доступность (для локаций в 20-километровой зоне от МКАД, пожалуй, лучшая в регионе— частые электрички (среди которых преобладает современный подвижной состав), гарантированная возможность без пробок доехать до города по платной трассе (в том числе на автобусе), перспективы скорого открытия МЦД.
- Статус полноценного района столицы (в отличие от Новой Москвы, которая многими продолжает восприниматься как нечто отдельное и особенное, «не совсем Москва»).
- Хороший социальный состав (как наследие одного из первых советских наукоградов).
- Разумная плотность застройки (в отличие от разросшихся в два-три раза ближних пригородов столицы здесь все новые ЖК построены примерно по исходным градостроительным планам, а не в режиме максимизации выхода площадей с участка).
Недостатки покупки квартиры в Зеленограде
- Большое фактическое расстояние до основных мест притяжения в пределах Москвы.
- Спорное соотношение сложившегося уровня цен и комфорта проживания.
- Доставшая городу от градостроительных идей 1960-х микрорайонная планировка (с огромными, километр на километр, жилыми ячейками, узкими внутриквартальными проездами).
