В этом году эксперты фиксировали минимальное пополнение рынка, а средняя стоимость продаваемых офисов выросла на 11,5%
В 2022 году на столичном рынке офисов было введено около 300 тыс. кв. м новых площадей. Проекты, пусть и не в таком количестве, как раньше (в 2021 году), выходили в аренду и продажу, некоторая активность сохранилась. Эксперты подвели итоги 2022 года на рынке офисной недвижимости Москвы и сделали прогноз по этому сегменту на 2023 год.
Девелоперы снижают активность
Аналитики фиксируют минимальное пополнение столичного рынка новыми проектами деловых центров. По итогам 2022 года объем новых офисов в Москве может составить от 280 тыс. до 300 тыс. кв. м, говорит партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина. Высокий показатель прошлого года эксперт объясняет завершением строительства штаб-квартир двух крупных компаний: «Ростех-Сити» площадью 173,6 тыс. кв. м и «Сбербанк-Сити» площадью 128,4 тыс. кв. м. Несмотря на низкий ввод, итоговый показатель 2022 года будет выше, чем в пандемийном 2020 году— тогда объем новых офисов на рынке составил 224 тыс. кв. м.
Эксперты отмечают снижение девелоперской активности. Разрешение на ввод получают объекты, которые до марта находились на высокой стадии готовности, в то время как начало нового строительства в ситуации неопределенности является нецелесообразным, говорит Мария Зимина.
По итогам 2022 года объем чистого поглощения новых офисных помещений окажется отрицательным— на уровне 150–160 тыс. кв. м, считают в NF Group. Такой значительный объем ввода новых офисных площадей над их поглощением рынком зафиксирован впервые за всю историю наблюдений. Показатель вакантности класса А по итогам года ожидается на уровне 13–14%, класса В— 7–7,5%, прогнозируют аналитики компании.
В этом году разрешение на ввод в эксплуатацию получили бизнес-центры AFI Square (78,5 тыс. кв. м), Comcity Bravo (61,6 тыс. кв. м), башня А проекта STONE Towers (10,9 тыс. кв. м).
Сколько стоит аренда офиса
В 2022 году средняя стоимость аренды 1 кв. м офисных площадей класса А выросла на 4% и зафиксирована на отметке 26,9 тыс. руб. в год. Небольшое снижение в этом году произошло в офисах класса В. В начале января средняя цена 1 кв. м составляла 17,5 тыс. руб., а к концу года она снизилась на 1%, до 17,3 тыс. руб., отмечают в NF Group. Мария Зимина объясняет снижение цен на офисы класса В появлением на рынке новых проектов по ставке ниже средних по рынку.
Снижения цен на аренду офисов класса А не произошло из-за того, что даже на фоне массового выезда иностранных компаний собственники оставляли ставки на томже уровне и не уступали новым арендаторам, добавляет руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.
Когда восстановится рынок офисов Москвы
События февраля изменили векторы развития рынка офисной недвижимости Москвы, считает Екатерина Белова. «Рынок вошел в рецессию, но у него имелся значительный запас прочности, поэтому он пока не просел»,— говорит эксперт. По ее прогнозу, максимального снижения можно ожидать только в следующем году, когда показатели спроса и нового строительства опустятся до минимальных значений, а доля свободных площадей в классе А дойдет до 14,5%.
В 2023 году эксперты ожидают сохранения трендов, которые были в этом году. «На рынке сохранится субаренда помещений, а также отрицательное или близкое к нулевому чистое поглощение офисных площадей. Рост вакантности продолжится, но более низкими темпами, чем в 2022 году»,— считает Мария Зимина. При этом в структуре спроса, по ее прогнозам, будет усиливаться роль компаний с государственным участием, а спрос на помещения «под отделку» (shell&core) также будет сниженным. У арендаторов сохранится более краткосрочный горизонт планирования— один-два года вместо пяти лет, предполагает эксперт.
Восстановление бизнес-активности придется на вторую половину 2023 года, однако в цифрах это проявится не ранее 2024-го, прогнозирует Екатерина Белова. По ее мнению, на фоне высвобождения качественных площадей в центральных районах города тренд на децентрализацию, наблюдавшийся в последние годы, станет менее актуальным. Также ожидается, что в 2024 году индикаторы рынка выйдут в зеленую зону и продолжат медленное восстановление в 2025 году, резюмирует эксперт.
