Сезонность в сегменте долгосрочного найма сломалась еще в пандемийном 2020 году, но летняя активность 2023-го удивляет даже участников рынка с многолетним опытом. Собрали их прогнозы о том, что будет дальше
В этом году сезон на рынке аренды жилья в столице стартовал нетипично рано— не во второй половине августа, а в июне-июле. Более того, даже май, традиционно являющийся периодом низкого спроса, показал высокую активность нанимателей. Все это неминуемо привело к резкому сокращению предложения и подтолкнуло арендные ставки вверх. Узнали у участников рынка, закончилсяли высокий сезон вовремя и какой выбор сегодня есть у потенциальных квартиросъемщиков.
Сезонные тренды рынка: «Он сломался»
Характерная для рынка сезонность пошатнулась не сейчас— первые признаки этого появились в 2020-м, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова. «С ковидного 2020 года рынок арендного жилья живет в постоянном стрессе, ябы сказала, он сломался, а потому раскрывать какие-то тенденции и относиться к прогнозам нужно очень осторожно»,— предостерегает эксперт. И действительно, рынок практически замер в 2020-м, в период острых противопандемийных ограничений, затем несколько восстановился в 2021-м, но уже в 2022 году снова столкнулся с нехваткой нанимателей— из-за оттока части квартиросъемщиков за рубеж и перевода части вторичного жилья в аренду на фоне спада спроса на покупку.
Высокий сезон в этот период сохранялся, хоть и с определенными отклонениями, напоминает заместитель директора управления аренды квартир риелторской компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. «В 2021 году высокий сезон стал чрезвычайно ярким— арендаторы оказались очень активны, и им было из чего выбирать,— говорит эксперт.— В 2022-м тоже наблюдалось сезонное повышение спроса, но поскольку за длительный период затишья на рынке накопилось достаточно ликвидных объектов, в августе-сентябре (до начала мобилизации) соотношение спроса и предложения было примерно равновесным».
А вот 2023 год стал периодом резкого оживления спроса на аренду, сезон выдался очень активным, и теперь рынок существует в условиях нехватки ликвидных и недорогих вариантов.
«Роста предложения сейчас не наблюдается. В этом году ситуация на рынке аренды отличается от прошлых периодов, сезон начался раньше— еще в июле. В августе отмечался уровень спроса, характерный для сентября, а в сентябре объем предложения был уже довольно скромным. На сегодняшний день спрос стабильно высокий и наблюдается дефицит ликвидных предложений»,— говорит и директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
«Пока активное предложение в Москве продолжает сокращаться, хотя и медленнее, чем в июле и августе, когда число лотов убывало на 8–10% в неделю. Сейчас динамика близка к околонулевой (–2–3% за неделю), но пока ни разу в сентябре и октябре не вышла в плюсовую зону»,— рассказал руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. На платформе ЦИАН на сегодня в предложении 8,9 тыс. вариантов. Риелторы оперируют большими объемами: по оценке ГК «Миэль», в экспозиции около 22,4 тыс. квартир (не считая многокомнатных вариантов). Но это действительно намного (сразу на 26%) меньше, чем в августе, отмечает главный аналитик «Миэль» Екатерина Бережнова. «Доля однокомнатных квартир в структуре предложения составляет 38%, двухкомнатных— 42%, трехкомнатных— 21%»,— добавляет она.
Как изменился спрос: «Арендуют от отчаяния»
Несмотря на ажиотаж, наниматели стали разборчивее и интересуются прежде всего жильем с хорошим ремонтом и свежей мебелью, отмечает Мария Жукова. Но именно такие варианты и подорожали сильнее всего. «Квартиры, которые принято называть «с бабушкиным ремонтом», в цене практически не росли и арендуются от отчаяния»,— добавляет эксперт.
По оценке Оксаны Поляковой, спрос на ликвидное жилье в нижнем ценовом сегменте рынка сейчас примерно в пять раз превышает предложение. «Начиная с августа предложение сократилось на 79%. Мы наблюдаем острый дефицит объектов категории эконом. В течение всего этого года они вымывались с рынка, поскольку спрос в массовом сегменте был сосредоточен именно на них»,— добавляет эксперт. Вместе с тем, по оценке «Инкома», в абсолютных значениях прирост к показателям прошлогоднего сентября не такой уж и высокий: в среднем на 2–3 тыс. руб. в месяц.
«Среднестатистические цены меняются механически: самые дешевые квартиры активно покидают экспозицию— их арендуют буквально сразу после появления в рекламе, база не успевает пополняться ими, соответственно, остаются более дорогие, что увеличивает усредненный показатель»,— поясняет Полякова. Средняя стоимость аренды столичной однушки за пределами центра города, по ее словам, сейчас варьируется от 37,5 тыс. руб. (ВАО) до 46 тыс. руб. в месяц (ЗАО). В Центральном АО показатель традиционно максимальный: 56 тыс. руб. в месяц.
«В целом с начала года ставки на рынке аренды подросли. Если раньше ставка бюджетных квартир в среднем составляла 30–35 тыс. руб., то сегодня ценовой диапазон чаще начинается от 40 тыс. руб. Речь идет о квартирах в нормальном состоянии, с качественными характеристиками»,— говорит и Юлия Дымова.
Статистика аналитиков «Домклик» подтверждает вымывание с рынка квартир в ценовой категории до 40 тыс. руб. в месяц. По их данным, если в начале лета доля таких квартир в общем объеме предложения на платформе составлял 11,44%, то на 1 октября— только 3,42%. Доля квартир в ценовой категории до 30 тыс. руб. в месяц сократилась за тотже период с 1,78% до 0,31%.
По объемам предложения однокомнатных квартир, дополняет Екатерина Бережнова из «Миэль», сейчас лидируют Южный (1037), Восточный (1022) и Северо-Восточный (1001) административные округа.
Объем предложения квартир в аренду по административным округам Москвы, начало октября 2023 года
| Административный округ | Предложение 1-комнатных квартир | Предложение 2-комнатных квартир | Предложение 3-комнатных квартир |
|---|---|---|---|
| Восточный АО | 1022 | 979 | 330 |
| Западный АО | 930 | 1184 | 687 |
| Зеленоградский АО | 99 | 76 | 23 |
| Новомосковский АО | 253 | 198 | 54 |
| Северный АО | 871 | 984 | 395 |
| Северо-Восточный АО | 1001 | 778 | 324 |
| Северо-Западный АО | 613 | 668 | 301 |
| Троицкий АО | 84 | 60 | 26 |
| Центральный АО | 788 | 1473 | 1231 |
| Юго-Восточный АО | 880 | 902 | 320 |
| Юго-Западный АО | 938 | 1065 | 546 |
| Южный АО | 1037 | 957 | 386 |
Данные: ГК «Миэль»
Что будет дальше: «После бума придет затишье»
И всеже рынок постепенно успокаивается: спрос спадает, а ставки, по прогнозам опрошенных редакцией экспертов, вскоре могут начать снижаться. Активность аудитории (число просмотров объявлений на сервисе ЦИАН) снижается последние шесть недель. Относительно максимумов августа сейчас показатель упал на 18%. По прогнозу Алексея Попова, объем предложения начнет расти, а ставки до конца осени, скорее всего, снизятся на 5–7%.
«Спрос традиционно ослабевает в конце октября, в ноябре и декабре рынок малоактивный. При низком спросе наймодатели для привлечения новых жильцов предоставляют скидки— таким образом, арендные ставки снижаются на 5–10%»,— говорит и Оксана Полякова.
Мария Жукова напоминает, что арендное предложение, вероятно, пополнится еще и за счет вторичного жилья, которое сейчас выставлено на продажу: скажется рост ипотечных ставок, и спрос на покупку квартир от собственников приостановится.
«Часть собственников, не успевших продать на высоком спросе, вернется в аренду. Так или иначе, к октябрю объем предложения арендного жилья начнет увеличиваться»,— заключает эксперт. Похожий прогноз дает и Оксана Полякова из «Инкома». «Предложение пока не успевает увеличиваться, но после бума на рынок придет затишье и экспозиция должна начать пополняться,— говорит она.— Надеемся, предложений от наймодателей постепенно станет больше— в том числе за счет того, что на вторичном и на первичном рынках в августе было очень сильное оживление в связи с ужесточением условий ипотечного кредитования. Многие вкладываются в недвижимость для сбережения накоплений— часть приобретенных квартир перейдет в сегмент аренды, и выбор у нанимателей расширится».
