Разбираемся, что собой представляют лоты с сервисным обслуживанием, сколько таких в столице и какую доходность они могут принести инвесторам
Сервисные апартаменты достигли пика своей востребованности в столице. Об этом «РБК-Недвижимости» рассказал Дмитрий Халин, исполнительный директор и управляющий партнер Intermark Real Estate. По его словам, формат «выстрелил» в 2023 году, обогнав все прочие по темпам увеличения спроса.
Это привело к дефициту на столичном рынке апартаментов с сервисной составляющей, так как подобных лотов в Москве все еще крайне мало. «Рынок сервисных апартаментов в их классической трактовке в Москве представлен единичными проектами»,— уверены в Intermark Real Estate. Заполняемость таких лотов Халин оценил в 75–88% в зависимости от проекта. Эксперты объяснили, почему так резко увеличился спрос на сервисные апартаменты в Москве и как можно на этом заработать.
Что такое сервисные апартаменты
Сервисные апартаменты— это полностью готовое помещение для пребывания резидентов. У комплексов с подобными лотами есть собственная развитая инфраструктура, которая может включать в себя магазины, рестораны, фитнес-залы, зоны для работы и отдыха, прачечные, детские комнаты. Кроме того, резиденты пользуются услугами круглосуточного сервиса, сопоставимого по своему уровню с обслуживанием в премиальных отелях. Для управления подобными проектами девелоперы зачастую привлекают известных отельных операторов.
Формат сервисных апартаментов появился в США в 1930-е годы. Спустя несколько десятилетий он распространился на европейские страны. За столетие своей истории апартаменты с сервисным обслуживанием по-настоящему покорили западный рынок: по оценке консалтинговой фирмы HVS, специализирующейся на услугах в сфере гостеприимства, сегмент развивается и сейчас. Аналитики прогнозируют, что объем рынка сервисных апартаментов в Европе в ближайшие годы увеличится на 13 тыс. лотов.
Повышенный интерес к проектам апартаментов с гостиничным сервисом за рубежом исследователи объясняют реалиями последнего времени. Тренд на удаленную работу навсегда изменил представление людей о деловых поездках, размыв границы между работой и домом. Люди стали более мобильными и заинтересованными в том, чтобы находиться в домашней атмосфере, пользуясь при этом преимуществами сервисных лотов. Неудивительно, что сервисные комплексы стали востребованы по всему миру— формат развивается не только в США и Европе, но и в Канаде, Азии и даже в Африке.
Ограниченное предложение
В России аналог современных сервисных апартаментов появился в дореволюционные времена. Прародителем этого формата считают доходные дома XIX века— здания для сдачи в аренду меблированных квартир. Распространение таких домов историки связывают с ростом числа рабочих мест в крупных городах и последовавшей нехваткой жилых площадей. Тогда подобные объекты арендовали разночинцы, то есть представители разных чинов, работавшие в столицах.
Два столетия назад множество доходных домов появилось как в Москве, так и в Санкт-Петербурге. Сегодня город на Неве считается столицей сервисных апартаментов России. Их доля в общем предложении апартаментов значительно выше, чем в других регионах (65–68%).
В Москве комплексы апартаментов высокого класса с сервисным обслуживанием можно пересчитать по пальцам. На первичном рынке элитной недвижимости столицы в продаже представлены лоты всего в восьми проектах с сервисными апартаментами, только один из них находится на стадии строительства, рассказала «РБК-Недвижимости» Екатерина Румянцева, основатель агентства элитной недвижимости Kalinka Group.
«В октябре 2023 года в продаже было порядка 200 лотов сервисных апартаментов на элитном рынке суммарно на 24 тыс. кв. м. В среднем стоимость предложений составляет 1,2 млн руб. за 1 кв. м»,— сообщила брокер.
Нехватку таких объектов подтвердил и Дмитрий Халин: «Предложения очень мало, по сравнению с другими мировыми столицами его, по сути, нет. Продукт востребованный, но нужно признать, что ниша не заполнена. Это стало результатом большого перерыва во время пандемии, когда временно инвестиции в этот сегмент со стороны покупателей сокращались. Недостаток ощущается и по сей день».
Малое число объектов с сервисными апартаментами в Kalinka Group объяснили сложностью в обслуживании. «Необходимо наличие профессиональной управляющей компании или договоренностей с гостиничным оператором»,— пояснила Екатерина Румянцева. При этом она заметила возросшую активность российских гостиничных сетей, которые «занимаются развитием собственных брендов и заменили ушедших с рынка международных операторов».
Кто и почему выбирает сервисные апартаменты
Ключевая особенность сервисных апартаментов— готовность к въезду резидентов. «Смысл сервисных апартаментов как продукта— создание максимально готового лота с отделкой под ключ и понятной программой доходности. Как правило, наличие отделки и некоторой меблировки— неотъемлемая часть таких проектов»,— рассказала Екатерина Румянцева.
По оценке Kalinka Group, более 60% лотов такого формата, которые есть в продаже в Москве, предлагаются с финальной отделкой: «Для покупателя отделка от застройщика— это, как правило, наиболее выгодное решение, особенно на фоне текущих проблем и сложностей с поставками иностранных материалов».
Среди интересных объектов с сервисными апартаментами с готовой отделкой Румянцева выделила Cult— элитный клубный дом, который возводится в районе Якиманка. В проекте с лаконичной архитектурой в центре Москвы представлены лоты площадью от 27 до 105 кв. м. Все апартаменты вышли на рынок с готовой отделкой в двух стилях— неоклассическом и минималистичном— и нескольких цветовых решениях. Разные сочетания стиля, гаммы и видовых характеристик добавляют апартаментам индивидуальности. Кроме отделки под ключ, все лоты сдаются с готовыми ванными комнатами и кухонными зонами с необходимой техникой.
Брокеры выделяют два варианта использования сервисных апартаментов для личного пребывания. Первый— временные деловые поездки. «Продукт сервисных апартаментов востребован с точки зрения бизнес-визитов. Если человек часто приезжает в Москву, причем не на неделю, а на месяц или два, ему невыгодно снимать премиальные квартиры. С арендными квартирами будут сложности с депозитом, долгое подписание договора, есть риск, что не все будет готовы к немедленному въезду. Сервисные апартаменты снимают все вопросы подобного рода, поскольку это всегда полная меблировка, техника, белье, посуда, уборка, смена постельного белья, а коммунальные платежи входят в ставку аренды»,— рассказал управляющий партнер Intermark Real Estate Дмитрий Халин.
В случае краткосрочных бизнес-визитов сервисные апартаменты становятся для собственника временной резиденцией, где весь комплекс необходимых услуг доступен в любой момент. Важную роль здесь играет не только круглосуточный консьерж-сервис, но и инфраструктура проекта — статусное лобби для встречи гостей или партнеров, собственная прачечная и фитнес-зал. В отдельных проектах к этому «джентльменскому набору» добавляется собственная изюминка. К примеру, в доме Cult обустроят открытую видовую террасу на крыше, где можно, любуясьзакатным солнцем, размеренно выпить чашку вечернего чая, поработать или устроить дружескую вечеринку.
Второй вариант использования сервисных апартаментов— постоянное пребывание. Такой формат выбирают обеспеченные горожане, которые не хотят тратить время на бытовые заботы. «Ситуация, когда владелец апартаментов сам ими пользуется, наиболее распространена в элитных и премиальных проектах. Наличие отельных сервисов— фишка для покупателя при покупке апартамента. Особенно наличие сервисов интересно в проектах, предусмотренных как дополнительное жилье в центре— в так называемых апартаментах «для пиджака». При этом покупатель может в дальнейшем поручить сдачу в аренду управляющей компании»,— объяснила Екатерина Румянцева. В обоих случаях расположение в центре играет на руку, так как позволяет резидентам не тратить время на долгие поездки по городу.
Возможности для инвесторов
Хотя многие собственники предпочитают поселиться в своих сервисных апартаментах, именно покупка с целью инвестиций наиболее популярна на этом рынке. «Если говорить о портрете покупателя, то, в основном, это инвесторы, которые хотят разместить часть денег в таком продукте. Их интересует, с одной стороны, доходность, с другой— гарантии ее получения. Также они рассчитывают на прирост стоимости актива, ведь жилье продолжает дорожать»,— отметил Дмитрий Халин.
По мнению управляющего партнера Intermark Real Estate, сервисные апартаменты— это «промежуточный объект инвестирования между сдачей в аренду обычных квартир на длительный срок и сдачей в аренду офисов». Доходность таких лотов эксперт оценил в 7–9% годовых.
Иного мнения придерживается Екатерина Румянцева: «Все зависит от класса и места проекта. В целом доходность элитных сервисных апартаментов может быть выше классической сдачи в аренду и составлять вплоть до 12% годовых».
В некоторых случаях доходность апартаментов с сервисной составляющей может быть выше, чем в общем по рынку. «Ябы оценил потенциальную доходность дома Cult в 15%,— заявил коммерческий директор девелоперской компании Gravion Алексей Лухтан.— «Недвижимость элитного сегмента всегда была особым активом. Благодаря своим характеристикам— сочетанию премиальной локации и престижного окружения, концептуальности и инновационности проектов, редкой архитектуры и внутренней инфраструктуры— высокобюджетная недвижимость притягивает покупательский спрос»,— заявил коммерческий директор Gravion Алексей Лухтан.
Сервисные апартаменты— редкое явление для московского рынка недвижимости. Такие лоты предлагают собственникам готовые пространства с повышенным удобством благодаря развитой инфраструктуре и круглосуточному сервису уровня премиального отеля. Нередко собственники предпочитают поселиться в апартаментах или использовать их для бизнес-визитов. Другой популярный сценарий— покупка с целью последующей сдачи в аренду. Как объяснили в компании Gravion, в таком случае помощником инвестора становится управляющая компания, которая занимается подбором арендаторов, следит за состоянием помещений, проводит текущий ремонт и регулярно перечисляет собственнику доход.
