Тренд на строительство офисных зданий на продажу активно развивается с 2019 года. Сейчас все больше девелоперов переходят на этот формат — уже 65% от общего объема новых объектов реализуется на продажу, а не на аренду
Аналитики отмечают восстановление интереса к офисной недвижимости Москвы. В первом квартале зафиксирован наибольший объем поглощения офисных площадей с точки зрения реализованного спроса за последние 15 лет, отмечают в консалтинговой компании CORE.XP.
По оценке экспертов, объем сделок новой аренды и продажи офисов составил 446 тыс. кв. м, что на 35% выше результата первого квартала 2022 года. В январе— марте 2023 года объем сделок новой аренды составил 351 тыс. кв. м (+39% по сравнению с первым кварталов 2022 года), а объем купли-продажи— 95 тыс. кв. м (+24%). В CORE.XP отмечают, что большая часть таких сделок (56%)— это приобретение офисных площадей в строящихся объектах. Объем сделок в начале 2023 года уже достиг 37% результата прошлого года, подсчитали в CORE.XP.
Объем годового чистого поглощения строящихся офисов класса А по итогам первого квартала 2023 года, по данным консалтинговой NF Group, оказался положительным и составил 4,4 тыс. кв. м. Однако количество незаполненных офисов класса B выросло, поскольку менее качественные помещения оказались в большей степени подвержены влиянию кризиса 2022 года, и совокупный результат чистого поглощения составил минус 75,7 тыс. кв. м офисных площадей классов A и B.
Рынок переходит от аренды к покупке офисов
Сегодня 65% от общего объема нового предложения составляют объекты, реализуемые на продажу. В абсолютных значениях объем данных составляет около 185 тыс. кв. м. При этом более 85% площадей уже продано, отмечают аналитики IBC Real Estate.
Московский рынок профессиональных офисных зданий долгое время фокусировался на арендной модели, которая держалась на иностранных арендаторах, высоких ставках аренды и долгосрочных договорах, говорит руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. По ее словам, эта модель начала меняться с наступлением пандемии: появился тренд на сокращение арендуемой площади и сроков договоров. Кризис 2022 года, повлекший за собой уход многих иностранных арендаторов, поставил практически под сомнение привлекательность арендной модели для девелоперов, отмечает эксперт.
Тенденция строительства офисных зданий на продажу начала активно развиваться в 2019 году, и на данный момент все больше девелоперов заявляют о строительстве именно такого формата предложений. Сегодня на рынке уже более десяти профессиональных застройщиков, которые работают в этом направлении, в том числе Stone Hedge, MR Group, ГК «Пионер».
Эту тенденцию подтверждают в девелоперской компании Stone Hedge, которая является лидером по объемам продаж офисной недвижимости. «С учетом девелоперского цикла проекта (в среднем три года) сегодня в реализации на высокой стадии готовности представлены первые современные объекты высокого класса. В условиях морального устаревания текущего предложения компании делают выбор в пользу новых бизнес-центров со сроком сдачи в 2023–2024 годах, где за сопоставимый бюджет можно приобрести более просторный и качественный офис, отвечающий запросам современных компаний. Этот фактор становится основным при выборе бизнесом офиса для собственного размещения»,— отметили в Stone Hedge.
Кто покупает офисы в Москве в 2023 году
По словам Екатерины Беловой, приобретают офисы в Москве и инвесторы, и конечные пользователи под собственное размещение. Доля сделок с конечными пользователями в строящихся бизнес-центрах за год выросла более чем в два раза. Так, в первом квартале 2023 года спрос в строящихся объектах со стороны компаний-резидентов превысил показатели аналогичного периода прошлого года, отмечают аналитики девелоперской компании Stone Hedge. В портфеле девелопера объем таких продаж достиг 40%. Аналитики компании объясняют сложившуюся динамику высокой стадией строительства бизнес-центров на продажу, вышедших на рынок два года назад в момент активного развития сегмента.
Сегодня основным драйвером спроса стали российские компании, которые исторически предпочитали аренде владение офисом. Поддерживает спрос на строящиеся офисы со стороны конечных пользователей и тренд на консолидацию подразделений в рамках одного объекта: например, по данным Stone Hedge, государственные структуры и представители промышленного сектора сегодня рассматривают для покупки площади в диапазоне от 5 тыс. до 7 тыс. кв. м для объединения собственных подразделений в формате штаб-квартиры.
Доля сделок по объему продаж с конечными пользователями в портфеле Stone Hedge выросла в четыре раза квартал к кварталу. «Выбор в пользу покупки собственного офиса— традиционная модель для крупного российского бизнеса, что обусловлено в том числе хеджированием арендных рисков. Предложение рынка остается ограниченным, а спрос аккумулируют сложившиеся деловые локации и престижные центральные районы, где появление новых объектов— редкий случай»,— говорят в компании. Так, например, в бизнес-центре «STONE Ленинский», где продажи именно конечным потребителям опережают другие проекты компании, реализовано уже более 50% площадей, при этом проект находится на начальном этапе.
Средняя площадь лота, приобретаемого компанией для собственного размещения, за первый квартал 2023 года составляет 250 кв. м, отмечают в компании Stone Hedge. Сделки в диапазоне площадей 100–400 кв. м заключались с перспективой дальнейшего объединения блоков, что объясняется желанием компаний предусмотреть возможности расширения бизнеса. Основными покупателями лотов площадью порядка 400 кв. м выступают компании из банковского и финансового секторов, а также сегментов строительства и недвижимости. Более компактную площадь— до 250 кв. м— рассматривают представители малого и среднего бизнеса, который сегодня активно развивается, работая на импортозамещение, где наибольшую активность показывает сектор ТМТ.
Как отмечают аналитики, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», спрос на покупку офисов в строящихся бизнес-центрах в 2023 году сохранится на высоком уровне. Это обусловлено как ограниченным объемом ввода, так и привлекательной в сравнении с готовыми объектами ценой, поясняют эксперты.
