По оценкам экспертов, доля конечных пользователей на первичном рынке офисов Москвы составляет порядка 40%, а два года назад — около 10%. Почему так происходит — читайте в нашем материале
В последние годы компании стали чаще рассматривать покупку офисов в строящихся бизнес-центрах вместо аренды. Консультанты объясняют данный тренд желанием сохранить капитал и хеджировать риски аренды. Тенденция также связана с появлением на рынке такого предложения.
В чем еще причины роста спроса на собственные офисы в новых бизнес-центрах и какие компании их покупают— разбираемся вместе с экспертами.
Офисы в спросе
Первое полугодие 2023 года стало успешным для московского рынка офисной недвижимости. По предварительным данным CORE.XP, объем сделок аренды и купли-продажи с офисами в столице вырос к январю— июню 2022 года более чем в 1,5 раза и достиг 865 тыс. кв. м. При этом сделки купли-продажи показали самый высокий результат с 2016 года— на них пришлось 195 тыс. кв. м, что на 48% больше, чем за аналогичный период прошлого года, отметил директор направления инвестиционного брокериджа CORE.XP Александр Пятин.
Заметный рост продаж на офисном рынке Москвы зафиксировали аналитики Stone Hedge. По данным компании, в качественных бизнес-центрах на продажу со сроком готовности до 2027 года доля реализованных площадей составляет более 50%. Таким образом, спрос, сформированный как инвесторами, так и конечными пользователями, концентрируется преимущественно в проектах класса А, пояснили в компании.
Компании стали чаще покупать новые офисы для себя
Покупателями новых офисов в Москве выступают инвесторы, которые в основном приобретают небольшие лоты на начальных этапах строительства (в том числе как альтернативу новостройкам), и конечные пользователи— компании и владельцы бизнеса. Спрос последних на покупку офисных помещений в строящихся и готовящихся к вводу в эксплуатацию объектах заметно вырос, говорят эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью».
«За первое полугодие 2023 года спрос на покупку офисов на первичном рынке увеличился: среди покупателей доля конечных пользователей стала выше, чем доля инвесторов»,— сказала партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина. «В среднем в зависимости от конкретного проекта доля покупателей — конечных пользователей составляет от 40% до 60%, что в целом выше, чем фиксировалось в предыдущие годы»,— отметила Мария Зимина.
Увеличение доли конечных пользователей в строящихся бизнес-центрах Москвы зафиксировали и аналитики компании IBC Real Estate. По их оценкам, в среднем доля таких покупателей сейчас составляет порядка 30% и увеличивается по мере роста строительной готовности проектов в реализации. «Для сравнения, в 2021 году доля конечных пользователей в общем объеме продаж составляла около 10%»,— отметила член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.
Почему растет спрос со стороны конечных пользователей
Увеличение спроса со стороны будущих резидентов на офисы в строящихся бизнес-центрах Москвы консультанты объясняют несколькими причинами. Во-первых, это снижение арендных рисков и сохранение капитала. «Все больше компаний выбирают приобретение офиса вместо долгосрочной аренды. Основными причинами по-прежнему являются защита капитала и возможность хеджировать арендные риски»,— пояснила Екатерина Белова. «Компании предпочитают покупать офисные помещения, поскольку считают такое размещение денежных средств более надежным»,— продолжила Мария Зимина. Кроме того, владение собственным офисом дает конечным пользователям больше свободы в управлении своим бизнесом, а также является экономически более выгодным в долгосрочной перспективе, добавила она.
Во-вторых, данный рост связан с увеличением такого предложения на рынке. «Два года назад стартовали несколько крупных офисных проектов, и количество инвесторов значительно превышало количество собственников бизнеса среди покупателей в связи с привлекательными инвестиционными ценами на старте»,— пояснила руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate. Сегодня девелоперы, выставляющие на продажу офисные блоки или этажи, предлагают дифференцированный продукт в различных частях города, добавила директор департамента офисной недвижимости NF Group. «Речь идет о строящихся бизнес-центрах внутри или вблизи наиболее развитых деловых кластеров, где предложение в аренду офисов небольшого размера, находящихся в качественных объектах класса А, практически отсутствовало. Такие проекты часто отличаются высокой транспортной и пешеходной доступностью»,— отметила эксперт.
Интерес к такому предложению проявляеткрупный бизнес, который хочет разместить бэк-офис недалеко от головного, или компании-сателлиты, которым важно комфортно выстраивать бизнес-связи с партнерами, считают в Stone Hedge. «В тех районах, которые имеют прямую связь с ключевыми деловыми локациями, дополнительно формируется локальный спрос от конечных пользователей. Кто выбирает офис целенаправленно, зачастую ориентирован на районы, где проживают ключевые сотрудники компании. Например, такой интерес мы наблюдаем к нашим объектам Stone Савеловская и Stone Дмитровская»,— рассказала Кристина Недря.
В-третьих, покупка офиса для себя связана с дефицитом современных офисных площадей, добавил директор направления инвестиционного брокериджа CORE.XP. «В востребованных локациях наблюдается дефицит качественного предложения. В перспективе такая ситуация может спровоцировать рост ставок на качественные офисные помещения в самых популярных московских локациях»,— не исключил эксперт. Кроме того, некоторые владельцы бизнесов покупают качественные офисные помещения для своих компаний и сдают самим себе в аренду, отметил гендиректор компании Remain Дмитрий Клапша. «Таким образом, они убивают сразу двух зайцев»,— сказал он.
Какие компании покупают офисы и что они выбирают
По словам экспертов, чаще всего покупку офисов в бизнес-центрах рассматривает средний и крупный бизнес. Офисы обычно покупают 50/50 под себя и как инвестиции в проектах от Stone Hedge, ГК «Пионер», MR Group, говорит Дмитрий Клапша. По данным NF Group, портфель офисов на продажу с вводом в 2022–2026 годах у этой тройки лидеров выглядит следующим образом: у Stone Hedge— 290,9 тыс. кв. м, у ГК «Пионер»— 152,6 тыс. кв. м, а у MR Group— 135,8 тыс. кв. м. Под собственные нужды обычно покупает средний бизнес, продолжил эксперт. Как правило, речь идет о помещениях площадью от 300 кв. м и более. Некоторые компании приобретают сразу этажами от 1–1,5 тыс. кв. м. Что касается локаций, то это бизнес-центры от Ленинградского до Ленинского проспектов и рядом с центром— Белорусским деловым районом, пояснил он. «Если инвесторы в основном рассматривают небольшие лоты, то конечные пользователи— более просторные лоты»,— добавила Екатерина Белова.
В Stone Hedge также отмечают спрос на небольшие лоты в бюджете до 30 млн руб. «Спрос на них мы видим со стороны как частных инвесторов, чей интерес обусловлен высокой доходностью в сегменте, так и малого бизнеса для последующего открытия собственных представительских офисов»,— рассказала о продажах компании директор коммерческого управления Stone Hedge Кристина Недря. «Компании-резиденты, в свою очередь, делают выбор в пользу строящихся объектов со сроком сдачи в 2023–2024 годах в условиях морального устаревания текущего предложения и его несоответствия запросам современного бизнеса»,— уточнила эксперт.
Большой интерес к покупке офисов в первом полугодии 2023 года в строящихся бизнес-центрах Москвы проявляли IT-компании и компании с госучастием, об этом сообщили в CORE.XP, IBC Real Estate и NF Group. «Среди покупателей присутствуют представители как малого, так и среднего бизнеса с различными сферами деятельности: от digital и маркетинга до производства и финансов»,— добавила директор департамента офисной недвижимости NF Group. «В большинстве случаев наиболее значимым фактором при покупке офиса остается престижность локации и близость до станций метро и других объектов инфраструктуры»,— пояснила эксперт.
Кроме того, фиксируется все больше запросов на крупные блоки. Есть примеры покупки как нескольких этажей, так и здания целиком в строящихся или уже готовых объектах, отметила руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate. Среди таких сделок— покупка VK целой башни в SkyLight, привел пример Пятин. Также наблюдается высокая активность компаний из реального сектора и компаний с госучастием. Из таких примеров— сделка по покупке офисного здания Tower A от Stone Hedge (14 тыс. кв. м) металлургическим холдингом «Новосталь-М», рассказала Екатерина Белова.
Плюсы владения офисоми кому это не подходит
Владение собственным офисом дает компаниям определенные преимущества. Среди них эксперты называют повышение статуса компании в глазах партнера, возможность использовать недвижимость в будущем в качестве залога, а также хеджирование арендных рисков. «Собственный офис дает компании безопасность— сам владеешь и распоряжаешься. Нет арендных рисков и рисков того, что помещение продадут»,— отметил глава Remain.
Помимо очевидных плюсов (сохранение капитала, хеджирование арендных рисков), большим преимуществом является гибкость, добавила Екатерина Белова. «Собственнику бизнеса владение позволяет организовать максимально удобное и подходящее для себя пространство, инвестору— выгодно вложить деньги и иметь возможность выбора наиболее подходящей стратегии в зависимости от собственных предпочтений и внешних обстоятельств»,— говорит она.
Согласна с коллегой и Мария Зимина. По ее словам, одним из важных плюсов владения офисом является возможность проведения любого вида ремонта или перепланировки. В этом случае собственнику не нужно переживать по поводу прекращения договора аренды. «В некоторых случаях приобретение офиса может оказаться выгоднее, чем аренда. Например, если компания не планирует в течение длительного срока релоцироваться в другие районы города или расширяться»,— отметила эксперт. «Более того, стоимость площадей со временем будет расти, компания в случае необходимости сможет продать площади, сдавать их частично или полностью в аренду»,— добавила она.
При этом покупка офисов сопряжена с большими вложениями относительно аренды. Например, это может быть невыгодно небольшим развивающимся компаниям или тем, кто рассматривает переезд в будущем. «Аренда интересна тем компаниям, которым важна гибкость по сроку, объему, а также тем, кто не готов нести капитальные затраты на отделку и морозить часть капитала»,— пояснил Дмитрий Клапша. Среди недостатков владения офисными объектами Мария Зимина указала также на невозможность оперативного переезда или расширения в случае роста бизнеса. «Аренда всегда оказывается более выгодной для тех компаний, кто заранее не может предугадать увеличение численности сотрудников и будущие потребности»,— добавила эксперт.
От редакции: настоящая статья носит исключительно ознакомительный характер и не содержит предлагаемой стратегии инвестиций.
