Эксперты подвели итоги 2022 года в сегменте торговых центров Москвы и сделали прогноз на 2023 год
Рынок торговой недвижимости Москвы в 2022 году столкнулся с новыми испытаниями. Не успев оправиться после пандемии, торговые центры (ТЦ) встретились с уходом иностранных брендов, что стало основной проблемой для рынка. Также в столице сокращается ввод новых ТЦ, по итогам года введен минимальный объем площадей за десять лет.
Эксперты подвели итоги 2022 года на рынке торговых центров и сделали прогноз на 2023-й.
Уход иностранных брендов
Одной из главных проблем 2022 года для торговой недвижимости стал поиск новых брендов взамен международных игроков, которые покинули российский рынок, отмечают эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости». Некоторые торговые центры также столкнулись со снижением посещаемости.
Об окончательном уходе из России заявили 13 международных ретейл-холдингов (23 бренда), 24 международных ретейлера (59 брендов) остаются в режиме «на паузе», оставляя свои магазины закрытыми, отмечают в Nikoliers. Еще 18 иностранных ретейлеров (27 брендов) продали или перевели свои российские подразделения другим юрлицам, которые возобновили работу магазинов под новыми вывесками.
Торговые центры, которые смогли быстро найти замену международным брендам и нивелировать проблему «закрытых дверей», даже за счет временных решений смогли сохранить доходности на уровне 2021 года, говорит партнер Nikoliers Анна Никандрова. По ее словам, есть объекты, которые показывают даже небольшую положительную динамику, в том числе за счет выплаты штрафов уходящих иностранных брендов, которые также учитываются в доходной составляющей.
При ухудшении геополитической ситуации возможен рост уровня вакантности в столичных торговых центрах до 16–17% к концу 2023 года при условии, что не будут проработаны варианты замены приостановивших деятельность операторов, считает региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева.
Минимальный ввод ТЦ за десять лет
В 2022 году в Москве открыто семь торговых центров с суммарной арендопригодной площадью (GLA) 106,7 тыс. кв. м. Это в 3,3 раза меньше показателя 2021 года, когда в столице открыли 14 ТЦ с арендопригодной площадью 359,6 тыс. кв. м, сообщили «РБК-Недвижимости» в консалтинговой компании NF Group.
Новое предложение в 2022 году сформировано за счет торговых центров районного формата, объясняет Евгения Хакбердиева. По ее словам, строительство крупных торговых центров сейчас рассматривается только в городах с низкой обеспеченностью качественными торговыми площадями.
Рынок торговой недвижимости Москвы изменился с начала геополитических событий, даже не успев восстановиться после пандемии коронавируса, отмечает партнер Nikoliers Анна Никандрова. По словам эксперта, ввод торговых центров в 2022 году стал минимальным за последние десять лет. В этом году наибольший объем ввода отмечен во втором и четвертом кварталах, на которые пришлось около 80% от общего объема за год, уточняет эксперт.
Торговые центры, открывшиеся в Москве в 2022 году
| Название | Адрес | Арендопригодная площадь, тыс. кв. м |
|---|---|---|
| ТЦ Discovery | улица Дыбенко, 7/1, стр. 1 | 17,5 |
| ТЦ «Нагорный» | Электролитный проезд, 16а | 12 |
| ТЦ «Байконур» | улица Декабристов, 17 | 8,5 |
| МФК «Солнце Москвы» | 2-я Останкинская улица, 3 | 26,3 |
| ТЦ «Орбита» | проспект Андропова, 27 | 5,4 |
| ТЦ «Киргизия» | Зеленый проспект, 81 | 13,4 |
| ТЦ «Сказка» | улица Корнея Чуковского, 2 | 18,5 |
Данные: NF Group
Цены стагнируют
В 2022 году заметного роста арендных ставок в торговых центрах Москвы не было, в среднем они остались на уровне 2021 года, отмечает Евгения Хакбердиева.
«В крупных ТЦ ставки немного выросли, так как наибольший объем предложения приходится на помещения с отделкой, которые ранее занимали международные бренды. Ставка аренды на такие помещения значительно выше, чем на помещения под отделку (shell&core), по которым ранее заключалось большинство соглашений»,— поясняет эксперт. В тоже время в районных ТЦ (срок постройки до десяти лет) наблюдается обратная тенденция. В таких объектах в аренду предлагаются помещения, требующие ремонта, но со скидками от собственника, говорит Евгения Хакбердиева.
Традиционно максимальные ставки аренды приходятся на помещения в зоне фуд-корта и формат островной торговли (точки в торговых галереях). В крупных ТЦ с высоким трафиком, по данным NF Group, они могут достигать 180 тыс. руб. за 1 кв. м в год, а в районных ТЦ— до 100 тыс. руб. Минимальные ставки аренды устанавливаются на помещения площадью более 2 тыс. кв. м для якорных арендаторов.
Что будет с ТЦ в 2023 году
Эксперты не ожидают высокой активности на рынке торговой недвижимости Москвы. Общий объем ввода торговых площадей в Москве в 2023 году составит около 240 тыс. кв. м арендопригодной площади, прогнозируют в Nikoliers. Девелоперы будут сосредоточены преимущественно на вводе небольших ТЦ районного формата. В 2023 году на такие объекты придется 47% от общего объема ввода площадей, на окружной формат— 53%, ожидают в компании.
В краткосрочной перспективе продолжится уход иностранных брендов, передача их бизнеса иным компания, а также продажа активов как иностранными собственниками или девелоперами, так и локальными, считают эксперты, опрошенные редакцией.
«Российский рынок имеет большое значение для западных игроков, но многие из них испытывают давление, в связи с чем рассматривают варианты перезапуска своего бизнеса,— говорит Евгения Хакбердиева.— После того как эти процессы будут завершены, начнется следующий этап развития ретейла, тогда будут определяться основные индикаторы рынка: заполняемость ТЦ, выход новых брендов и форматов магазинов, доля пустующих площадей, в том числе перспективы ввода новых торговых объектов».
