Дифференциация ставок по ипотеке в зависимости от зарплаты может быть использована в совокупности с другими показателями — объемом строительства в регионе. Иначе такой подход может привести к росту цен на жилье и снижению доступности, считают эксперты
В середине ноября Госдума обратилась к ЦБ с предложением привязать ставки по ипотеке к зарплатам в регионах. По мнению парламентариев, это обеспечит одинаковую доступность ипотеки для россиян и может положительно повлиять на развитие регионов и строительство там жилья.
Глава ЦБ Эльвира Набиуллина в свою очередь предложила проработать данную инициативу с правительством. Однако при этом необходимо учитывать уровень проникновения ипотеки в каждом регионе и масштабы жилищного строительства, добавила глава ЦБ. Поговорили с экспертами, насколько реализуема такая идея и к каким последствиям она может привести.
Не зарплатой единой
По мнению экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», дифференцированная ипотека может быть введена, но при этом следует учитывать не только уровень зарплат в регионах, но и другие показатели— уровень предложения жилья, строительство новых объектов и востребованность ипотеки. Сама по себе идея дифференцированной поддержки спроса в привязке к ситуации на рынке жилья в конкретном регионе не лишена смысла, однако важно учитывать и объем ввода жилья в регионе, считает замдиректора института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная. «Если он опережает спрос, то такая программа позволяет добиться баланса на рынке. Еслиже объемы ввода жилья находятся на низком уровне, то льготные программы приведут к росту цен и снижению уровня доступности жилья»,— отметила Татьяна Школьная.
По словам аналитика ФГ «Финам» Игоря Додонова, идея дифференцировать ставки по ипотеке в зависимости от средних зарплат в регионах моглабы сделать ипотечные программы более доступными для тех, кто в такой поддержке действительно нуждается. Однако важно учитывать и темпы строительства жилья, а они в регионах с низкими доходами обычно невысокие. В таком случае снижение ставки по ипотеке приведет к росту спроса на жилье, а из-за ограниченности предложения это может спровоцировать рост цен, отметил аналитик. «Поэтому одновременно нужно стимулировать рост строительства жилья. Иначе цель по повышению доступности жилья жителям регионов с низкими доходами врядли будет достигнута»,— сказал Игорь Додонов.
Стоит учитывать и то, что такой показатель, как уровень средней зарплаты в регионе, не всегда отображает точную картину с доходами населения, добавила ведущий аналитик по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Алина Давлетова. В экономически слабых регионах есть россияне с доходами выше среднего, а в экономически сильных средняя зарплата далеко не всегда показательна, указала она. Поэтому для определения конкретных критериев дифференциации ставок необходимо провести комплексную работу.
Где могут быть самые низкие ставки, где— самые высокие
Если ориентироваться только на уровень зарплат, то самые низкие ставки по ипотеке окажутся в регионах Северного Кавказа, а самые высокие— в столичных регионах и на Севере, говорят эксперты. «Самые высокие зарплаты в стране сейчас в Москве, Санкт-Петербурге, нефтедобывающих регионах вроде ЯНАО, самые низкие— в республиках Северного Кавказа. Соответственно, в Северо-Кавказском регионе должны быть самые низкие ставки по льготной ипотеке, а в Московском регионе и, возможно, в отдельных мегаполисах страны— наиболее высокие»,— сказал Игорь Додонов. По его мнению, нижней границей ставок по ипотеке моглабы стать цифра 2%, как по дальневосточной ипотеке.
По данным Росстата, топ-3 региона с самыми высокими зарплатами в России— Чукотский АО, Ямало-Ненецкий АО и Москва, а самые низкие заработные платы в Чечне, Ингушетии, Кабардино-Балкарии, Дагестане и Карачаево-Черкесии, добавила главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом» Ирина Бабина.
«Соответственно, при анонсированном подходе ЦБ самые низкие ставки по таким программам ипотеки можно ожидать в Северо-Кавказском ФО, самые высокие— в мегаполисах»,— подтвердила она.
Если оценивать востребованность льготных программ, то сейчас, по данным «Домклик» Сбербанка, самая высокая доля льготных программ в общих ипотечных выдачах в 2023 году наблюдается на Дальнем Востоке и в городах-миллионниках. В дальневосточных регионах от 60% до 70% ипотечных выдач приходится именно на госпрограммы, подсчитали аналитики. В регионах, центрами которых являются города-миллионники, показатель составляет в среднем около 50–55%, а самая низкая доля показателя отмечена на Северном Кавказе— от 1,7% до 23%.
Мнение банков
Банки поддерживают идею дифференцированных ставок, но согласны, что подход должен быть комплексным и учитывать не только уровень зарплат. «Для реализации идеи дифференцированных ставок по ипотеке нужна оценка средней стоимости квадратного метра в регионе, уровня обеспеченности жильем, соотношения старого и нового фондов, динамики ввода новых домов»,— пояснила главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом» Ирина Бабина.
Согласна с коллегой главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк. По ее мнению, программа ипотечного кредитования с дифференцированными ставками моглабы поддержать жилищное строительство в регионах, где оно низкое, но нужна многомерная оценка доступности покупки жилья. Такая модель включает не только уровень зарплат, но и прожиточный минимум (другую меру необходимых расходов для жизни), стоимость жилья, объем жилищного строительства, обеспеченность населения жильем, пояснила Наталья Ващелюк. «Например, в Москве средняя зарплата выше, чем в Костромской области, в три раза, но цена 1 кв. м в новостройке в Москве дороже в четыре раза. При этом в расчете на одного жителя объем строящегося жилья в Костромской области в несколько раз ниже, чем в Москве»,— привела примеры эксперт. «Если учесть не только зарплаты, но и прожиточный минимум и цены в новостройках, то уровень доступности жилья в Москве и Костромской области окажется близким. Таким образом, требуется больше внимания к разработке критериев отбора регионов»,— добавила она.
По словам начальника управления ипотечного кредитования ВТБ Сергея Бабина, отчасти механизм поддержки отдельных регионов уже действует. В частности, речь идет о дальневосточной ипотеке, правительство планирует запустить арктическую ипотеку, а некоторые регионы сами субсидируют ставки льготникам. «Считаем, что в первую очередь поддержка необходима социальным категориям населения. Мы предлагали установить принцип «больше метров— ниже ставка» для семей, которым особенно важно расширение своих квадратных метров»,— сказал Сергей Бабин. Кроме того, одним из механизмов поддержки россиян может стать снижение ставки по ипотеке в зависимости от количества детей, добавил он.
Поддержка не должна ограничиваться новостройками
Перманентная поддержка спроса на жилье неминуемо приведет к сильным искажениям на рынке, включая снижение уровня конкуренции, отмечает Татьяна Школьная. Если льготы будут распространяться только на рынок новостроек, то это искусственно увеличит разницу в цене в сравнении со вторичным рынком. «Значит, у покупателей, стремящихся к улучшению жилищных условий за счет продажи своего жилья, неуклонно будут снижаться возможности к покупке нового. Потребители, купившие жилье на первичном рынке, столкнутся с невозможностью продать его по тойже цене на вторичном рынке»,— указала на возможный риск эксперт.
По мнению Татьяны Школьной, привязка размера льгот к средним зарплатам в регионе не приведет к снижению неравенства возможностей. «Постоянные льготы могут приносить пользу в случае точечной поддержки наименее платежеспособных групп населения. Масштабные льготные программы должны применяться в кризисных ситуациях, их продолжительность должна быть ограничена во времени, иначе эффект будет обратный»,— сказала замдиректора института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ.
Кроме того, дополнительное снижение процентных ставок по ипотеке обычно приводит к росту цен на жилье, добавила главный аналитик Совкомбанка. «Таким образом, рост доступности жилья будет краткосрочным. Но положительным моментом может стать рост привлекательности отдельных регионов для застройщиков. Увеличение объема строительства способно сбалансировать цены»,— подытожила она.
