Рассказываем о главных тенденциях 2022 года на вторичном рынке московского жилья
В 2022 году вторичный рынок ощутил на себе не только давление внешнеполитической ситуации, но и жесткую конкуренцию со стороны новостроек. Узнали у экспертов рынка недвижимости, какие тренды сформировались на рынке новостроек Москвы за последний год.
Ипотечные скачки и спад продаж
Традиционно рынок жилья активизируется после новогоднего затишья к февралю-марту, но в этом году спрос буквально захлебнулся после резкого подъема ключевой ставки ЦБ. Какое-то время активность на вторичном рынке была даже выше обычного— как и в сегменте новостроек, основной спрос составляли те, кто «прятал» деньги в квадратные метры. Но банковские условия быстро стали неподъемными для заемщиков, напоминает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. После решения ЦБ повысить ключевую ставку до 20% кредиты на готовое жилье предлагались по 21–22% годовых. После постепенного снижения ставки ЦБ вернулись в диапазон 10–11% годовых.
Спрос на вторичное жилье в период действия пиковых ставок, разумеется, был минимальным. Особенно это заметно по показателям мая и июня— разрыв по сделкам с темиже периодами 2021 года, как следует из данных Росреестра, был почти двукратным. В апреле 2022 года, например, зарегистрировано 11,4 тыс. сделок со вторичкой, тогда как в апреле 2021-го— 17,3 тыс. Майские показатели составляют, соответственно, 7,2 тыс. регистраций против 13 тыс., а июньские— 8,3 тыс. против 14,4 тыс.
В целом, если сравнивать продажи год к году, 2022 год обгоняет 2021-й только в период с января по март. Весь остаток года вторичное жилье пользовалось заметно меньшим спросом, чем в прошлом. На фоне падения спроса в столице в 1,5 раза выросло предложение вторичного жилья— и это с учетом того, что часть вторичных квартир переместилась в арендную экспозицию.
Как говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова, в первом квартале вторичная экспозиция в Москве составляла 30,7 тыс. объектов, в декабре это были уже 45 тыс. лотов. «В третьем квартале на рынок вышли новые объекты и объекты, снятые с продажи весной,— рассказывает эксперт.— Дополнительный прирост объема предложения дали и инвестиционные лоты в недавно сданных новостройках, как правило, выставляемые на продажу после ввода объекта в эксплуатацию. Сейчас мы наблюдаем классический рынок покупателя».
Цены откатились к уровню прошлого года
Слабый спрос и рост предложения привели к коррекции цен, несмотря на специфический подход к ценообразованию, свойственный продавцам жилья в столице. Как правило, отмечают участники рынка, владельцы квартир крайне неохотно снижают ценник при падении спроса, а вот на его рост реагируют быстро. Это видно и по статистике по месяцам— после всплеска спроса в марте средняя стоимость 1 кв. м в предложении поднялась с 307,1 тыс. до 312,7 тыс. руб., а в апреле показатель составил уже 320,2 тыс. руб. Но эта цифра уже не соответствовала реальному спросу, и начиная с мая цены пошли вниз.
В целом средняя стоимость предложения 1 кв. м готового жилья в Москве примерно вернулась на уровень прошлого года, говорит Алексей Попов. Средняя стоимость объекта в продаже, по статистике ЦИАН, снизилась: сейчас это 17,11 млн руб. против 17,83 млн руб. в декабре 2021 года и январе 2022 года.
С учетом премиум-класса, говорит Юлия Дымова, снижение цен с начала года еще нагляднее: с 523,9 тыс. руб. в первом квартале к ноябрю средний «квадрат» подешевел до 434,1 тыс. руб. «Основная коррекция произошла за счет снижения цены и уменьшения доли предложения в ЦАО— самом дорогом округе города»,— говорит эксперт.
Конкуренция с новостройками и рост ценового разрыва
Рынок вторичного жилья не смог конкурировать с новостройками даже после снижения рыночных ставок по ипотеке— условия на первичном рынке были лучше. Дополнительно застройщики совместно с банками активно запускали субсидированные программы по околонулевым ставкам. В результате, по статистике «Дом.РФ», в октябре средняя ставка по выданным кредитам на первичном рынке составляла 3,68%, тогда как на вторичном— 9,38%.
Такая ситуация способствовала дальнейшему перераспределению спроса на жилье в Москве в пользу первичного рынка. По словам Алексея Попова, год назад на одну сделку в новостройках приходилось 1,73 сделки со вторичкой, сейчас— 1,63. «Широкая линейка льготных ипотечных программ сделала свое дело— при прочих равных покупатели чаще выбирали квартиры в новостройках»,— поясняет эксперт. «Спрос на ипотеку на вторичном рынке заметно снизился по сравнению с прошлым годом. Большая часть покупателей ориентирована на новостройки,— говорит и генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.— В первом квартале 2023 года ситуация останется прежней: большая часть покупателей будет заинтересована в новостройках».
Продолжил расти и ценовой разрыв между первичным и вторичным жильем. Статистика ЦИАН по городам-миллионникам показывает, что средний «квадрат» вторичного жилья сейчас стоит на 12% меньше, чем в новостройках. Год назад разрыв составлял 4,7%.
Срочные сделки и крупные скидки
Помимо общего снижения цен предложения, на вторичном рынке все большее распространение получают дисконты. Как говорит управляющий директор сети «Миэль» Александр Москатов, сейчас примерно две трети сделок происходит с торгом. В основном скидки составляют от 5–6% до 10%, отмечает эксперт. Похожие цифры приводит и руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. «Основной размер скидок находится в диапазоне 5–10%. Более крупный дисконт предоставляют в частных случаях,— говорит эксперт.— Собственники не хотят делать скидки, но делают их: когда квартира только выставляется на продажу, о торге вообще может не идти речи, но как только приходит реальный клиент, продавцы уже готовы обсуждать размер дисконта». Реальный размер скидок при торге достигает 20%, добавляет Мищенко, в единичных случаях дисконт может быть и больше.
Это подтверждает и Яна Глазунова— в случае если продавец остро заинтересован в продаже, он может согласиться и на дисконт до 30% от рыночной стоимости. В основном, говорит эксперт, такие продажи фиксировались сразу после начала СВО (февраль—март) и после объявления частичной мобилизации (конец сентября— октябрь), отмечает эксперт. «Активно торгуются те, кому необходимо быстро вывести деньги,— говорит Глазунова.— Таких сделок было довольно много после февраля, после 21 сентября. На данный момент хорошие скидки дают те, кто не успел продать».
Срочные продажи— характерный тренд 2022 года, говорит и Алексей Попов. Сейчас в Москве таких сделок порядка 3% от всего объема, тогда как обычно— до 2% продаж. Тот факт, что в силу обстоятельств многие продавцы в 2022-м соглашались на большие дисконты, привел к появлению на рынке категории «дерзких покупателей», говорит Юлия Дымова. «Появилась история с покупателями, которые требуют больших скидок— например, хотят купить за 10 млн руб. квартиру, которая выставлена за 15 млн руб.,— приводит пример эксперт.— Но надо понимать, что по адекватно оцененным объектам такие скидки всеже врядли возможны. Еслиже объект оценен не в рынке— а некоторые продавцы все еще хотят продать свои квартиры по ценам 2021 года,— действительно, иногда удается получить крупный дисконт».
Обманутые ожидания и перспективы на будущее
Вторичный рынок в 2022 году ждал ипотечных льгот, говорят опрошенные редакцией эксперты. О возможности распространить господдержку на вторичный рынок власти упоминали неоднократно— например, еще в апреле об этом говорил вице-премьер правительства Марат Хуснуллин, в конце года подобное предложение (правда, не для столичного региона) озвучивал и Минфин. «Один из важных трендов 2022 года— ожидание льгот по ипотеке для вторичного рынка, которые стимулировалибы спрос. Эти ожидания не оправдались»,— говорит Юлия Дымова.
Александр Москатов отмечает, что в отсутствие собственных льготных программ вторичный рынок ждал хотябы сворачивания господдержки в новостройках. «Еще несколько дней назад мы осторожно ожидали, что льготная ипотека не будет продлена, что для вторички сталобы позитивным фактором. Это точно добавилобы ей спроса, так как льготная ипотека оттягивает на себя часть покупателей,— говорит эксперт.— Но льготная ипотека продлена, а потому мы предполагаем, что на вторичном рынке продолжится нисходящий тренд».
Но это— уже в 2023 году: декабрь, по крайней мере формально, будет активным. «Мы полагаем, что по итогам декабря вторичный рынок будет высоким, продаж будет достаточно. В конце декабря Росреестр традиционно закрывает сделки в ускоренном режиме, тогда как в другие периоды года они могли быть перенесены на следующий месяц. И все они попадут в декабрьскую статистику. Скорее всего, и по статистике, и по фактической ситуации декабрь закроется хорошо»,— поясняет эксперт.
Но в перспективе на ближайший квартал, говорят участники рынка, при сохранении статус-кво цены продолжат снижаться. «В ближайшей перспективе возможна корректировка стоимости вниз в пределах 10%. Спрос и количество объектов в продаже останется на прежнем уровне»,— заключает Елена Мищенко.
