Уходящий 2023 год на столичном рынке готового жилья запомнился ажиотажным спросом в периоды ужесточения финансовой политики ЦБ и отсутствием заметного роста цен на столичные квартиры
Уходящий 2023 год запомнился нетипичными колебаниями спроса на вторичном рынке жилья Москвы. Низкая активность покупателей зимой сменилась ажиотажным спросом летом. Покупатели опасались повышения ставок по ипотеке на фоне повышения Центробанком ключевой ставки, поэтому спрос резко пошел вверх, так как покупатели стремились решить квартирный вопрос до подорожания кредитов. Повышение ключевой ставки в октябре снова спровоцировало рост спроса. При этом резкого роста или падения цен на готовое жилье в течение 2023 года аналитики не отмечали.
Вместе с экспертами рынка недвижимости подводим итоги 2023 года на вторичном рынке Москвы.
Спрос идет на абсолютный рекорд
Главный тренд 2023 года на столичном рынке вторичного жилья— нетипично высокий спрос в месяцы, которые раньше не отличались большой активностью покупателей и продавцов.
Месячный пик спроса на вторичном рынке столичного жилья пришелся в этом году на август, за который Росреестром было зафиксировано 17,53 тыс. сделок. По данным ведомства, это наивысший показатель для последнего месяца лета за всю историю ведения статистики (с 2009 года). Еще один всплеск спроса наблюдался в октябре, когда количество сделок на вторичном рынке оказалось лишь чуть ниже, чем в августе (17,12 тыс.). Этот результат стал вторым для октября за все время ведения статистики— больше было только октябре 2020 года (18,43 тыс.), когда на рынке жилья наблюдался ажиотажный спрос после отмены коронавирусных ограничений.
На пиках 2023 года покупатели торопились оформить ипотеку по ранее одобренным, более комфортным ипотечным ставкам и условиям. Всеже около 60% сделок проходят с привлечением ипотечного кредита для покупки жилья, и примерно треть приходится на сделки, когда собственники продают свою квартиру и покупают новостройку, также в ипотеку, добавляет директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
«Если в июле-августе первые повышения ключевой ставки стали поводом для ажиотажного спроса на вторичном рынке, то после сентябрьского и октябрьского роста ключевой ставки началось охлаждение рынка готового жилья. Большое количество сделок в октябре можно отнести к инерции рынка, когда закрывались ранее одобренные заявки на ипотеку, а в ноябре началось закономерное охлаждение рынка»,— говорит директор компании «Этажи Прайм» в Москве Ригина Гордеева.
Несмотря на то что количество сделок на столичном рынке готового жилья в ноябре 2023 года оказалось на 10% меньше, чем в октябре (15,39 тыс.), по итогам 11 месяцев был установлен абсолютный рекорд. Всего в январе— ноябре на вторичном рынке жилой недвижимости Москвы Росреестр зафиксировал 160,08 тыс. сделок. По данным ведомства, это на 6,32% превосходит предыдущий абсолютный рекорд 2021 года, когда за январь — ноябрь было зарегистрировано 150,56 тыс. сделок.
Если учесть, что в декабре на вторичном рынке Москвы с 2019 года в среднем регистрируется 17,5 тыс. сделок, то можно предположить, что годовой показатель по договорам купли-продажи на рынке готового жилья превзойдет абсолютный рекорд и для 12 месяцев. Пока максимумом считается показатель тогоже 2021 года— 170,93 тыс. сделок.
Похожий прогноз сделал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. По его мнению, в декабре этого года на вторичном рынке будет зарегистрировано 15 тыс. сделок. Таким образом, общее количество сделок на столичном рынке готового жилья по итогам 2023 года будет не менее 175 тыс., что станет абсолютным рекордом за все годы ведения статистики.
Нетипичную активность покупателей на вторичном рынке Москвы можно объяснить преждевременным спросом, который опережает реальные потребности граждан в решении жилищных вопросов, говорит директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Такой спрос формируется из-за ожиданий негативных социально-экономических и внутрирыночных перемен: ослабления рубля, роста ставок по ипотеке, подорожания лотов или недостатка выбора, поясняет эксперт.
Спрос не повлиял на цены
Особенностью 2023 года на вторичном рынке стал небольшой рост цен, который не соответствовал ажиотажному спросу. По данным «ЦИАН.Аналитики», средняя цена 1 кв. м на рынке готового жилья Москвы в декабре составляет 319,1 тыс. руб. (без учета элитного сегмента). Это на 0,7% больше, чем в ноябре, а также на 5,2% превосходит показатель января этого года (303,2 тыс. руб.). В годовой динамике рост средней цены 1 кв. м составил 5%.
При этом максимальный рост средней цены 1 кв. м на вторичном рынке Москвы был зафиксирован в августе и составил 1,8%. В течение 10 из 12 месяцев 2023 года колебания цены оставались в пределах 1%, уточняют в ЦИАН.
В 2021 году годовой рост средней цены 1 кв. м (декабрь по отношению к январю) составил 13,1% (с 267,7 тыс. до 302,9 тыс. руб.), а в 2022 году, по данным ЦИАН, было зафиксировано снижение на 0,16% (с 304,3 тыс. до 303,8 тыс. руб.).
«В конце года на рынке есть предпосылки для коррекции цен вниз из-за подорожавшей ипотеки, но пока по инерции рост продолжается, только более сдержанными темпами»,— поясняет эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина.
Важное отличие бума на вторичке Москвы в 2023 году от всех предыдущих заключается в том, что продавцы в большинстве не повышали стоимость своих объектов. Произошел лишь незначительный локальный подъем, но на рынок в целом он не повлиял, добавляет Сергей Шлома. Эксперт добавляет, что собственники понимали, что продать квартиру надо сейчас, потому что позже, после ослабления спроса за счет ухода ипотечных покупателей, сделать это будет проблематично.
Что будет в 2024 году
Эксперты полагают, что в начале следующего года спрос на вторичном рынке сохранится на уровне 2023-го, но потом начнет снижаться. «Спад количества сделок ожидается в следующем году. Сейчас еще много покупателей, которые пытался вскочить в последний вагони провести куплю-продажу. В декабре еще будут сказываться задержки от выхода на рынок до регистрации сделки, поэтому в последний месяц года спрос не просядет»,— говорит Олег Репченко.
«В начале следующего года на вторичном рынке не стоит ожидать ни резких взлетов, ни падений, будет сохраняться нынешняя ситуация»,— прогнозирует Ригина Гордеева. По ее оценке, снижение спроса возможно ближе к лету, а если ЦБ продолжит политику ужесточения, то спрос на квартиры снизится еще раньше. В свою очередь это стабилизирует цены и вынудит собственников активнее торговаться при продаже своих объектов, добавляет Гордеева.
Юлия Дымова также считает, что с середины весны спрос на вторичном рынкевообще может начать снижаться. Также есть вероятность, что некоторые собственники будут снимать квартиры с продажи и выставлять в экспозицию на рынок аренды, добавляет эксперт. «В следующем году спросом по-прежнему будут пользоваться либо двухкомнатные квартиры с современным светлым ремонтом, полностью готовые для проживания, либо объекты совсем без отделки, их часто приобретают флипперы для дальнейшей перепродажи по более высокой цене»,— резюмирует Юлия Дымова.
